新城控股業績暴增挺進十強，存貨高企去庫存壓力倍增

新城控股已成為國內房企一匹黑馬。

3月8日，公司披露2018年報顯示，全年實現營業收入541.33億元，歸屬於上市公司股東淨利潤為104.91億元，分別同比增長33.58 %和74.02 %。

2018年，公司全年合約銷售額約2210.98億元，同比增長74.82%，累計銷售面積1812.06萬平方米，同比增長95.21%。

憑著這樣一份成績單，新城控股已躋身國內房企前十的行列。

但值得注意的是，新城控股的急速擴張，也讓公司存貨快速增長，去庫存壓力倍增。

逆勢拿地，躋身一線房企

2018年報顯示，新城控股（601155.SH）全年新增土地儲備164幅，平均每2.2天就有一幅土地收入囊中。

2018年，國內房地產企業投資熱情衝高回落，地產商拿地普遍趨於謹慎，但在新城控股身上，似乎看不出外部環境對它的“影響”。

早在2014-2015年國內房地產行業處於下行區間的時候，國內大多數明星房企諸位萬科、碧桂園等在拿地方面逐漸放緩，並且縮減開支，新城控股在當時就反其道而行之，為此後幾年產品開發儲備了大量土地資源。

2015年至2018年，各年新增土地儲備分別為286.38萬平方米、487.91萬平方米、1218.60萬平方米、1549.11萬平方米；新增總建築面積從2015年的950.68萬平方米飆升至2018年的4773.24萬平方米，總地價也從2015年的237.52億元增至2018年的1112.17億元。

在土地儲備策略上，公司一直推行的是多元化戰略，即通過參加招拍掛、並購和合作方式獲得儲備土地資產。

川財證券一份研究報告顯示，2017年，新城控股通過招拍掛、並購和合作方式拿地面積各佔比總拿地面積比例分別為49%、29%和22%。

公司通過較為低廉的成本拿到巨量土地，最近幾年的平均土地成本（平均樓面地價）逐年降低趨勢明顯。

川財證券綜合克爾瑞數據研究顯示， 2015年至2017年新城控股平均計容樓面地價分別為3284元/平方米、4603元/平方米和3175元/平方米，樓面地價與銷售均價之比從2015年的35.58%降至2017年的23.30%。

2018年，公司平均樓面價2330元/平方米。

克爾瑞統計顯示，2018年，公司銷售金額及銷售面積全國排名歷史性進入前十，分列行業第 8 位和第 7 位，增速位列十強房企之首。

去庫存壓力倍增

新城控股一直強調慢和穩，將駱駝作為公司的圖騰，但最近幾年的擴張，卻展現出了狼一樣的義無反顧。

2018年報披露，公司短期借款22.70億元。利用發行公司債、票據等工具融資，一直是公司融資的主流方式。

2018年，公司在中國銀行間市場先後發行中期票據、永續中期票據、定向債務融資工具及超短期融資債券合計募資79億元；在上交所平台完成購房尾款資產支持證券、公開及非公開債券募資55.53億元，同時，在境外發行美元債券募資13億美元。

最近幾年的大規模擴張，公司的負債總額快速增長。2015年至2018年，負債合計從539.31億元增至2793.62億元，資產負債率從79.54%增至84.57%。同期，公司的融資平均成本分別為7.26%、5.49%、5.32%和6.47%。

快速擴張也導致公司存貨持續走高，從2015年的327.3億元，增至2018年的1456億元；同期的存貨周轉天數從652.77天，增至1165.67天。