萬達剝離文旅集團 王健林的"黃金時代"終結

消息終於落定。

10月29日，萬達集團發布聲明，融創出資收購萬達原文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司。萬達將動用全部資源，全力支持融創收購但目前尚未開業的萬達城項目順利開業及運營。

隨後融創中國(01918.HK)發布公告稱，與大連萬達集團簽訂買賣協定，以62.81 億元收購萬達集團若乾文旅項目。

根據公告收購分為三部分，融創以44.94億元收購王健林持有的成都萬達主題文化旅遊管理75％股權，並終止原商業安排；以15億元收購萬達控股持有的萬達文化旅遊創意集團（萬達BVI文創）99％股權和萬達文化控股持有的萬達BVI文創1％股權，並終止原商業安排; 萬達商管集團同意終止原商業安排，代價約為人民幣2.87億元。

上述交易事項完成後，融創將持有萬達文化管理100％股權。

同時，原由萬達方及其關聯方為融創已收購的文旅項目提供的服務，交易完成後由融創全面負責，包括了融創已收購的文旅項目所有持有物業業態(包括但不限於樂園、商業、酒店、影視產業園、遊艇會、海洋館、秀場、酒吧街等業態)的總體規劃設計、建設管理、品牌許可、運營谘詢和運營管理等服務。

融創將接手文旅項目持有物業建設總部及地方人員、萬達文旅院人員、萬達主題樂園總部及區域運營管理人員、萬達商業區域運營管理人員等。值得注意的是，此次收購之後，融創還獲得了青島東方影都和青島遊艇會的全部股權，這也就意味著融創獲得了東方影都的管理運營權。

萬達聲明中顯示，2017年7月，萬達與融創簽訂13個萬達城項目收購合約，合約約定，收購後萬達城冠名不變，項目仍由萬達單方面設計、建設和管理。合約實際執行中發現，該合作模式確有諸多不便，項目規劃、建設和運營管理與投資方一致，對項目發展才更為有利。

雙方在這1年多的交接過程中的確出現了諸多波折，雖然融創拿下13座萬達城，但其本身並無運營文旅產業的經驗，這難免讓地方政府感到擔憂，背後的政府關係仍舊需要萬達來維護。

根據騰訊一線報導，就在完成與融創的交易後，王健林親自去了一趟濟南向當地政府做了解釋和承諾。經過後續協調，濟南市同意繼續簽署土地出讓合約，但必須同時簽補充協定。補充協定對文旅城的建設時間、標準、後期運營提出嚴格要求，否則將采取不允許住宅銷售，收回土地等懲罰措施。

而融創在接手僅半年就開始預售濟南萬達城，並要求客戶一次性全款購房。不過認籌活動此後被緊急叫停。

另外，海口萬達城的區域現在已變為江東新區，售樓處也變成來江東新區指揮部。不過，融創表現出了非常強的應變能力，將文旅總部放在了海南，並與海南省旅遊發展委員會簽署戰略合作框架協定。

根據框架協定，雙方將攜手合作，推動融創中國在海南設立文旅集團總部；推動融創中國與Discovery合作，在海南打造極地探險主題樂園；推進醫養小鎮、康養教育片區、文化產業基地、美麗鄉村建設、文化旅遊城、電競小鎮等項目運營商入駐海南；通過不斷創新文旅產品，推動構建海南旅遊多元融合的產業體系。

在解決完這些棘手的問題後，融創對萬達13個文旅項目才算是全盤接手，不過，文旅與傳統的住宅開發不同，擅長行銷與高周轉的融創並沒有文旅產業的運營經驗，此次收購，融創將全盤接手萬達在文旅項目的設計、建設和管理方面的一批有經驗的乾將，而萬達也將動用全部資源，全力支持融創收購但目前尚未開業的萬達城項目順利開業及運營。

而對於萬達來說，王健林曾希望以萬達城讓迪斯尼在中國未來10-20年都無法盈利的願景終究落空，他失去了一個時代。

作為萬達的第四代產品，自2009年萬達國際度假區開工，萬達在文化旅遊產業跑馬圈地，根據萬達此前的規劃，到2020年萬達計劃將在國內建設15個、國外力爭建設3-5個萬達城。

2014年，第一個萬達城項目武漢萬達城開業，即便面臨著赴港上市，王健林還是親自到場月台，新的產品與商業模式也是其提振投資者信心的招數。

在武漢東湖和沙湖之間，這個規劃土地面積1.8平方公里、總建面340萬平方米、總投資500億元的巨無霸項目，成為王健林最重要的產品試驗場，它也為未來的萬達城定下了基調。

萬達城單個項目規模一般在300萬平方米以上，選址在經濟發達、有較大旅遊需求的二線城市及周邊。除商業、住宅及酒店外，還會結合當地條件，包含遊樂場、室內外滑雪場、現場表演等形式的大型文化或旅遊設施，同時，打造線下體驗式消費平台也將衝淡萬達傳統地產商的身份。

由於土地收購是分步進行，開發也是分步進行，據萬達內部測算，現金流情況十分樂觀，萬達人士曾對外稱：“一般6-8年整個項目的現金流開始為正，且沉澱了大商業、主題公園以及酒店群等優質投資物業。”在出售13個文旅項目後，萬達的總資產和收入指標，直接減少了11.5%和10.8%，其他各項經營指標也均有下降。可見其對萬達的財務影響之大。

而根據《南方周末》報導，在萬達過去的組織架構裡，一座萬達城實際上促成了兩家公司的現金流。萬達城的開發和辦公大樓、住宅的銷售產生的現金流都由萬達商業承接，而娛樂項目、酒店等業態的運營則歸屬於萬達文化旗下。

但從另一角度看，這也就意味著整個項目將面臨著長達8年的開發周期以及百億級別的投資規模，這對企業資金周轉的要求相當高。

萬達從2015年開始強調輕資產轉型，但並未涉及到文旅產業，持續擴張帶來的資金壓力一直讓萬達負重前行，到了2017年，萬達經歷了海外風險排查後，限貸讓其資金壓力陡增，王健林表示：“萬達十幾個文旅項目疊加在一起每年淨增1000億元負債，壓力相當大”，萬達不得不頻繁出售資產償債。

彼時，13個文旅項目中只有4個已經開業，其他的尚在建設中。而開始運行的幾個主題樂園經營情況也不盡如人意。武漢中央區中的武漢電影樂園，開業19個月後就停止營業。

在去年的發布會上，王健林表示：“本次轉讓回收約680億元現金，轉讓後萬達貸款加債券約2000億元，账面現金合計約1700億元，萬達商業負債率將大幅下降，這次回收資金全部用於還貸，萬達商業計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。”萬達城成為了萬達緩解危機度過難過的關鍵。

在今年的萬達年會上，王健林提出對萬達進行組織架構調整，現有的四大業務集團從先前的商業集團、文化集團、金融集團和網絡科技集團變為商管集團、文化集團、地產集團和金融集團，而文旅集團與影視集團、寶貝王集團、體育集團組成文化集團，出售文旅集團後，如何重組文旅規劃院、文旅建設中心和文旅管理公司將成為新的議題。

目前，除了轉讓給融創的13個文旅項目外，武漢、惠州、西安、長沙、烏魯木齊都是萬達布局之地，萬達在聲明中也表示會一直看好中國文化旅遊行業的發展前景，將繼續投資文旅產業，這幾個區域或許將成為王健林留下的火種，但這些區域大多數都處於開發前期或者只是和當地政府達成合作框架的階段，對於輕重資產兩條腿走路的萬達來說，未來還存在著變數。

剝離業務對於萬達來說並不陌生，這家國內曾經最大的商業地產商通過不斷變換姿態來應對更加莫測的市場，誰也無法預測它下一步的轉型方向，唯一可以確定的是，屬於王健林的黃金時代結束了。