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萬科自持租賃房陷“高價漩渦”
租10年需支付180萬-480萬元，引發市場對租金預期、租賃房高端化等擔憂
近日，隨著萬科·翡翠書院這一定位高端租賃的產品推向市場，萬科陷入輿論的漩渦中。一方面人們關注萬科的高端租賃項目入市是否阻礙租賃市場的健康發展、推升周邊房租；另一方面，業界也對萬科的高端租賃項目是否能受到市場的認可提出了質疑。
項目前期資金沉澱約160億
2016年12月1日，北京市規土委官網上掛出海澱永豐地塊兩宗宅地的成交公告。由於開發商之間競爭激烈，在土地價格達到上限後，自持商品住房面積也被競到了100%自持，最終萬科依靠高標準方案勝出，以50億元獨立拿地一宗，以59億元同住總旗下子公司組成聯合體拿地一宗。不過隨著住總的退出，如今在兩宗地塊上建的翡翠書院全部為萬科獨立持有。
“算上地價成本，我們在這兩宗地上沉澱的資金大約有160億元。”北京萬科一位工作人員透露，按照此前公布的90平方米1.5萬元/月，180平方米戶型3萬-4萬元/月的標準，即使在理想狀態下也需要30年以上的時間才具有回本運營能力，項目實際回報率在2%-3%之間。
“萬科所遇到的這種情況，在國外也沒有先例。”我愛我家海外業務部副總經理王鵬表示，萬科此次推出的產品，租金雖高，但是與前期投入相比，是無法滿足企業的變現需求的。
不過也有聲音認為，萬科當時拿地是純市場行為。企業在賭未來會放開自持，因此才會競到100%自持。如今萬科應該為其行為買單，而不是將成本轉嫁到消費者身上。“最開始的時候開發商們積極拿地就是在賭未來自持放開後銷售的可能性。但從目前來看，70年自持，能夠放開的可能性已經非常渺茫。”一位業內人士表示。
租金支付細節未定
如今，爭論的焦點主要圍繞著萬科公布的租金水準展開。按照萬科目前的定價，翡翠書院的租金水準是要高於周邊平均水準。據鏈家網上的租房資訊顯示，目前同樣位於海澱北部新區的百旺府項目一個244平方米戶型，租金1.85萬元/月。147平方米戶型的租金則在9000元/月，差異明顯。有分析指出，按照萬科公布的租金標準，租10年租客需要支付租金180萬-480萬元不等，這一資金成本已經超過一般意義上的租賃範疇。
對此，北京萬科方面回應稱，租金較高主要是產品品質定位高端。而對於具體的支付形式，目前許多細節都沒有最終確定：“比如最短租期是幾年？按照最長租約來結算，是需要一次性交10年房租？還是簽訂10年合約，分期支付房租等等問題都在探討中……”
“按照十年總租金算，單純的租金成本肯定是很高的。但是長期租賃方面的租金貸款業務介入以後，實際上成本是可以分散的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進帳析認為：“問題在於此類房子不光提供居所，而是要在租售同權的地方做各類創新，比如提供政策配套。這樣租賃的意義才會變大，被認可和理解的心態才會增加。”
產品小眾市場影響有限
此次“高端租賃房”之所以引發巨大爭議，主要還在於人們對於未來租賃市場價格高漲、產品結構趨向高端化存在擔憂。
事實上，租賃產品與住宅類產品一樣，是典型的金字塔結構。以當事人萬科為例，其面向青年的集中式公寓“泊寓”和面向家庭的集中式公寓“禾寓”為主。據萬科方面提供的資料顯示，北京泊寓類產品在北京有15個項目，1萬間房源，平均租金在2628元/月。最貴的大戶型產品為7500元/月，位置在西直門、天壇這樣的城市核心地段。而此次引爆輿論的翡翠書院，實質上歸屬於萬科的豪宅產品線“翡翠系”，它代表的只是租賃市場金字塔結構的頂端，第一期僅有1000套左右。
在採訪過程中，萬科方面有關負責人一直強調：“我們做的是一款小眾產品，瞄準的是項目周邊高新技術企業工程師和高管等人群。”
在這樣的背景之下，嚴躍進也認為萬科項目對市場“影響有限，但不排除部分房源趁勢炒作。”
由於產品隻租不售，所以即使是萬科的目標人群，在接受程度上也不乏分歧。一位搜狗旗下工程師表示：“並不是所有高新技術企業工程師都能接受花大額資金租房子，電腦工程師裡也有相當部分是比較保守的。相比品質，我們更願意做資產配置……”
不過，也有“BAT”企業員工表示，目前萬科公布的租金雖然高，但是在承受範圍之內。“像我們在這邊工作的高管更沒有問題，他們工作有流動性，可能三年、五年之後就會調動，如果不想花大額資金購房、或者手頭沒有那麽多現金又對生活品質有較高要求的話，其實是願意考慮的。”
“租賃市場有很多細分需求，各種嘗試與創新都值得去探索，”新派公寓創始人王戈巨集認為：“萬科做法激進了一些，但如果金融手段能跟得上，比如配合低息租賃貸款，也是一種大膽嘗試！”
“試水”項目前景有待市場檢驗
V-pioneer，開拓者，這是萬科翡翠書院對於其住戶的定位，而現在看來這也是項目對自己的一個定位，一個租賃市場的開拓者。作為北京第一宗入市的100%自持建案地塊，翡翠書院也承擔著市場“試錯”的任務。與它一樣100%自持的用地還有兩宗，一宗是位於海澱永豐，由中鐵房地產集團北方有限公司獲得，而另一宗則是位於大興的興華大街，由中糧、中瑞凱華、天恆樂活城置業聯合體獲得，但這兩塊地均還未入市。
房屋租賃市場的需求是多樣的，在供應端，社會呼籲開發商提供更多高品質、針對青年的長租公寓類產品。但也不能否認，確實有一部分高端租賃需求的存在。而對於高端租賃類產品來說，最大的難點仍在於人們的住房觀念。
誠如王戈巨集所言：“我不認為萬科的嘗試會改變整個社會的住房觀念！住房觀念的改變是需要住房消費主體開始城市化、年輕化、單身化與標簽化，80後、90後、00後對住房開始從資產保值屬性過渡為消費屬性，這是真正的革命，為他們打造適合的居住消費品才是租賃市場的未來。”
如今，人們的居住觀念還沒有轉變，房地產仍然具備極強資產配置屬性、租賃市場的發展依然任重道遠。但正因為這樣，才更應該用包容的眼光去看待嶄新的“高端租賃”產品，鼓勵市場創新的勇氣，讓新產品交給市場和時間去判斷。
本版采寫/攝影 新京報記者 陳禹銘
責任編輯：李彥麗
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