經營虧損與巨額負債壓身 天津樓市“一哥”天房集團混改之路還有多長
每經記者 唐潔 每經編輯 魏文藝
作為老牌國有房地產企業和天津樓市“一哥”的天房集團，自去年進行混改以來進展卻一直不甚明朗。而經營的虧損以及巨額償債的壓力，也讓天房集團的混改之路顯得格外漫長。
與此同時，天房集團開發的一個18棟高端住宅項目的主體建築已全部完成，卻因混凝土強度不符合設計要求將全部拆除重建。關於該項目的最新進展情況，《每日經濟新聞》記者近日實地探訪了位於天津市河西區的天房樾梅江項目。
自2017年6月，天津市國資委在天津市產權交易中心公布了天津房地產集團有限公司（以下簡稱天房集團）國有企業混改的資訊後，關於天房集團的混改工作已經持續了一年多時間。
今年4月，天房集團在天津產權交易中心公開掛牌讓渡天房集團65%股權，如今距離發期過去近4個月時間，期間傳出的意向企業萬科、融創、碧桂園等已紛紛退出，該項目的掛牌資訊也一拖再拖。公告顯示，未產生符合條件的意向投資者，則按照10個工作日為一個周期延長資訊發布，直至產生意向投資者。
掛牌資訊顯示，投資者通過受讓取得天津津誠國有資本投資運營有限公司所持有的天房集團增資前50%股權（即天房集團增資後35%股權）；通過增資取得天房集團增資後30%股權。擬募集資金總額達83億元。
《每日經濟新聞》記者在天津產權交易所官網上查閱到天房集團發布《重大事項披露》檔案，這份長達77頁的檔案裡詳細說明了部分納入混改範圍資產的情況。
●存疑資產與眾多遺留問題
作為天津市老牌的國有地產企業，天房集團僅控股子公司就有40多個，涉及的產業包括土地整理、房地產開發、基礎設施投資、建築施工、新型建材、等多個領域。可以說天房集團已經進入天津人民生活的方方面面，從建保障房到修繕大學、大橋、建設公園、中環線進行燃氣改造，甚至還包括引灤入津和防洪工程。
不過，房地產業務仍是天房集團的主要業務，天房集團在2015~2016年間拿下了天津多宗地塊，一度成為天津土地市場的主角。隨著近年來房地產行業強者恆強的態勢愈演愈烈，不少地方房企被國內頭部房企擠出地方市場。但在天津，天房集團的地位依然牢固，今年上半年，天房集團位列天津房企銷售金額榜第一位。
手握天津核心區域的優質土儲，天房集團的混改之路卻並不明朗。天房集團要求投資者自身、或其控股股東，實際控制人的控股子企業為“2018中國房地產百強企業”前30名企業。而曾有意向的萬科、融創、碧桂園退出後，市場便很難看到其他企業的身影。
天房集團83億元的交易對價背後，是其所存資產的重重問題、連年虧損的經營狀況及其背負的高額負債。
《每日經濟新聞》記者在天津產權交易所官網上查閱到天房集團發布《重大事項披露》檔案，這份長達77頁的檔案裡詳細說明了部分納入混改範圍資產的情況。
其中，存疑的房產土地一共有13處，主要有兩種：一是劃撥土地，二是無土地證或房產證。另一項數據顯示，天房集團原土地性質為劃撥的房產64宗，需變性為出讓用地，應繳土地出讓金3.36億元，截至掛牌日已簽訂土地出讓合約，但未繳納土地出讓金。
彩虹城、粵翠名邸、天辰世紀項目存在延期貨付的可能性，其中樾梅江（粵翠名邸）項目因個別棟號存在混凝土強度不符合設計將全部拆除重建，推遲兩年交房。名門廣場項目，天房集團投入30億元，其中自籌資金8億元，銀團融資22億元將於2019年4月到期償還。《重大事項披露》檔案顯示，截至2018年3月31日，該項融資共產生利息3.95億元，目前項目整理時間不確定，存在潛虧風險。
劃撥用地如何變性為出讓用地？又如何定價？《每日經濟新聞》記者谘詢了北京太古律師事務所杭州分所籌委會主任陳紅星。陳紅星表示，“經批準改變劃撥土地用途，改變後的用途符合《劃撥用地目錄》的，經批準可以繼續以劃撥方式使用，辦理相應的劃撥用地手續，換發新的《國有土地劃撥決定書》。改變後的土地用途不再符合《劃撥用地目錄》的，應當依法辦理有償用地手續。具體可分以下兩種情況：
其一，地方法規或行政規定明確劃撥土地改變用途應當收回土地使用權的，或者《國有土地劃撥決定書》明確改變用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權，依法有償供應，屬於經營性用地的，應當依法以招標拍賣掛牌方式供應。
其二，地方法規、行政規定沒有明確，《國有土地劃撥決定書》也沒有約定的，根據《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》（國發［2004］28號）第十七條規定，經批準可以辦理協定出讓手續，但應當按照土地市場價格補繳土地出讓金。
《每日經濟新聞》記者注意到，天房集團的遺留問題並不算少。檔案中還披露了一處資產說明也值得關注，檔案顯示，“開發產品中的台兒莊路30號，緊鄰泰安道一號院，為確保街景立面，先期進行了開發建設，涉及的土地合約、土地證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、立項備案均已補辦，但是品質安全、施工許可一直未能補辦，導致項目手續不齊，無法辦理後續銷許、竣工等房產手續，本次按正常銷售的房產進行評估。”
對此陳紅星指出，“《建設工程施工許可證》是建設部門進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建築，不受法律保護。《建案銷售（預售）許可證》的主管機構是城市綜合開發管理辦公室，證書由市開發辦統一印製、辦理登記審批和核發證書。如無上述證書則屬於五證不全，會導致簽訂的房屋預售合約無效，也會影響銀行貸款。因此，對估值可能會造成影響，具體要看資產評估部門的評估準則。”
此外，還有長達九年的土地置換問題，一筆10.26億元的“不確定應收账款”。
天房集團子公司天津市天島投資發展有限公司2010年4月15日以84920萬元摘得靜海區兩塊土地。由於靜海區規劃調整，2015年12月與靜海區國土資源局簽訂置換協定，將以上兩塊土地置出，協定價格即審計金額10.26億元。天房集團稱，由於該地塊購置資金較大，政府尚未支付此筆款項，且目前靜海區無合適土地可供置換。
截至評估基準日，天津市天島投資發展有限公司其他應收款中應收靜海縣團泊鎮人民政府土地置換款账面金額為1026057400.51元。由於目前無法確定政府何時支付此筆款項以及何時有合適土地可供置換，故本次評估對於天津市天島投資發展有限公司該項其他應收款中應收靜海縣團泊鎮人民政府土地置換款評估值按账面金額。
●經營虧損與巨額償債壓力
《天津房地產集團有限公司2017年度財務報表及審計報告》顯示，天房集團2017年利潤總額虧損16.32億元，同比減少766.57%。截至2017年12月末，未分配利潤虧損75.89億元，資產負債率為96.85%。歸屬母公司股東的淨資產為負166982.04萬元，同比減少246.22%。
《每日經濟新聞》記者查閱《天津房地產集團有限公司公司債券年度報告（2017年）》發現，目前天房集團抵押及質押的各類資產账面價值達491.80億元。
報告期內，由於公司的債務結構原因，較多長期借款將於2018年到期，導致一年內到期的非流動負債大幅增加。天房集團在報告中稱，2017年銷售較多，但工期進展緩慢，部分房款暫未確認為收入，導致預收款項增加較大。
數據顯示，天房集團未來一年內日常運營資金需求60億元左右，2018年到期債務586億元，償債資金需求較高。截至目前，天房集團獲得銀行、信託等金融機構授信額度942.5億元，已使用授信額度618億元，剩餘授信額度324.5億元。
一方面是緊繃的債務壓力，一方面償債能力方面的數據難言樂觀。其2017年流動比率為1.76，同比下降15.17%；其速動比率為0.41，同比下降31.94%。
今年5月，中信信託發布的《中信·天房2號貸款集合資金信託計劃第二次臨時資訊披露報告》，提示天房集團可能發生無法如期償付貸款本息的違約風險。此消息一出立即引起信託圈及其他金融機構的多方關注，為此一向低調的天房集團於5月15日在其官網上發布公開聲明稱，可以按期進行貸款本息的償付，並積極推進混改工作。
天房集團稱，除間接融資以外，公司計劃直接融資。2018年、2019年，天房集團計劃發行資產證券化、交易商協會產品等各類債券品種，進行形式多樣的直接融資。
天房集團表示，要采取相應措施，即改善財務結構，降低財務風險。若采取的措施未能如期完成，將對持續經營產生重大不確定性影響。具體措施為：1．啟動混合所有製改革工作，並在天津產權交易中心進行掛牌，如混合所有製改革成功，將改善財務結構，降低財務風險；2．本公司采取了控制項目成本，加速資金回籠等一系列措施，以改善目前的財務狀況。
針對天房集團混改的相關問題，《每日經濟新聞》記者致電了天房集團董事會秘書崔巍。崔巍表示，現在混改的情況還不明朗。當記者追問現在是否有意向企業時，崔巍表示現階段還不太清楚。
今年5月份，在中國證券監督委員會天津監管局主辦的天津轄區上市公司集體接待日上，天房發展通過網絡互動與投資者進行了簡短交流，被投資人問及最多的便是天房集團混改一事：“大股東混改是否會導致公司實控人變更？”“公司混改的事目前到什麽地步和進程了”“碧桂園、融創中國、龍湖地產等公司，哪家是引入的混改資本？”
天房集團總經理毛鐵對上述三個問題的回答相同，即“天房集團混改事宜已由津誠資本於2018年4月27日在天津產權交易中心公開掛牌征集1名投資者，讓渡天房集團65%股權，其中通過增資擴股讓渡30%股權，通過股權轉讓讓渡35%股權（即增資前50%股權）。資訊發布期40個工作日，自2018年4月28日開始計算。詳見公告2018-037號。”
值得注意的是，2018年天房集團的主要經濟指標計劃是：房產開發1030萬平方米，營業收入220億元，利潤總額實現扭虧為盈。目前天房集團在天津產權交易官網的掛牌資訊再次延長，從8月22日延長至9月5號。
責任編輯：李鋒
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