李庚南：各地上調房貸集中度上限發出了什麽信號？

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 李庚南

　　也許我們看見的一切都僅是一個視角，樓市惟其如此。

　　據國家統計局2月23日公布的數據，2021年1月份全國房地產市場運行總體平穩，但一、二、三線城市呈現普漲，且各線城市商品住宅銷售價格環比漲幅有所擴大。其中4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.7個百分點。數據行間，似有春風徐來。

　　與之形成呼應的是，廣東、海南、浙江、上海等地於日前紛紛上調部分銀行房貸集中度監管上限（見表1）。

　　廣東將第三檔銀行機構（中資小型銀行和非縣域農合機構）房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限均上調2個百分點，第四檔銀行機構（縣域農合機構）房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限均上調2.5個百分點，第五檔維持與監管標準一致；緊隨其後，海南將第三檔銀行機構房地產貸款佔比上限上調2.5個百分點；浙江將第四檔、第五檔相關銀行機構房地產貸款集中度上限分別上調1個百分點、2個百分點；上海將第三檔、第五檔相關銀行機構的房地產貸及佔比上限分別上調了2個、1.5個百分點。

　　在一、二線城市房價上漲壓力依然較大的情況下，上述各地為何紛紛上調部分銀行機構房地產貸款集中度上限？對此，市場充滿了各種揣測，甚至臆斷為樓市調控“鬆綁”。

　　上調的依據是什麽？

　　部分地區上調部分銀行機構房地產貸款集中度上限，最大的前提顯然是“一城一策、因城施策”的政策導向；而最直接的依據則是央行、銀保監會2020年末聯合下發的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），規定，房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為22.5%、17.5%；17.5%、12.5%；12.5%、7.5%（見下表2）。

　　但上述分檔並非“一刀切”。《通知》同時賦予了各地一定的調節空間：人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的範圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。

　　可見，各地所謂的“上調”其實並非基於當前市場的即時性調整，而是結合當地中小銀行機構資產結構及當地市場特徵對房地產貸款集中度監管指標的本地化。

　　上調的目的是什麽？

　　此次直接針對某一行業設定集中度考核指標則是首創，最直接的目的就是增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性；更深層的考慮，則是有效調控房地產行業的杠杆率，減少該領域對社會信貸資源的過度消耗，以更好地服務小微企業、“三農”等實體領域。應該說，這一制度的建立是“房住不炒”政策導向在金融領域的具體體現。

　　但是，調控房地產行業與保障房企及居民合理的房地產信貸需求並不矛盾，即在嚴控信貸資金流入房地產的同時，仍需保障房企及居民合理融資需求，特別是居民剛需購房對金融的需求。而房地產貸款集中度制度的實施，或面臨一個無法回避的問題，就是房地產信貸資源的錯配。

　　按照貸款集中度制度規定，將銀行業金融機構根據規模大小及重要性劃分為五檔，每一檔設定了房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限。其中第一檔機構（中資大型銀行）、第二檔機構（中資中型銀行）所給定的佔比上限相對較高，就是說這兩類銀行在貸款集中度管理下，為滿足房地產領域合理需求的壓力並不大。但第三檔機構（中資小型銀行和非縣域農合機構）、第四檔機構（縣域農合機構）、第五檔（村鎮銀行）所給定的佔比上限較低，在滿足合理需求方面的面臨的矛盾和壓力較大。而這些機構服務的重心是縣域，即三、四、五線城市。如果按制度所設定的房地產貸款佔比和個人貸款佔比上限執行，則部分三、四、五線城市的房地產企業資金鏈風險凸顯，居民合理購房的金融服務難以得到保障。

　　有關地區在房地產貸款集中度制度本地化過程中的政策調整，既符合這三檔銀行機構房地產信貸現狀，有利於緩解房地產領域信貸需求矛盾；也暗合了當前房地產市場供需矛盾比較集中於一、二線城市的現實，充分體現了房地產調控“一城一策、因城施策”的調控導向，也為當地房地產信貸風險預留政策空間。

　　上調發出了什麽信號？

　　在《通知》實施尚不足兩個月的時候，多地上調房地產貸款集中度上限，是否果如市場解讀的、意味著樓市“鬆綁”？

　　顯然這是一種誤解。在堅持“房住不炒”總基調下，貸款集中度的微調不能視為房地產調控的放鬆，至多只能解讀為更溫和的調控，體現了監管審慎性與包容性的調和。

　　監管部門在房地產貸款集中度達標要求上，也充分考慮了各機構的現狀，設定了合理的過渡期。各地監管部門適當上調房貸集中度上限，顯然是希望在過渡期給予壓力比較大的中小銀行以適當的緩衝，避免因規模緊張滋生風險或放大風險。

　　實際上，各地銀保監局在微調房貸集中度上限的同時，並未放鬆對房地產信貸風險的監管，而是加大了現場檢查力度，嚴查信貸資金通過經營貸、消費貸等渠道違規流入房地產。與此同時，在政策預期推動下，房貸利率也呈上漲趨勢，各大行紛紛上調房貸利率。據截至25日的WIND數據，2月份全國首套房平均貸款利率為5.26%，二套房平均貸款利率為5.56%，環比分別上升4 bp和3 bp。

　　政策的雙向發力，說明當前房地產市場融資環境正在發生變化，在貨幣政策保持總體穩定、“不急轉彎”大格局下，金融資源的配置格局將發生變化。

　　一方面，信貸供給總體上將從數量和價格兩方面對房地產形成擠出，而這種效應將是管理層樂見其成的。對於房地產企業而言，降杠杆是主旋律，行業並購重組的節奏或加快，行業集中度上升，一些實力弱小的房企或出局。

　　另一方面，房貸的放款節奏或趨緩，將推動供需結構的改變。剛需類合理的購房需求不會受到明顯的影響；但改善性需求或面臨資金錯配的困惑，即買與賣在時間上的錯位將表現為資金上的錯位，先買後賣的置換模式或面臨現實壓力；而投機性需求則必然面臨買入成本和退出成本的雙升。從剛需和改善性需求看，隨著二次置業難度和成本的增大，或強化一次性到位的購房取向，表現為對大面積、豪宅類物業需求的上升。這種需求結構的改變趨勢與供給結構（特別是對低密度豪宅的管控）的矛盾或加深，或催生房地產市場供需結構性失衡，成為影響房價波動的要因。

　　(本文作者介紹：先後供職於工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)