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【編者按】共享辦公巨頭WeWork近日表示，其已於去年12月遞交IPO申請。Wework可能成為今年美股市場繼Uber之後的第二大IPO。
成功上市固然是WeWork的重要里程碑，但其投資涉及領域頗多，有的還與CEO的興趣有關，這也引起了投資方的擔憂，也有人認為WeWork擁有的專有技術太少，不足以作為一家科技公司進行估值。
估值470億美元的WeWork在2018年用於投資活動的淨現金為25億美元、用於“增長和新市場開發”的支出同比增長335%至4.77億美元，但淨虧損高達19億美元。
或許，光環下的WeWork需要謹慎投資並成熟起來，方可保持住投資者的信心。
以下為文章主要內容：
一
自2010年誕生以來，WeWork已經募集到120億美元資金，其中大多來自軟銀。
今年3月26日，WeWork在紐約總部發布2018年財務數據。WeWork連續八年複合增長率超過100%，2019年年化營收已超過25億美元。
WeWork首席財務官阿蒂·明森（Artie Minson） 稱，公司的預計現金流及承諾現金流達到66億美元，“我們有足夠的資金來繼續專注於投資我們的業務增長。”
WeWork在全球27個國家、100個城市擁有425處共享辦公空間，覆蓋會員總數超過40萬名，其中海外市場及大企業會員業務，已成全球增長的強有力引擎。
WeWork，可以說擁有全球最大的投資基金願景基金的支持。但去年10月，有外媒報導稱，軟銀及其願景基金計劃出資160億美元收購WeWork，其中100億美元用於收購所有在外股份，另外60億美元將在未來三年逐步注入WeWork公司。不過孫正義力主的投資最後被否決，隨後的投資額則遠遠低於預期目標。
如果軟銀成功投資，那麽WeWork上市可能會推遲，但是軟銀計劃的改變，可能也影響到WeWork的走向。
今年年初，外媒曝出消息稱，WeWork首席執行官亞當·諾伊曼（Adam Neumann）通過將自己持有的多處房產租賃給WeWork，賺取了數百萬美元。該報導援引一份2018年相關文件，WeWork已經租賃了諾依曼多處擁有部分或全部產權的房產。2016年至2017年，WeWork向公司高管擁有部分產權的房產支付了超過1200萬美元的租金，未來租賃期支付的總租金將超過1.1億美元。
這則消息令人不得不質疑WeWork的本質，這也可能影響到投資方的信心。
WeWork的業務前景，取決於迅速外租辦公大樓，降低租戶流動率，所收取的會員費及其它服務費要高於支付給辦公樓業主的租金。而關鍵的問題在於，WeWork新開放的每棟辦公大樓，是助長，還是損害了毛利率。與Uber和Lyft一樣，辦公空間提供商WeWork屬於高增長、重虧損型的大型企業，這些企業的上市將試探投資者會對這類企業做出何種選擇。
對此，可能不久就要上市的WeWork將做出何種動作？公司CEO在公司的投資中又起到何種作用？這都是這個共享辦公空間巨頭需要考慮總結的。
二
辦公空間公司WeWork的投資與其創始人的個人興趣密切相關。
WeWork首席執行官是一名狂熱的衝浪愛好者，他在去年12月的假期乘坐公司的飛機前往夏威夷，與他崇拜的衝浪傳奇人物萊爾德·漢密爾頓（Laird Hamilton）一起衝浪。
早前，諾伊曼的公司與漢密爾頓達成了一項協議，並於今年1月宣布，該公司牽頭向天然食品公司Laird Superfood投資3200萬美元。
此次投資擴展了WeWork的業務投資面，該公司一直試圖將投資擴展到其核心業務辦公大樓轉租以外的領域。該公司將自己更名為We Company，其使命是“提升世界意識”（to elevate the world’s consciousness）。
該公司的新方向就是打造一個兼收並蓄的商業組合。有些業務是以辦公室為主體，而和像Laird Superfood這類公司合作似乎是圍繞著諾伊曼的愛好和個人興趣而建立的。在他的指導下，WeWork還投資了一家衝浪池製造商，並開辦了一所小學。在諾伊曼和他的妻子麗貝卡（Rebekah）表達了想讓孩子上學的擔憂後，他們開辦了這所小學。
WeWork的投資嘗試反映出，投資者有時會給估值較高的初創公司的創始人留有余地，讓他們根據自己的願景來塑造公司。這種擴張可以幫助WeWork成長，但也會分散我們的注意力；幾名前雇員表示，他們發現，對於一家試圖重塑辦公室行業的公司來說，各種各樣的投資令人困惑。
包括最大股東軟銀集團在內的數家WeWork投資者均拒絕置評。WeWork公司已經籌集了90多億美元，最後估值為470億美元。儘管擁有少數股份，但諾依曼實際上以多數票控制著公司。據媒體1月份的一份報導，諾依曼最近購買不動產並將辦公空間租給WeWork的做法引起了一些WeWork投資者的擔憂。
分析師和公司治理專家表示，如果WeWork上市，與首席執行官利益相關的各種投資也可能會受到公眾投資者的密切關注。WeWork已經表示最終打算上市。
“將要公開上市的公司進行這種投資很少見，”喬治城大學法學院研究公司治理的教授希拉裡·塞爾（Hillary Sale）表示。希拉裡說，與諾伊曼有關的投資“都將讓機構投資者感到驚訝”。
“這很令人擔憂，因為你把個人利益和公司利益混在了一起，這樣很少會有好結果，”美國風險投資公司Loup Ventures的風險投資投資者、前分析師吉恩·明斯特（Gene Munster）說道。“公眾投資者對此就沒那麽寬容了。”
WeWork表示，這些投資經過董事會和高管的審核，目的是取得商業上的成功。該公司表示，將這些輔助產品和服務捆綁在一起的粘合劑是WeWork的精神，即把人們聯繫起來，促進創業。該公司報告稱，2018年前9個月的收入為12億美元。
WeWork首席執行官諾依曼。2017年，一名衝浪者在西班牙測試了衝浪池公司Wavegarden的衝浪設施。WeWork於2016年收購了這家西班牙公司42%的股份，這家公司生產衝浪泳池。
WeWork還做過幾次押注，這些投資未與諾依曼的興趣有明確的關聯，其中包括專注於軟體編碼的Flatiron School和活動組織網站Meetup。WeWork去年以1.26億美元收購了搜索引擎優化和行銷公司Conductor， 2017年以1.17億美元收購了Meetup。
在最近的品牌重塑之前，WeWork在2016年對Wavegarden公司進行了早期投資，這是一家西班牙公司，生產衝浪泳池。與諾伊曼共事過的人表示，“在夏天，諾依曼經常在上班前去紐約州東南部的長島衝浪，他說衝浪創造了社區，還說社區的價值是他們工作的核心。”
2016年，WeWork以價值1380萬美元的現金和股票收購了Wavegarden42%的股份。根據WeWork的債券文件和Wavegarden的公開文件，到第二年，該公司將債券價值減記為零。WeWork的一位高管表示，Wavegarden在2017年的收入有所下降，但此後業務有所回升，WeWork與後者已經簽署了19份關於衝浪池的協議。
最近幾個月，隨著WeWork公司宣布投資Laird Superfood，諾依曼對衝浪的熱愛再度浮現。Laird Superfood出售薑黃咖啡奶精等天然食品。諾伊曼告訴媒體，去年12月，他和漢密爾頓一起去夏威夷衝浪，在5米多高的浪中摔斷了一根手指。
WeWork將Laird Superfood的整體使命描述為與其自身的使命相一致。WeWork的這位高管說，這筆交易類似於對能量飲料公司Kitu Life的投資，該公司也在諾依曼的建議下生產了一款表現良好的咖啡奶精。WeWork把兩家公司的產品都賣給了租戶。
在該公司位於曼哈頓的私立小學WeGrow, 3歲大的學生都會被教授一門循序漸進的課程，包括瑜伽和創業精神。每年的學費高達4.2萬美元。
諾依曼表示，建這所學校經過廣泛研究，是為了讓商業本身有意義而設計的。該學校於今年秋季正式開業，明年的規模將翻番。
在紐約州提交的一份文件中，WeWork表示，公司將使WeGrow在未來成長為一家非盈利機構。媒體根據一份通過公開記錄請求而檢索到的文件的副本看到，WeWork公司“不認為此舉是一個典型的商業風險。”
據前雇員說，諾伊曼經常談到非常遠大的抱負，並為未來的擴張放棄了包括銀行業和私人飛機在內的不同領域。
諾伊曼在以色列的集體農場長大，長期以來一直對私人飛機表現出極大的熱情。據知情人士透露，WeWork曾為其創始人兼首席執行官諾依曼租用飛機，但去年該公司購買了一架頂級的灣流G650後，情況發生了變化。這款飛機售價超過6000萬美元。飛行記錄顯示，這架飛機去年12月底在夏威夷。
WeWork一名高管表示，WeWork在全球25多個國家設有辦事處，這架飛機是合理的，而且對於不領薪水的CEO來說，這是一項額外福利。這位高管還說，諾伊曼還向公司退回了私人旅行費用。
三
WeWork是一家共享空間公司，從波蘭首都華沙到英國倫敦的辦公室都可以看到。此前，諾依曼創辦公司銷售可折疊鞋跟的女鞋，但很快就失敗了。諾依曼的下一家公司，為蹣跚學步的孩子們製作帶護膝的嬰兒服裝，也是如此。
去年年末，WeWork估值就高達420億美元，使這家成立9年的集團成為全球市值最高的民營企業之一，儘管該集團在2018年前9個月虧損12億美元。今年年初，日本電信大亨孫正義又向WeWork投資20億美元，使他對該公司的押注達到100億美元。然而，這個金額只是孫正義計劃承諾的160億美元的一部分，這讓人們對諾依曼的說服能力感到驚訝。
辦公室業務將只是WeWork的一個部門，此外還有新生的WeLive，即帶有瑜伽和街機遊戲公共區域的宿舍式公寓樓，以及為2到11歲的孩子提供各種指導、用心飲食和國語教育、每年學費2.2萬至4.2萬美元的WeGrow學校。
諾依曼和WeWork聯合創始人米格爾·麥凱爾維（Miguel McKelvey）分享了2009年的一份商業計劃，設想有一天能提供銀行和遊艇租賃服務。他們說，把這一切結合起來將“提升世界意識”。
但批評者對此嗤之以鼻。他們問道，“我們的力量”（the power of We，即WeWork強調的精神）能否將這些截然不同的活動整合在一起？能否談談是什麽能支撐了WeWork遠高於普通辦公大樓租賃公司的估值？隨著上市預期的增長，即使是那些認為WeWork可能會顛覆房地產等大型資產類別的支持者，也會因為WeWork的CEO諾依曼投資一家衝浪池公司而望而卻步。
一位了解諾依曼的房地產高管稱，諾依曼是他見過的最優秀的銷售員，但該高管認為，WeWork擁有的專有技術太少，不足以作為一家科技公司進行估值，而且該公司的成本“有違商業邏輯”。
“你可以發表你的意見，但是他做到了，而其他人沒做到，”WeWork的另一位投資者、高盛高級董事長勞埃德·布蘭克費恩（Lloyd Blankfein）說道。“他從那些謹慎的投資者那裡得到了巨額資金。”
摩根大通投資銀行業務副董事長諾亞·溫特魯布（Noah Wintroub）表示，“人們對此表示懷疑……但一旦你和他進入一個房間，聆聽他的願景，你就會被吸引。”
諾依曼正在向孫正義這樣的人兜售這樣的願景：在未來，工作是如此令人振奮，以至於成為一種生活方式；所有孤獨的人組成一個社區，在共享的工作場所和家庭之間無縫地移動。
布蘭克費恩認為，WeWork的業務一種不同尋常的組合，但“從某種意義上說，諾依曼的整個團隊都在推動著公司的發展。”
四
據外媒獲得的文件顯示，WeWork在去年成為全球最大的辦公空間提供商之一，但為此付出了巨額現金成本。
軟銀的願景基金等投資者支持了這項估值470億美元的業務。WeWork公司此前公布，2018年淨虧損19億美元，營收為18億美元，是2017年營收的兩倍多
然而，這些文件披露了一些新信息，突顯出該公司不惜一切代價的增長衝擊了曾經平淡無奇的商業地產領域。
文件明確顯示，WeWork在2018年用於投資活動的淨現金為25億美元。融資活動提供的27億美元淨現金提供了這些資金。
此前未披露的損益表，也透露出WeWork對擴張的貪婪胃口。2018年，該公司的“增長和新市場開發”支出同比增長335%，至4.77億美元。同樣，該公司的銷售和行銷成本為3.79億美元，較2017年增長164%。
然而，多虧“一般及行政”支出下降21%，WeWork的運營成本增幅略低於營收增幅。運營成本政增幅為93%，至35億美元。
儘管有跡象顯示，WeWork開始控制其開支，但有文件顯示，該公司的一些財務指標出現惡化。
根據該公司去年的債券招股說明書，不包以股票為基礎的補償和折舊等成本，調整後的EBITDA利潤率（即企業一定時期的息稅前利潤與折舊和攤銷之和佔這一時期的銷售收入淨額的比重）在2018年第四季度降至負43.4%，為3年來的最低水準。
媒體計算出，WeWork2018年的EBITDA利潤率為負75.6%，虧損14億美元。然而，與2017年相比，這是一個微小的改善，2017年的這一數字為負86.8%。
正如之前報導的那樣，WeWork的年度平均會員人數和每名實體會員的服務收入也出現了下降。該公司在其債券發行中將其列為關鍵指標之一。2018年最後一個季度，該指數跌至3年來的最低點，從2016年初的7353美元降至每位會員6360美元。
不過，請注意，WeWork的非美國業務佔總收入的比例從2017年第四季度的34%升至43%。因此，定價較低的地區，如其在哥倫比亞和捷克共和國的辦事處，可能是導致這一下降的一個因素。
不過，從好的方面來看，WeWork經常被人拿來取笑的“經社區調整的EBITDA”利潤率，今年保持在27.5%，而2017年為26.9%。這會轉化為4.67億美元的大幅調整後利潤。
在衡量盈利能力的一項指標上，這種連續性可能並不那麽令人意外，因為WeWork以一種相當非傳統的方式計算了這個數字。根據媒體獲得的一份文件，在減去“調整後的租金、租賃成本、調整後的建築和社區運營支出”之前，該公司計入了會員和服務收入，減去非核心業務收入。
然而，WeWork認為這是衡量其辦公空間回報的最佳方式。正如該公司在其債券發行中所述，該指標的設計如下：
我們WeWork辦公地點的核運營業績，包括社區支持功能，但不包括“一般和行政”開支的影響，這些開支並非發生在辦公地點，也與我們的社區運營沒有直接關係。
WeWork拒絕就公布的數據置評。
高增長的公司預計會出現虧損，尤其是涉及共享辦公空間這一資本密集型業務的公司。例如，根據WeWork在2018年底發行的債券，該公司在425個辦公地點中隻將161個辦公地點列為至少開放18個月的成熟辦公地點。因此，會員平均收入的下降，以及淨利潤的巨額虧損，並不令人感到意外，因為該公司仍有許多新辦事處待售。
然而，WeWork也不是一家剛剛起步的企業。如今，該公司是倫敦和紐約最大的企業辦公大樓租戶。該公司市場估值470億美元，是競爭對手雷格斯（Regus）的16倍。根據標普資本智商（S&P Capital IQ）的數據，雷格斯在2018年創造了33億美元的營收，以及4.93億美元的EBITDA。因此，在某種程度上，為了證明投資者的信心是正確的，該公司將需要謹慎投資並成熟起來。（羽佳）
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