【評論】房租上漲誰的錯？長租公寓不背鍋

買不起房子，那就租，但房租會付不起嗎？

近日，一篇名為《資本盯上租房，要吸乾年輕人的血吧》的帖子刷屏微信朋友圈，一位房東發帖稱，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預期價位是7500元/月，在自如和蛋殼公寓兩家公司詢問後，卻被兩方拚命爭搶，最終蛋殼給到10800元/月的價格，付11個月。

貼子提到的自如和蛋殼為兩家長租公寓品牌，一時間，關於長租公寓機構助推房租上漲的討論甚囂塵上。從歷史縱向比較和城市之間橫向比較來看，北京的房租水準確實在上漲，但並沒有到傳言中暴漲的程度。

貝殼研究院數據顯示，今年前7月，市場平均租金為86.4元/平，略高於去年同期水準，2018年7月租金環比漲幅為2.6%。

從更能反應市場的真實情況的租金指數看，2018年前7月，租金指數同比上漲10.7%，略高於2015年和2017年漲幅，低於2016年漲幅。從租金收入比來看，2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高於2015年和2017年，略低於2016年。

重點城市中，租金環比漲幅最大的五個城市依次為長沙、南京、北京、濟南、上海。

環比數據反映的是逐期的發展速度，同比數據反映的相對發展速度或許更直觀。據中國房情網的數據顯示，北京7月房租同比上漲21.89%，上海同比上漲16.46%，深圳同比上漲29.68，熱點二線城市成都同比上漲30.98%，合肥同比上漲24.04%，寧波同比上漲19.92%。

但各家機構的統計數據不盡相同。我愛我家集團研究院的數據顯示，2017年上半年北京住房租賃的月租金均價為4649元/套，相較2017年下半年環比上漲7.3%，同比上漲3.8%。

從2014年下半年到2016年上半年，北京的半年租金環比漲幅分別是0.9%、4.7%、7.2%、5.1%，這與大多數人的直觀感受相符，在一線城市及熱點城市的房價水準已經達到一定水準後，房租水準也在不斷攀升。

今年的房租上漲是多種因素合力的結果。綜合貝殼研究院和我愛我家集團研究院的觀點來看，6、7月歷來是北京租賃旺季，這是短預售屋租上漲的直接動力。

在中長期的影響因素上，北京市加強租賃市場監管，集中清理與拆除違規公寓、群租房及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，導致市場上低端租賃房源明顯減少。居住消費更新下，品質租賃需求增多，也拉升了平均租金水準。同時，租賃人口向內城轉移，中心城區租賃成交佔比增多也在拉升全市平均租金的上漲。

此外，在“租購並舉”戰略規劃下，長租公寓品牌紛紛湧現、規模快速發展同樣不可忽視。租房人追求更高的生活品質，長租公寓品牌可以通過吸收房源，提升房屋硬體配套、軟體服務從而獲得租金溢價。

房屋租賃是一個相對市場化的市場，價格由供需決定。需要厘清的是，熱點城市的長租公寓品牌是否取得了壟斷定位，使消費者沒有選擇權，不得不接受長租公寓機構溢價後的房租價格？

在租賃市場，集中式公寓獲取物業的門檻較高，在整體規模上，集中式公寓遠不如分散式公寓。參考邁點研究院的數據，截至2017年12月，國內重點城市分散式長租公寓的房間數量約為150萬間。其中，我愛我家旗下的相寓和鏈家旗下的自如友家規模最大，兩個品牌的分散式公寓房間總數近百萬間，佔全部分散式公寓數量的2/3左右。

上海與北京是分散式長租公寓數量最多的城市，分別為169504間和106616間。我愛我家集團研究院院長胡景暉透露，北京用於租賃的房間總數約為200萬套，400萬間。根據兩組數據粗略計算，北京長租公寓機構掌握的房間數量佔全部租賃房源的比重約為2.6%，即使加上忽略掉的集中式長租公寓房間數量，這一比例是很低的。

隨著租售並舉的政策鼓勵，長租公寓品牌數量正在增加，開發商紛紛涉足該領域，自如等長租公寓品牌同樣在馬不停蹄地擴大規模。可以預見，長租公寓房源進入市場的數量將逐漸增多，但會是一個緩慢的過程。

長租公寓集中入市，確實影響了租房市場的供應結果，一定程度上助推了房租上漲。但長租公寓品牌尚未形成壟斷地位，不足以左右租賃市場價格。“長租公寓至多在部分熱點區域起到了哄抬的效果，但說他壟斷市場操縱價格，可能真的沒這個本事。”一位業內人士表示。