北京“317”調控兩周年：樓市成交全面萎縮 限競房井噴

2017年的“317”樓市新政已滿兩年，北京樓市成交全面萎縮。

中原地產研究中心統計數據顯示，2015年3月18日至2017年3月17日兩年間（以下簡稱“調控前兩年”），成交套數為98399套，而2017年3月18日至2019年3月14日（以下簡稱“調控後兩年”）成交套數為50643套，調控前兩年比調控後兩年減少48.53%，存量房卻增加了近兩萬套。從簽約金額看，合計簽約金額為3586億，同比下調了25%。連續2年市場成交量處於低迷狀態。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，過去2年，市場在2018年4-8月出現過小陽春，但很快被限競房井噴打壓，而最近北京市場出現的輕微復甦很可能也會在此後的大量供應下，出現變化。

成交金額同比下調25%

2016年全國樓市升溫，房價迅猛上漲，尤其是北上廣深這些一線城市。一年時間內，北京房價幾乎翻倍，此前3萬元／平米房屋漲到5萬元／平米，此前5萬元／平米房屋漲到8萬元／平米。

為遏製房價過快上漲的勢頭，2017年3月17日，北京頒布了全面的住房限購政策。購買普通住房的，第一套住房的最低首付款比例為35%，最低利率折扣為0.9折；第二套住房的最低首付款比例為60%，最低利率為1.1倍；房屋貸款年限為25年。購買非普通住房的，第一套住房的最低首付款比例為40%，最低利率折扣為0.9折；第二套住房的最低首付款比例為80%，最低利率為1.1倍；房屋貸款年限為25年。

而事實上，由於普通與非普通住房其中一項判定標準為房價不能超過限制水準，按照相關標準，北京80%以上住宅為非普通住宅。此外，“317”政策還意味著認房又認貸：如果名下已經有一套住房了，那麽再買一套住房就屬於第二套；如果自己名下沒有住房，但自己已經有過貸款記錄的話，哪怕是在外地進行的貸款，或者是在北京已經購買了商住兩用房，並且貸款過，那麽就算已經償還了貸款，也算作是第二套住房。

嚴厲的限購政策下，北京樓市成交全面下滑。2017年全年北京二手房住宅成交在13.6萬套，相比2016年的27萬套暴跌50%,這一成交量也是2015年來這一輪最低值。而2018年全年二手房成交只有15萬套。

中原地產研究中心統計數據顯示，調控前兩年成交套數為98399，調控後兩年成交套數為50643，同比減少48.53%。雖然調控後兩年成交均價上漲了約1.5萬元／平米，但簽約金額為3586億，同比下調了25%。

從供應來看，調控前兩年和後兩年幾近相當，但庫存卻增加了近兩萬套。

其中跌幅最大的是商住類物業，調控2年來，實際簽約只有9000套，而且這基本都集中在2017年317與326之間。在商辦調控新政後，市場簽約只有6000套左右。調控2年，商住類物業同比跌幅91%。

記者了解到，過去2年，北京樓市政策發布密度創造全國及北京歷史記錄，一年內發布了超過30次各種調控措施。

而經過連續接近2年的連續樓市調控，隨著政策進入平穩周期，市場逐漸進入低谷徘徊預計後續市場將繼續在低位運行。

整體二手房價格調整非常明顯，調控2年累計數據看，累計結果跌幅在15%左右，部分區域房源價格接近20%。

限競房井噴

從2017年以來北京房地產市場數據看整體市場依然持續在持續低迷中。市場依然受到北京共有產權、租賃政策等市場持續打壓。2018年以來，影響北京樓市最關鍵的是政策是限競房井噴。

2016年下半年，北京為抑製土地市場的熱度，推出了“限房價、競地價”的土地出讓模式，即對該地塊房屋均價進行事前限定，且購買後5年不得出售。如2016年10月底出讓的海澱區永豐產業基地3宗地塊平均銷售限價為5.34萬元/平方米；大興區黃村鎮的地塊平均銷售限價為5.58萬元/平方米。這幾宗地塊銷售的商品住房，自取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後5年內不得出售。

這對“限競房”的銷售較為不利，根據中原地產研究中心統計數據，到目前為止，限競房已經入市26501套，但實際真實銷售比例只有40%，網簽只有20%左右。

2019年伊始，北京土地市場一度較為火爆，據統計，1月份北京土地市場共掛牌出讓土地23宗，成交總地價約428.38億，其中涉及住宅用地成交18宗。張大偉認為，3月下半月開始，到4月份，預計供應量將出現井噴。也有業內人士認為，限競房將仍是北京土地市場的主流。

張大偉稱，到目前為止北京限價房隻供應了300萬平米。按照土地面積還有590萬平米。而從等待入市的土地看，合計2019年入市的限價房有望超過6萬套。

限競房市場分化明顯，部分限競房接近售罄，而部分限競房去化不足2成。而且相比過去銷售小批次優質房源與一般房源搭售，現在限競房一次全部推出市場，導致開盤優質房源銷售後，後續房源去化非常非常慢。

從價格看，限競房項目開始出現了明顯的價格調整，而且隨著後續供應量的繼續上升，已經開始的價格戰肯定會升級。

張大偉分析指出，今後幾年北京將完成大量的共有產權住房限競房供地，通過加快房源供應，提升建設品質，公平合理分配，進一步穩定社會預期，堅決抑製投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性，有效推動北京房地產市場平穩健康運行。