大量北京人湧入北京周邊買文旅盤 瞄準200萬元別墅房

　　大量北京人湧入周邊買文旅盤 瞄準總價200萬元墅級房

　　王麗新/攝影

　　■本報記者 王麗新 

　　從北四環健德門出發，沿京承高速、大廣高速一路自駕約130公里處，位於京郊國際旅遊區古北水鎮，背靠司馬台長城，是龍湖集團在京的首個旅遊地產項目長城源著，三年清盤，全盤實現40億元銷售額。同樣從健德門出發，沿京藏高速向北再向西自駕80多公里後，群山環抱的官廳湖旁，鴻坤開發的旅遊度假盤悅山湖正計劃入市。更遠的地方，距北京“3小時度假圈”中，奧倫達和阿那亞文旅大盤已經進入運營期。

　　“在北京周邊的東北和西北方向沿線，近年來不少全國知名房企開發了一些文旅大盤，其中多數項目五成以上的客戶來自北京。”某位操盤兩個文旅項目人士接受《證券日報》記者採訪時表示，在北京房價越來越高，重重限制性政策高壓之下，隨著消費需求的更新、周邊度假地產配套體系成熟、板塊被利好政策輻射和後期運營收入提升等因素，這些度假房產正成為中產階級的度假第二居所和剛性投資標的。

　　有統計數據顯示，截至目前，百強房企中的三分之一已經切入文旅地產領域分食蛋糕，然而其“圈地”慣性、概念強於落地的實操手法也引發行業詬病，但在政策利好區域，有想法的開發商已經把運營性收入作為考核團隊的指標之一。這意味著房企開始挖掘文化消費在太空中的增值收益，探索新的盈利模式，而運營好的項目入住率確實也在不斷提高。　　

　　京內人京外購房忙

　　在這一輪調控中，投資環北京區域住宅的炒房客已心涼，但北京周邊的個別文旅項目似乎價格相對堅挺一些。

　　“三年前，我買了一套長城源著一期聯排別墅躍層，當時總價是150萬元。後來二期開盤時，我的同事買了一套，價格漲到了180萬元。”王女士（化名）向《證券日報》記者表示，“三年前的一個周末，我和家人去司馬台長城附近度假，看到這個項目的房子總價在50萬元-180萬元之間，就買了。因為100多萬元，在北京根本買不到什麽房子。而且這個項目可以用公積金貸款，還貸利率很低，所以當時身邊很多朋友也都很感興趣。”

　　“長城源著屬於北京郊區項目，要求購房者擁有北京的購房資格，因此95%以上購房者來自北京。”原長城源著負責人向《證券日報》記者透露，這些客戶以30歲至45歲居多，時間相對充裕，有度假習慣和需求，一般在北京已有房產，同時手裡閑置資金沒有更好的投資方式，最終選擇購買了這個既能滿足度假需求又能保值增值的項目。他進一步透露稱，來自北京朝陽區和海澱區的客戶居多，整盤自住客戶成交率高達45%。

　　無獨有偶，不遠處屬於河北的飲馬川項目則正在銷售聯排別墅，不需要北京購房資格，小戶型新房也正準備入市。“別墅總價在300萬元左右，80平方米戶型總價則較低。”該項目銷售中心人士向《證券日報》記者表示，“我們的客戶大部分都來自北京，或者一些外地人，以養老需求為主。”

　　在北京東北沿線上，另一個以長城資源為依托的文旅項目聚集地是金山嶺區域，在這個自古就是進出北京的咽喉要道上，近兩年來，碧桂園、恆大、華夏幸福、阿那亞等上市公司和國內行業龍頭企業紛紛前來投資，一大批投資數十億元至上百億元的旅遊度假項目先後啟動，其瞄準的主體客群依然來自北京。 

　　而在北京西北沿線上，多個文旅項目也正在加速建設中，包括碧桂園和鴻坤等房企布局的項目。“鴻坤·悅山湖即將入市，目前蓄客客戶主要來自北京。”該項目負責人向《證券日報》記者表示，項目戶型面積從70多平方米至150平方米不等，具有面積小、總價低的特點，後期還有提供租賃託管等服務的計劃，因此吸引了大量來自北京的潛在購房者。

　　正如上述操盤手所示，周邊多數的休閑度假盤，其客戶大多數來自北京。此外，部分項目這一比例甚至高達50%以上。除了區域冬奧會等利好輻射外，很多項目本身商業、文化、教育等全配套體系都在規劃中，有些甚至日趨成熟。“7+2”居住模式正在被推崇，即老人長期居住，年輕人周末兩天來陪老人度假。盤整近年來多個銷售較好的項目來看，加入更新服務後，總價200萬元以內，功能達到別墅級體驗的房產將是市場認可度較高的主流產品。但要保證一個大盤的入住率，開發商接下來思考的則是，怎樣提高項目的整體運營收入，使溢價率持續提升。

　　提升運營性收入

　　一般來說，文旅項目前期投資大，屬於重資產項目，必須靠地產反哺，但是地產的後期溢價需要建立在旅遊的成功運營來提升。若運營不力，則會影響體驗式業態，進而影響地產項目銷售。

　　這方面，古北水鎮及周邊文旅產業卻可說是少見的教科書式案例。機構數據顯示，古北水鎮近年來發展迅猛，2017年景區實現營收9.79億元，同比增長35.16%；全年累計接待遊客275.36萬人次，同比增長12.89%。而與之相呼應聯動的司馬台長城景點，也成為近年來京郊遊非常重要的客群目的地，客流量逐年遞增。

　　據了解，由於古北水鎮、司馬台長城一帶客流不斷上升，景區附近民宿產品租金一度非常高。諸如長城源著這樣品質與服務配套水準較高的文旅地產項目，目前旺季租金最高可達到3000元/晚，淡季則有不同層次的降低。

　　“通過自營，平均每年租金收入在6萬元-7萬元之間，一個月平均租金收入5000元是正常水準。當初買房時，沒想到租賃情況這麽好，經營得好的業主回報率可以達到10%，多數平均回報率至少5%。早期利用公積金買房的業主，回報率普遍偏高。有些業主為了省心，還將房產託管出去，與託管方共同分享租金。”上述長城源著項目業主王女士向《證券日報》記者透露，“我現在並不想賣掉這套房，因為沒有什麽投資管道，手裡拿著還能每年有穩定的租金收入。”

　　“北京周邊的度假地產是在逐漸更新的。最早的度假地產產品單一，多是聯排或者雙拚別墅，周邊可能有些景區，滿足一些有錢人簡單度假的需求；再後來，中產、白領等客群有了周末度假需求，北京周邊開始出現依靠長城、山或者湖等人文和自然資源的度假業態，多是小面積但在功能上可以達到別墅體驗的產品；現在購買度假產品的業主則不光是買房子，而是更要享受開發商提供的後期服務，配套要求也在更新，不僅要求有自然景觀，還需比如產業、商業、文化、醫療和教育等全生活度假配套體系。”上述操盤手向《證券日報》記者表示，目前來看，開發商都在考慮獲得長期運營收益。

　　“景區+長城+住宅民宿的商業模式，使龍湖首個度假地產項目開發模式跑通，接下來，龍湖將在金山嶺布局第二個北京周邊的度假地產項目。”上述人士稱，屆時也將更注重運營性服務收益，在房產本身溢價和運營收益上發力。

責任編輯：謝海平