經濟下行周期下，房地產依舊是“壓艙石”

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11月巨集觀經濟數據大都不及市場預期，說明經濟猶存一定的下行壓力。房地產市場不容樂觀，建案銷售面積連續3月同比負增長，同比跌幅漸有擴大的趨勢。不過，房地產投資仍具韌性，投資增速依舊維持在較高水準。

一、經濟下行壓力加大，消費、工業生產、進出口等均不及預期

11月各項巨集觀經濟數據大都不及預期，預示著中短期經濟表現難改下行趨勢。具體而言，居民消費整體疲軟，11月社會消費品零售總額同比名義增長8.1%，較10月減少0.5個百分點。其中，汽車消費持續不振，11月汽車零售同比下降10%，部分行業已然發生消費降級。工業生產持續低迷，11月規模以上工業增加值同比增長5.4%，較上月回落0.5個百分點，並創年內新低。搶出口效應褪去，進出口增速顯著回調，按美元計，11月出口同比上升5.4%，不及預期9.7%；進口同比上升3%，明顯低於預期13.9%。雖然中美貿易戰有所緩和，但基於全球經濟增長放緩，外需市場難言樂觀，未來貿易下行風險依舊不容忽視。投資略有回升，1-11月固定資產投資同比增長5.9%，較1-10月回升0.2個百分點。不過，受製於地方債務監管，融資平台發債顯著受限，基建投資持續低位運行，成為拖累經濟增長的重要因素。1-11月基建投資同比增長3.7%，與1-10月持平。

二、房地產投資將明顯回落，其對經濟的拉動力也將減弱

1-11月，房地產投資同比增長9.7%，與1-10月持平。其中，11月投資同比增速升至9.3%，較上月提高1.6個百分點，顯示房地產投資仍具韌性。儘管下半年房地產市場明顯降溫，但多數城市庫存量依舊維持在較低水準，消化周期皆控制在12個月以內，庫存風險基本可控。並且，房企對於市場下行周期多有預案，大都採用“高周轉“開發策略加以積極應對，著重考核各項目銷售回款進度，以便抵禦市場下行風險。因此，以價換量僅限於部分城市項目，並未出現大範圍的降價潮。

近期發改委明確支持優質房企發債，釋放融資回暖信號，利於優質房企補充營運資金，並改善財務狀況。不過，融資門檻偏高，在A/H上市的內房企中，僅19家符合優質房企的要求，實難解決中小房企融資難、融資貴的困境。隨著市場全面降溫、成交量持續低位運行，企業銷售回款進度將明顯放緩，或多或少將抑製房企再開發投資的熱情。預計2019年房地產投資將明顯回落，其對經濟的拉動力也將逐漸減弱。

全國房地產開發投資額月度走勢（部門：億元）

數據來源：統計局

三、預計全年銷售面積持平或略低於2017年，市場壓力集中在2019年上半年

1-11月，建案銷售面積同比增長1.4%，較1-10月回落0.8個百分點；銷售金額同比增長12.1%，較1-10月回落0.4個百分點。其中，11月銷售面積同比下降5.1%，連續3個月同比負增長，且跌幅較上月擴大2個百分點。主要原因在於下半年房地產市場明顯降溫，購房者觀望情緒濃重，在售項目去化率均有不同程度的回落。部分城市項目更是率先以價換量，積極運用打折促銷、精裝改毛坯、特價房等多種方式變相降價，但銷售去化未見實質性好轉，成交量依舊維持在較低水準。

預計2018年建案銷售面積將基本持平，或略低於2017年，銷售金額預計在14-15兆元之間。市場真正壓力或將集中在2019年上半年，屆時銷售面積增速步入負增長區間已是大概率事件。而在棚改市場規模明顯縮量的作用下，以2018-2020年棚改計劃1500萬套簡單推算，2019年棚改計劃開工量約460萬套，較2018年淨減少21%，三四線城市必將面臨更大的調整壓力。

全國月度建案銷售面積、銷售金額及其同比走勢（部門：萬平方米、億元）

數據來源：統計局

四、土地和房地產相關稅收、土地出讓金穩中有升，房地產對於穩增長重要性不容忽視

受惠於房地產市場處於上升長周期，2007-2017年土地和房地產相關稅收節節攀升，10年增長5倍，佔國家財政收入比重從5.1%升至17.3%。2018年土地和房地產相關稅收持續提升，前11月絕對值已超2017年全年。與此同時，歷年全國土地出讓金收入相當於財政收入的26%，2018年前11月土地出讓金佔比進一步提升至31%，較2017年淨增長0.8個百分點。整體而言，土地和房地產相關稅收、土地出讓金收入皆是國家財政收入的重要來源管道，而在經濟下行周期的大背景下，房地產對於穩增長的重要性不容忽視。

綜合而言，11月消費、工業生產、進出口等均不及市場預期，巨集觀經濟猶存較大下行壓力。長期來看，房地產仍是中國經濟的“壓艙石“，更是穩增長的重要抓手。預計2019年將是房地產市場的”小年“，市場壓力或將集中在上半年，建案銷售面積增速步入負增長區間已是大概率事件，下半年調控政策或將有所鬆綁，屆時成交量將低位企穩。

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