每平方米約37萬人民幣！香港樓市“獨孤求敗”？

每經記者 陳夢妤 林菁晶 每經編輯 魏文藝

繼去年底小幅下挫之後，近期香港樓市反彈之勢令人咂舌。

幾天前，香港龍頭地產商新鴻基地產位於北角的海璿項目，其中一套僅26平方米的小戶型以1090.98萬港元成交，每平方米售價高達42萬港元（大約37萬人民幣）！

連續9年榮獲全球最高房價“殊榮”的香港如今已是“獨孤求敗”，能和自己競爭的唯有自己。

“香港樓市的瘋狂，很大因素是媒體和開發商的渲染，並不是真正的瘋狂。”國際資管公司協縱策略管理集團創始人黃立衝告訴《每日經濟新聞》記者：“香港樓市確實出現了一些小陽春，這建立在去年下調了大概5%~10%的背景之下，但其實成交量並沒有上來。”

圖片來源：攝圖網

“還能漲十年”

儘管遭遇了被空置稅嚇趴的半年，但連續9年“全球房價最高城市”的盛名不是白冠的，香港似乎也並不願意這麽快交出這一名號。

在傳出將開征空置稅的半年多裡，香港樓市一度被外界評價為“極盛轉衰”，看空香港樓市的機構一家接著一家。香港土地注冊處數據顯示，2018年12月，香港住宅銷售量僅有2060套，相較於當年6月份高峰期的6713套，降幅達69.3%。

不過這種降溫並沒有維持多久。

據《香港經濟日報》，會德豐、新世界發展、億京發展同時推新項目，僅一個周末就成交1220宗，套現約80億港元。另據香港土地注冊處數據，香港4月一手私宅錄得2788宗，較3月近乎翻倍，創31個月新高；涉及注冊金額約278.11億港元，較3月增加約82.5%。

瑞銀則趁熱打鐵地發布了一份研報，表示“即便香港已是全球最貴的房地產市場，但該地區的房價在未來十年還會繼續上漲”。

而在去年9月香港超低息環境結束之際，瑞銀曾發布警告稱“香港面臨最嚴重的樓市泡沫風險”，並表示“市場長期處於供不應求的狀態，監管部門冷房價的措施效果並不明顯”。

對於本輪上漲，瑞銀駐香港房地產研究部主管林鎮鴻認為，香港房價的上漲主要原因是大灣區項目將內地的一些城市與香港融為一體，新湧入的購房者將抵消當地人口老齡化而導致的住房需求下降。隨著大灣區計劃的實施，居民流入將成為關鍵，這將延續香港房價過去20年的上漲趨勢。

“小心自己的還款能力”

自2003年起，香港樓市曾創造連續15年上漲的“神話”，漫長的上漲周期一直持續到2018年7月，但其上半年的漲幅高達13%。

隨著全球樓市呈現下跌趨勢，去年7月之後，香港的下跌窗口敞開，到當年12月底，銷量同比去年大降5%~10%。其中，僅去年11月單月跌幅就達到3.43%。

如前所述，這場被稱作香港樓市近年持續時間最長的下跌並沒有延續太久。這讓一些此前看空香港樓市的地產大佬也迅速轉變觀念，如中原地產創辦人施永青，年初還預測“樓價全年最多跌8%”，如今卻改口稱“預計今年樓價有望升12%～15%”。

據香港差響物業估價署最新公布的官方樓價指數顯示，今年3月份私人住宅售價指數報377.5點，按月升2.9%，創30個月單月升幅最大。由去年12月至今年首季度，樓價指數連漲3個月，今年首季累計上升5%。

但在黃立衝看來，香港樓市呈現火爆主要還是“人為因素”導致。“整個產業鏈有太多開發商和各種從業者需要靠樓市吃飯，他們不太願意唱衰，但凡有機會一定會刻意營造氣氛來推盤。”

相比之下，超人李嘉誠倒是顯得頗為“真心”。年初接受香港無線新聞採訪時，他坦言：“今年世界經濟形勢複雜，大家都要小心點。香港的朋友，要量力而為，如果是買來自己住的，分期付款沒有問題，便應該買；千萬不要買來炒，因為波動大。”

香港金管局總裁陳德霖亦告誡稱：“香港樓價對於市民的收入比例相當高，儘管香港目前的放貸利率仍比較低，但貸款年期長，市民需要小心衡量自己的還款能力。”