三四線樓市降溫 年初房企業績普降

（圖片來源：全景視覺）

經濟觀察報 記者 陳博“1月份，百強房企的門檻並沒有太大變化，但標杆企業受2018年戰略調整影響，銷售出現不少分化。”佳兆業集團經濟研究院院長劉策告訴經濟觀察報。

根據克而瑞統計數據，2019年1月份，TOP100房企的權益銷售規模較去年同期下滑了8.6%。其中，超過三成房企的權益銷售金同比下滑。最新業績數據顯示，2019年1月份，萬科、恆大、碧桂園銷售額同比降幅普遍達到30%左右。

一直以來，受春節假期影響，一二月份樓市成交主要以三四線城市返鄉置業為主。然而，2019年春節前後，大部分三四線城市樓市開始降溫，成為影響銷售業績的重要因素之一。“春節前後樓市成交基本以三四線城市為主，但與去年相比，今年三四線城市棚改政策緊縮、購買力提前透支，購買者觀望情緒比較濃，返鄉置業退燒，房企1月銷售額同比下跌反映了這一點。”一位TOP30房企高管對經濟觀察報表示。

返鄉置業降溫

正月初七，剛剛開工的余浩在朋友圈發出一條關於故鄉的微信。余浩是碧桂園華東區域某三線城市某建案的行銷人員，過去一個多月，他所在的項目一直主打返鄉置業概念。

“與去年相比，今年的銷售情況要更差一些。”余浩說，元旦以來，針對增量客戶的活動較多，但實際日到訪客戶只有5組左右，不及前幾個月。

余浩公司內部有一個規定，即每月銷售額必須超過1000萬元，否則扣罰。余浩告訴經濟觀察報，1月份，項目勉強完成了銷售任務，2月份以來，整體銷售額比預想更差，2月份的銷售任務預計難以完成。

“目前這邊的市場情況是價格觸頂，銷售放緩。”余浩項目所處的區域，2016年均價大約徘徊在4000元/平方米左右，2017年房價超過6000元/平方米，2018年他所在項目定價已經過萬。“現在我們正放緩漲價，也在放緩開發進度。”

放緩的並非只有余浩的項目。春節期間，中信建投對江西省永新縣進行返鄉調研，市場佔有率達20%的永新碧桂園，春節長假期間到訪量同比大幅下滑50%，“返鄉置業需求大幅收縮，市場熱度的確在變淡。”這是中信建投給出的結論。

與余浩相隔千里，國內某龍頭房企惠州臨深區域的行銷策略負責人王軒同樣發現，從1月份至今，他所負責區域的整體銷售相比去年同期差了很多。根據王軒提供的數據，2019年1月至2月中旬，整體認購金額同比下降超過70%，“這種下降，一方面與我們今年推貨量大幅減少相關，另外也與市場觀望情緒有關。”王軒表示。

按照慣例，每年春節前後，受返鄉置業的推動，樓市成交一般以三四線城市為主。然而，不同於2018年春節期間三四線城市的活躍，2019年春節前後，58同城、安居客發布的《2018-2019返鄉置業調查報告》指出，返鄉置業的購房意向同比下降6%。“

克而瑞統計數據顯示，1月份，30個重點城市成交面積為2146萬平方米，同比下跌14%。其中，北上廣深成交面積同比上漲17%，但與2018年月平均成交量相比下降3%；二三線城市總體成交1949萬平方米，同比下滑16%，杭州、重慶等城市跌幅均超過40%。

進入2月，根據中國指數研究院最新發布的周報，春節期間（2月4日-10日），重點監測的17個城市成交面積環比下降92.2%，其中二三線代表城市的成交面積同比下滑均在95%左右。

房企業績下降

“從現有市場情況來看，三四線城市一年一度的返鄉置業潮並未重現，市場購買力透支，房企在這期間進一步提升空間確實有限。”劉策向經濟觀察報表示。

三四線樓市成交的黯淡影像正投射到部分房企的銷售業績上。以碧桂園為例，2019年1月，碧桂園實現權益銷售金約330.7億元，2018年同期約為460億元，月度銷售額同比下滑約28.1%。

碧桂園歷來被稱為“三四線之王”。2018年中報顯示，2018年上半年，碧桂園4124.9億元的合約銷售額中，62%來源於三四線城市。克而瑞數據顯示，同時碧桂園新增建築面積約為8477.8萬平方米，三四線佔比高達80%。

“大部分三四線城市樓市在2019年春節期間開啟了觀望+有價無市現象，使得很多重倉三四線城市的房企開始銷售乏力。”中原地產首席分析師張大偉稱。

在碧桂園之外，萬科、恆大等龍頭房企1月份的銷售業績也不約而同呈下降趨勢。最新據顯示，1月份，恆大合約銷售金額為431.7億元，同比下滑32.9%；萬科合約銷售金額為488.8億元，同比下滑28.1%。

中原地產統計數據顯示，截至2月13日，已有30家上市房企公布了1月份銷售額，合計銷售額比2018年同期下降11%。一名接近萬科的人士告訴經濟觀察報，1月銷售額下滑主要與推盤量減少、臨近春節淡季相關。

“每家房企的結轉周期不一樣，從成交到結轉，一般滯後半個月到一個月。1月份成交數據反映的是十二月到一月的成交情況。”一位深圳上市房企的行銷負責人說，2018年中全國銷售始出現下滑，2019年1月數據反映的時間點市場行情比較差，2017年12月樓市相對較好，因此1月份房企銷售普遍下滑並不意外。“當然，三四五線城市的返鄉置業對很多房企一二月份的成交數據也非常重要，必須要抓住，很多房企都會在此時發力宣傳，不過今年三四線樓市的降溫還是比較明顯。”上述行銷負責人表示。

三四線購買力透支

三四線樓市降溫背後是棚改收縮。春節期間，中信建投對浙江省金華市、嵊州市、湖北省沙洋縣、陝西省寶雞市、遼寧省沈陽市等縣市進行調研。2018年這些區域銷售量和房價都創下歷史新高，但2018年下半年開始多地銷售量出現下滑，需求開始顯現疲態。

這幾個城市都是過去三年棚改勢頭最勁的區域，2018年下半年棚改大幅收縮，貨幣化安置比例下降。這一因素對上述區域的新增購房需求產生直接影響。

根據此前國開行的數據，2015-2017年三年，國開行分別發放棚改貸款7509億元、9725億元、8800億元。2018年截至6月末，國開行已發放的棚改貸款達4609億元。

棚改的貨幣化安置一定程度刺激了三四線城市的購房需求。按照中信建投的調研數據，三四線城市的需求主要來自剛需、改善需以及拆遷安置需求，部分東部城市拆遷安置需求佔比高達50%。

2018年10月8日，國務院常務會議明確提出要因地製宜調整、完善棚改貨幣化安置政策，對於商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優惠政策，采取實物安置方式；商品住房庫存量較大的城市，可以繼續推進棚改貨幣化安置。

“我們建案旁邊就是一個棚改區，如果沒有拆遷款，本地購房者哪有購買力。”余浩所在的建案，此前部分客戶就來自於周邊的棚改區域，“已經挖掘這類客戶很多遍了，棚改政策收縮之後，對銷售直接影響較大。”余浩說。“在棚改緊縮、居民購買力提前透支、未來房價預期不明朗的情況下，三四線城市將面臨較大的調整壓力，銷售將回落。”劉策告訴經濟觀察報，2019年建案銷售面積一致預期將下降5%左右，房企新一輪的競賽周期將重新拉開序幕。