回歸未來：2018博鼇房地產論壇圓滿閉幕

（2018年8月4日）每年8月，總有一群地產人齊聚海南，共話房地產行業得失，共思行業未來之策。

這幾天，海南氣溫尤其怡人，預期中的火熱溫度並未出現，但也不妨礙大家對於2018博鼇房地產論壇主題“地產歸途 時間與未來”的討論與思考。

尤其在“控房價”和“貿易戰”雙重背景下，高速發展的模式已需要反思，從規模增長轉向品質增長，也是此次論壇主題提出“地產歸途”的意義所在。

我們要呼喚重新探索房地產的發展本質，讓行業回歸發展的本義，這個命題也被與會嘉賓一度提及。

“瘋子”與“冷靜期”

“喜歡擁抱熊”的陳啟宗就在今年的演講和博鼇直播間中，多次提到了一年前他曾經在博鼇房地產論壇上提到過的“瘋子理論”，因為在主張穩健與低負債的陳啟宗眼中，隻著眼“量”的比賽都是瘋子的行為。

“我以前用過這個詞，被很多人罵過，我今天還是說，我覺得中國的房地產‘瘋子’很多。我們在以往的歷史上見過這樣的人，以往的四五十年裡，香港也有不少的‘瘋子’。因為只有量的比賽，只有速度的比賽，你不是‘瘋子’就不容易致勝，所以在過往幾十年有很多瘋子出現。”

“有朋友問我，香港過去幾十年的‘瘋子’現在到哪裡去了？沒有了，沒有一個能存活下來的，絕大部分破產了，有一部分進了監牢。內地的‘瘋子’會不會這樣呢？我個人覺得應該也差不多。”很顯然，瘋子是尋求短線的威風，犧牲了長遠成功的可能性，陳啟宗擔心內地開發商再次踏上香港開發商的老路。

雖然開發商追逐規模增長的做法近來被更多地提及，但中國房地產市場是巨大的，因此中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮表示，不論是未來3年還是未來10年，中國的房地產市場仍將是全世界規模最大、發展最快的房地產市場，這個前景不因為中美貿易戰或者其它的問題而有所改變。

即便如此，作為“樂觀派”的陳淮也特地警示：“我們千萬別低估2018年及此後一段時間我們可能面對的艱難。”

在第一天下午的演講中，陳淮還表示，房地產真的危機會來的，十幾年來，這個行業沒有很好地調整過，也許我們需要一個冷靜期。

陳淮認為，這個冷靜期需要除了很多基礎性的制度建設要加強，土地制度、投融資制度，政府和市場關係，保障性建設、房地產稅等制度之外，還有很多。

“擠電梯”與“放水”

在調控背景下，今年融資收緊和資金鏈緊繃的現實使不少房企出現了焦慮情緒，“高周轉”模式也因此被一再強調與追逐。

2018博鼇房地產論壇故而將8月1日下午的首場閉門交流會“理事博鼇沙龍”主題就設計為“脆弱的資金鏈 流動性趨嚴與地產融資”。

資金荒的嚴峻形勢意味著金融在地產發展中也扮演著比以往更重要的角色，從嘉賓陣容我們就可以窺探到，因為金融資深人士佔了半壁江山。

與往年一樣，首先由中國房地產業協會原副會長朱中一先生為理事博鼇沙龍致辭，他現年已75歲，頭髮雖已花白，但演講台上他卻還是中氣十足，言辭有力。他用一系列的數據佐證了融資難、房企負債率上升等現象，並從多方面給房企從高速增長向高品質發展轉變提出了建議。

但目前的中國房地產行業還陷在規模追逐與覺醒的陣痛中，因為規模與融資很多時候依然有著不可分割的聯繫。

清華大學貨幣政策與金融穩定中心副主任郭傑群在演講中就指出，當你想小而精致，小而美的時候，周圍的房地產開發商都在拚命地追求規模、追求速度、追求高周轉，在這種情況下，除非你有足夠多的資金靜下心來打造，否則你沒辦法跟其他的房地產開發商競爭，特別是國內的融資情況。

“為什麽房地產開發商強調要進入30強、20強，甚至進入10強？因為你不做到這樣的規模，銀行可能不會給你貸款，所以你必須要追求規模，追求規模才能拿到資金，才能進一步發展。”

郭傑群還用自己“擠電梯”的經歷打比方：“2014年回國之前，我在美國工作生活了接近20年，（回國後）當時是在上海，我在進電梯的時候發現我永遠都上不了電梯，因為電梯門一開，所有人都進去了，我就被別人擠到後面了。”

他清楚地看到，目前國內的現狀是所有其它發達國家都經歷過的階段，在這個階段中最明顯的特點，一是開發商主導，他必須強調高周轉；第二是必須強調間接融資，從銀行以低成本融資的方式來募集到錢。

“在這個過程中如果你的速度放慢，就像我一樣，永遠進不了這個電梯。如果你的融資成本低了，你不能從銀行貸到錢，你就會毀滅。”郭傑群道出了中國房企們穿著紅舞鞋的痛處。

為此，在兩天的大會議程中，邵宇、朱海斌、蔡金強等金融財經界精英們多次議及要不要“放水”，是“放水”還是“補水”的問題。

朱海斌指出，這一輪政策“放水”主要支持的領域是基建，“房地產投資是基本上被排除在外的”。

而在8月3日經濟學家早餐會上，大家對於中國房地產行業現狀也有不少分歧，來來回回幾個回合誰也沒落得下風，但也有步調一致的地方，大家似乎都覺得，一盆“冷水”澆下來不一定全是壞事。

“貿易戰”與“創新”

除了房地產行業的春秋之外，經濟學家和房企大佬們關注的還有中美貿易戰，因為這不僅僅是商品進出口貿易的衝突，還關係著重塑國際秩序的隱形矛盾。

剛剛履新京東金融副總裁、首席經濟學家沈建光看來，美國發起貿易戰的一個重要原因是要“遏製中國的全面崛起”。

“這就變成一個‘修昔底德陷阱’的問題，不管今年發生什麽，我覺得這個大的格局會繼續延續下去。”他直言，這方面的博弈會讓中美的貿易戰變得越來越複雜。

雖然中美貿易戰影響廣泛，但與會嘉賓對此均抱持著樂觀的態度。

中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱就表示：“房地產一個重要的特點是它是不動產，它沒法出口運出去，所以在一定情況下它受到的影響比較小”。

路勁地產集團董事局主席單偉豹也認為，對於房地產，中美的貿易戰其實是比較正面的，“消費要增長，房地產是不能下跌的，這是一個總的大趨勢”。

華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康則表示，貿易戰對房地產不會造成直接的影響，但是會造成預期的低靡，預期引導大家經濟活動裡面各種行為方面是景氣滑坡。

雖然大家並不擔心貿易戰對房地產的影響，但樊綱在發表演講時指出，中美貿易戰問題的本質不在於美國的貿易逆差，而是關於科技進步、大國發展、市場公平等等一系列的問題。

因此，樊綱認為，中國必須進入新的階段，一方面要進一步改革，另一方面要在科技上開始進入自主創新的階段。

2018博鼇房地產論壇主題中，“時間與未來”關注的正是房地產行業的轉型與創新，“產業與創新”“科技的智慧”等主題論壇正正引導著大家窺探新的發展與可能。

8月3日下午的“博鼇大講堂”環節，主角們就是如今房地產行業炙手可熱的長租公寓、共享辦公和物業服務等創新業態，這些都是近兩三年才站在了“風口”上的產業，但這並不妨礙它們的迅速發展。

黎振偉對此總結道：“長租公寓、共享辦公在三年前開始的時候還很小，但是今天我們的大講堂的嘉賓已經可以從模式、運營，從很多方面來總結了，真是厲害。”

這些，無疑都是“地產歸途 時間與未來”想讓大家看到的。