中華企業整合“兩步走” 計劃180億元推“城方”

日前，上海房地產第三方機構億翰智庫發布的2018上半年上市房企總資產排行榜顯示，中華企業（600675.SH）總資產534.9億元，相比去年上半年，該公司總資產漲幅92%，居上海全地產行業之首。

而21世紀經濟報導記者梳理發現，作為滬上三家地產老牌國企之一的中華企業，其大股東上海地產集團有限公司早於年前就開始了資產重組。據上海地產集團相關人士分析， 此前的4月份，2018年4月完成中星集團100%股權注入。這是中華企業總資產大漲的主要原因。上海地產集團一方面於去年開始培育租賃業務板塊，產品仍處於開發的早期，尚沒有置入上市公司的規劃；另一方面，房地產開發業務整合進一步理順。

上述人士認為，隨著中星集團資產被裝入中華企業，上海地產集團在房地產市場化業務的整合工作第一步已經完成。隨著引入華潤置地的管理體系、產品體系以及骨乾團隊，第二步也已經落到實處。“目前，中華企業全新的組織架構已經形成，全新產品年底即將推向上海市場，他們在市場開拓中的努力也即將迎接市場的考驗。”

大股東增持

上海地產集團戰略投資部經理楊勇近日指出，上海地產集團市場化的房地產業務整合走了一條與眾不同的路線。其一是地產集團把從事同類業務的企業、可開發的優質土地資源歸並到了老牌的房地產開發企業中星集團旗下，再把中星集團整體注入上市公司中華企業中。同時，針對企業運營的特點和資源的特點，引進了華潤置地有限公司（簡稱“華潤置地”）和平安不動產作為戰略投資者。由於受到上市公司重大資產重組規模的限制，華潤置地最終進入中華企業的股權數量僅有6%左右。

但值得關注的是，今年7月初，華潤置地華北大區副總經理凌曉潔與華潤置地華東大區副總經理王輝巨集已分別被聘任成為中華企業總經理與副總經理。

在楊勇看來，上海地產集團的第二招，確保了國企改革的順利推進。

據了解，目前中華企業已經全盤引進了華潤置地的產品體系、管理體系，中華企業、中星集團和華潤置地三家企業的融合已經完成，企業新的組織構架以及核心管理團隊已經建立和到位。相對應的中華企業全新一代的產品今年年底即將推向上海市場接受市場的檢驗。

行業普遍認為，地產集團優質的土地資源連同以華潤置地積累的產品開發經營能力，勢必將上海的商辦物業總體開發水準提升到一個新的能級，使得有20多年上市歷史的中華企業煥發全新的生命力。

財報指標的改善，令市場各方對於中華企業的發展信心有所上升。與此同時，大股東也給予持續“輸血”。9月28日，上海地產集團再度以1億元增持中華企業0.41%股份。至此，上海地產集團已合計持有中華企業股份數量約為34.26億股，佔總股本的72.79%。

解決同業競爭

加速中華企業所在的房地產市場化業務平台資產重組的同時，上海地產集團在年初首度公布租賃住房戰略，推出滬上首個國企租賃住房業務品牌——城方，首批確定17幅租賃房產地塊（其中10幅在公開市場獲取、7 幅為自有用地），總建築面積超過100萬平方米，計劃投資約180億元，全部建成後可供應約2萬套租賃住房。

“市場化租賃業務，還處於市場的培育階段，產品仍處於開發的早期，目前沒有置入上市公司的規劃。”楊勇表示，地產集團的幾大業務板塊中，涉及到租賃住房的，公租房是由地產住房保障公司實施，市場化租賃住房的投資是由地產租住公司實施，運營是由城方公司實施。此外，還有養老業務平台，有開發區業務平台，有建材業務平台，有城市更新、區域整體開發業務平台。

一方面，通過整合中星集團，中華企業獲取了總面積約200萬平方米的房地產開發項目。中華企業2018年中報顯示，這些項目分布於合肥、上海、揚州、鎮江、昆山、吉林等城市，主要項目有：徐匯公園道壹號、陸家嘴壹號院、昆山凱旋門及上海黃浦江沿岸項目等。顯然，獲取大量項目儲備，並解決困擾集團許久的同業競爭問題，為中華企業下一步加速發展提供了快速通道。

另一方面，華潤置地的入主，令中華企業後續發展備受市場關注。隨著市場行情的變化，中華企業的存貨去化情況也大大改善。

中華企業不僅曾因2014年與2015年連續兩年歸屬上市公司股東淨利潤為負值（分別虧損4.89億元、24.87億元）而被戴帽，其2017年的淨利潤又同比驟減43.75%至3.67億元。但2018年中報顯示，報告期內，公司實現營業收入76.67億元，較去年同期增長41.21%，公司實現歸屬於母公司淨利潤為8.34億元，較去年同期增長137.06%；實現歸屬於上市公司股東扣除非經常性損益的淨利潤8.85億元，較去年同期增長151.73%。報告期內壓縮帶息負債約17.42億元，期末資產負債率為77.41%。