福建寧德發文精準調控樓市：新房價格每年漲幅最高6%

　　福建寧德發文精準調控樓市：新房價格每年漲幅最高6%

　　澎湃新聞記者 劉暢 來源：澎湃新聞

　　與福州相鄰、福建省東北部沿海城市寧德市，7月10日上午，在住房和城鄉建設局網站掛出《關於進一步加強中心城區房地產市場精準調控的實施意見》，包含新房每年漲幅控制在6%以內，今年下半年漲幅控制在3%以內；在中心城區範圍內新購商品住房限售3年；144平方米及以下的商品住房分類別限購；以及對中心城區新批預售的商品住房項目實行公證搖號、公開銷售，其中50%的套數優先考慮蕉城、東僑戶籍無房戶首次購房等剛性需求。

　　寧德俗稱閩東，位居長三角、珠三角、台灣三大經濟區中心位置，是連接中國內陸地區的重要出海口。政府網站介紹，轄蕉城、福安、福鼎、霞浦、古田、屏南、周寧、壽寧、柘榮9個縣（市、區）和東僑經濟開發區，124個鄉鎮（街道辦事處），土地面積1.34萬平方公里，人口340萬，海外僑胞和港澳台同胞46萬人。

　　寧德市統計局數據顯示，今年1-5月，寧德市房屋新開工面積123.63萬平方米，同比增長1.0倍。其中，住宅新開工面積90.78萬平方米，同比增長75.8%，佔新開工面積比重由上年同期的85.3%下降至73.4%。

　　今年1-5月全市銷售面積94.54萬平方米，同比下降18.3%。降幅較1-4月回落47.4個百分點。其中，住宅銷售87.25萬平方米，同比下降20.9%。由於銷售價格較上年同期較快提高，銷售額仍保持增長，全市房地產企業實現銷售額76.67億元，同比增長0.5%。

　　控制車位價格，最高不超過18萬元/個

　　《意見》提出，中心城區新建商品住房均價在2018年1月份水準（8882元/平方米）的基礎上，每年漲幅控制在6%以內，普通高層住宅（毛坯）預售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內，控價目標由寧德市人民政府每年公布一次。

　　同時，寧德以各土地級別和建案網簽均價為依據，劃分4個調控片區，參考中心城區居民消費價格指數（CPI）、銀行貸款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，年漲幅控制在6%以內，2018年下半年漲幅控制在3%以內。

　　根據諸葛找房的統計數據，寧德今年1-4月新房均價在9000元/平方米左右，較為穩定；二手房價格則穩步走高，從1月的9480元/平方米漲至10960元/平方米。

　　諸葛找房首席分析師陳雷表示，隨著市場的不斷火熱，寧德樓市去化速度極快，購買需求不斷上漲，但供應量持續跟不上，供不應求下導致市場價格快速上漲，為了遏製房價，穩定市場打擊炒房行為，寧德市政府頒布調控政策。從調控政策細節來看，以保護剛需為主，遏製需求，通過遏製需求來保證供需平衡，以保證達到穩定市場的目的，寧德本身市場並不是很大，限購政策頒布後，能在短期內使得市場的需求得到有效遏製，在未來一段時間將會很快進入發展平穩期。

　　特別的是，寧德將車位價格也納入價格調控範圍，防止變相漲價。中心城區建案車位價格按照土地級別一至四類片區劃分，其對應銷售價位（每個）分別不高於18萬元、16萬元、14萬元、12萬元。對符合貸款條件的不得拒絕使用貸款方式購買車位。

　　在樓面地價方面，寧德要求經營性房地產用地出讓競價溢價率超出20%時，應縮短全額付清土地出讓金的時間或成屋銷售等。要根據片區控價目標，在土地出讓環節前，由價格會商小組確定擬出讓住宅用地的商品住房銷售均價，新出讓土地采取“限房價+競地價”方式出讓。

　　3年限售，144平方米以下住房限購

　　根據《意見》，寧德細分了3中類別，暫停銷售本市中心城區範圍內建築面積144平方米及以下的商品住房：在中心城區擁有2套及以上商品住房的蕉城、東僑戶籍居民家庭；在中心城區擁有1套及以上商品住房的該市各縣（市）戶籍居民家庭；無法提供購房之日前累計繳納6個月個稅的非寧德戶籍居民家庭。

　　同時， 在中心城區範圍內新購買商品住房（含新建商品住房和二手住房），取得不動產權證未滿3年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。符合本條規定的非德寧戶籍居民家庭僅允許在中心城區購買1套商品住房。

　　政府網站顯示，該《意見》為下發日期為7月9日。同日，寧德市公開了《關於進一步整治房地產市場秩序的實施方案》，從整治重點、整治措施、組織實施、時間安排、配套措施等5個方面對房地產市場6種違法違規行為的整頓和規範提出具體要求。

　　重點整治內容包括房地產企業在建案備案價格之外，加價銷售建案或違規收取其它費用的行為；超出政府確定的裝修價格，超額收取裝修費用的行為；強行搭配車位銷售，以及超過備案價格銷售車位的行為；擅自提高首付款比例，拒絕公積金和商業貸款的行為；未取得預售許可證，收取或變相收取定金、預訂款及售房款的行為；房企捂盤惜售或者變相囤積房源的行為。

　　寧德市明確，即日起至7月20日止，為自查自糾階段；7月21日至9月30日止，由房地產企業自行開展對照檢查，對存在的問題及時整改到位；7月21日至9月30日止為聯合查處階段，由寧德市直各有關部門成立聯合執法組，開展聯合檢查執法行動，從重從嚴查處違法違規行為，定期通報整治工作情況，引導企業依法經營；10月1日以後為長效監管階段，根據整治工作進展情況，適時制定完善房地產市場長效監管機制，健全長效監管措施，強化長效監管手段，推進房地產市場長效監管工作。

　　以下為《意見》全文：

　　關於進一步加強中心城區房地產市場精準調控的實施意見

　　寧建綜〔2018〕34號

　　各縣（市、區）人民政府、東僑經濟技術開發區管委會、市直有關部門：

　　為貫徹落實《福建省人民政府關於進一步加強房地產市場調控八條措施的通知》（閩政〔2017〕43號）、《福建省人民政府辦公廳轉發省住建廳關於加強精準調控穩定房地產市場的通知》（閩政辦〔2018〕34號）等檔案精神，促進我市房地產市場平穩健康發展，結合中心城區（指規劃區內的蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣、三都、飛鸞、七都、八都，下同）實際情況，現提出如下意見：

　　一、控制目標

　　（一）總體目標。中心城區新建商品住房均價在2018年1月份水準（8882元/平方米）的基礎上，每年漲幅控制在6%以內，普通高層住宅（毛坯）預售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內，控價目標由寧德市人民政府每年公布一次。

　　（二）片區目標。按照“總體有目標、片區有控價、調控有手段”的要求，中心城區結合城市行政區劃、功能太空分布、區域住房供需狀況等實際，以各土地級別和建案網簽均價為依據，劃分4個調控片區，參考中心城區居民消費價格指數（CPI）、銀行貸款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，年漲幅控制在6%以內，2018年下半年漲幅控制在3%以內。合理確定片區的地價、房價及車位控價目標。

　　二、片區範圍

　　三、備案機制

　　（三）定價依據

　　本意見施行之日起，土地出讓合約都必須明確商品住房銷售均價，銷售過程中均價不得調整。本意見實施之前，土地出讓合約未明確商品住房銷售均價的，新審批商品住房項目預售均價，按照“同地段、同區域、同品質”的要求，在所屬片區近1年商品住房成交均價的基礎上，綜合考慮項目樓面地價、容積率、集中商業配套等調節系數，即：新建商品住房項目預售均價=所屬片區近1年住房成交均價×（1+樓面地價調節系數+容積率調節系數+集中商業配套系數）。普通高層住宅項目按照上述定價依據計算出的價格超過所在片區最高限價的，執行片區最高限制價格。

　　（四）系數計算

　　樓面地價調節系數。按土地成交價溢價率×100%計算，每增加1%，樓面地價調節系數相應增加0.0005，增加幅度不得超過0.1。協定出讓的土地調節系數為0。

　　容積率調節系數。以容積率2.5為系數0，容積率每增減0.1，系數相應減增0.01，容積率按土地出讓和實際孰高為準。

　　集中商業配套系數。在系數0的基礎上，項目集中配套不可分割銷售商業設施的（含配套酒店、商業綜合體、辦公用房等），按商業設施建築面積每佔項目總建築面積10%，系數加0.01。集中商業配套情況由規劃部門提供。開發企業應提供同步建設施工許可證，且在申請辦理預售許可前集中商業配套未開工的不享受本系數。

　　集中商業配套系數、容積率調節系數由城鄉規劃部門提供。

　　（五）完善同一項目不同類型住宅認定標準

　　同一項目既有高層住宅，又有多層住宅（規劃審批地上4層至6層）和低層住宅（規劃審批地上3層及以下），多層住宅與高層住宅備案均價相同，低層住宅可另行確定備案均價。低層住宅屬於首次開盤的，參照同片區內同類型商品住宅項目網簽均價確定備案均價，沒有項目參照的，由商品住房價格會商小組測算開發建設成本後確定備案均價。

　　開發建設成本按照土地成本、建安成本、行銷管理費用、融資成本、綜合稅費等5項因素構成，並綜合考慮合理利潤後，確定備案均價。

　　（六）完善非首次開盤住宅項目價格備案機制。對分批辦理預售許可的商品住宅項目，申請新一批次預售價格備案時，與上一批次價格備案間隔在6個月以內的，備案均價不得高於上一批次實際銷售均價；超過6個月的備案均價上調幅度不得超過3%，且不得超過年度控價目標。

　　四、加強片區住房價格監管

　　（七）完善商品住房價格會商機制。由市住建局牽頭國土、規劃、稅務、統計、物價等部門成立商品住房價格會商小組（以下簡稱價格會商小組），定期會商，一盤一評估，並將車位車庫價格、裝修費用納入價格調控範圍，以防變相漲價。

　　（八）嚴格建案銷售價格調整。建案銷售價格確定後，原則上不得調整，確需調整的，須間隔12個月，且單棟未售套數不得少於20套。調整幅度控制在5%以內，且不得超過年度控價目標。調整須向市住建局申報銷售價格調整申請並提交合理理由，經價格會商小組審核後進行審批。

　　（九）加強裝修價格管控。自本意見施行之日起，報備裝修銷售的建案，開發企業應委託評估機構測算裝修價格，由價格會商小組議定裝修價格，裝修價格最高不得超過2500元/平方米。商品住房項目土地出讓合約明確要求裝修的，按裝修住宅項目辦理價格備案手續；土地出讓合約未明確裝修的，按毛坯住宅項目辦理價格備案手續，裝修價格不得超過經價格會商小組議定的價格。

　　申請裝修建案銷售時需達到以下條件：一是銷售建案須建造至少二套以上的實體裝修樣板房，向購房者展示交房標準。樣板房要真實反映裝修標準和施工品質，裝修住宅交房時的裝修品質不能低於樣板房水準，樣板房在合約約定的交房時間前不得拆除。二是裝修的價格和配置標準須在銷售方案及建案買賣合約中明示，包括主要裝修設備和材料的品牌、產地、規格、數量等具體內容。

　　（十）加強片區車位價格管控。將車位價格納入價格調控範圍，防止變相漲價。中心城區建案車位價格按照土地級別一至四類片區劃分，其對應銷售價位（每個）分別不高於18萬元、16萬元、14萬元、12萬元。對符合貸款條件的不得拒絕使用貸款方式購買車位。

　　五、優化土地供應管理

　　（十一）完善土地出讓方式合理控制樓面地價。經營性房地產用地出讓競價溢價率超出20%時，應縮短全額付清土地出讓金的時間或成屋銷售等。要根據片區控價目標，在土地出讓環節前，由價格會商小組確定擬出讓住宅用地的商品住房銷售均價，新出讓土地采取“限房價+競地價”方式出讓。

　　（十二）督促開發企業按照土地合約約定開竣工。全面開展房地產項目閑置土地專項清理和建設進度動態巡查，督促房地產企業按照土地出讓合約約定開工、竣工。加大閑置土地處置力度，針對房地產閑置土地的不同原因，采取有效措施，加大處置力度，依法依規逐宗制定處置方案，報市政府批準後實施。對受讓人未按期繳納土地出讓金的，嚴格按違約處理；對企業原因造成土地閑置的，責令限期整改或依法收回。在整改到位或按約定履行合約前，禁止相關企業在全市範圍內參加土地交易活動。對供地後不按期開工建設的房地產項目，按照《閑置土地處置辦法》進行查處，對不是政府原因形成超過動工開發期1年、不滿2年的閑置土地，按規定收取土地閑置費；對閑置超過2年的土地依法收回，重新進行市場配置。

　　（十三）加快土地的出讓節奏。列入年度出讓計劃的土地，要完善地塊周邊的基礎設施建設，加快供地節奏，力爭每年第三季度完成出讓工作。

　　六、加大市場監督管理

　　（十四）加強企業經營行為監管。依法規範房地產市場，加強部門協同監管，把房地產行業企業納入跨部門“雙隨機、一公開”聯合抽查範圍。嚴肅查處房地產市場以下違法違規行為，一是建案備案價格之外，加價銷售建案或違規收取其它費用的；二是超出政府確定的裝修價格，超額收取裝修費用的；三是企業強行搭配車位銷售，以及超過備案價格銷售車位的；四是擅自提高首付款比例，拒絕公積金和商業貸款的；五是房地產企業未取得預售許可證，收取定金及售房款的；六是捂盤惜售或者變相囤積房源的。對失信房地產企業，由住建牽頭，國土、警察、稅務、工商、金融部門共同實施聯合懲戒，並將房地產企業信用資訊歸集到國家企業信用資訊公示系統（福建）向社會公示，促進房地產企業依法誠信經營。

　　（十五）實施商品住房限購限售

　　對以下三種類型居民家庭，暫停向其銷售本市中心城區範圍內建築面積144平方米及以下的商品住房：

　　1、在中心城區擁有2套及以上商品住房的蕉城、東僑戶籍居民家庭；

　　2、在中心城區擁有1套及以上商品住房的本市各縣（市）戶籍居民家庭；

　　3、無法提供購房之日前6個月內在本市中心城區累計繳納6個月及以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。符合本條規定的非本市戶籍居民家庭僅允許在中心城區購買1套商品住房。

　　居民家庭住房套數的認定包含購買新建商品住房和存量住房（二手住房）。

　　在中心城區範圍內新購買（自本意見施行之日起購買）商品住房（含新建商品住房和二手住房），取得不動產權證未滿3年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續。

　　對不符合上述限購限售條件的商品住房，房地產交易、不動產登記部門不得辦理網簽備案、不動產登記。

　　（十六）公證公開搖號銷售

　　對中心城區新批預售的商品住房項目實行公證搖號、公開銷售，其中應安排50%的套數優先考慮蕉城、東僑戶籍無房戶首次購房等剛性需求。房地產開發企業取得預售許可後，應組織公證搖號公開銷售商品住房，搖號排序、按序購房，搖號排序名單應現場公示，選房後不得更名轉讓。加強搖號過程監督，由公證機構主導，住建、工商、物價等部門進行監督。具體操作細則由司法、住建部門另行制定後實施。

　　七、建立督查考核制度

　　市住建、國土部門應建立督查考核機制，聯合對各縣（市、區）調控執行和供地計劃落實完成情況進行重點檢查、全面考核。

　　八、其他

　　本意見由寧德市住房和城鄉建設局、寧德市國土資源局負責解釋，自發布之日起實施，各縣（市）人民政府可參照執行。實施過程中，如遇上級政策調整，按上級政策執行。之前市本級印發的相關房地產市場調控檔案內容與本意見相抵觸的，以本意見為準。

　　寧德市住房和城鄉建設局  寧德市國土資源局    寧德市城鄉規劃局   寧德市統計局   國家稅務總局寧德市稅務局  寧德市物價局  寧德市司法局

　　2018年7月9日

責任編輯：王瀟燕