棱鏡丨融創萬達500億並購終章：兩位地產大佬的權杖交接

劃重點：

騰訊新聞《棱鏡》 作者 張慶寧 孫春芳

這是融創萬達世紀並購的終章，也是兩位地產大佬的權杖交接。

一年多之前，融創中國（1918.HK，下稱“融創”）與萬達集團（下稱“萬達”）達成並購協定，以13座萬達文旅城91%之股權為交易標的，438.44億元為交易對價，意欲將自己打造成中國第一的文旅資產持有者。

10月29日，融創公告宣布再以62.81億元，收購萬達旗下原文旅集團和13個萬達文旅城的設計、建設、管理公司，在自持文旅資產的同時，再一舉買斷睥睨行業的文旅運營團隊。

這是中國房地產歷史上交易金額最高的並購，沒有之一，總計耗資501.25億元，相當於融創2017年全年淨利潤的近五倍；

這又是中國房地產歷史上交割最複雜的並購，不僅關係融創、萬達交易雙方，而且要協調各個文旅城項目地政府的利益，從交易簽約到正式交割，前後耗時一年又三個月；

這還是改變中國房地產權力格局的並購，萬達董事長王健林和融創董事長孫巨集斌，一個明哲保身，一個逆流而上。

此時的王健林，大抵已領悟到“萬般將不去，唯有孽相隨”的道理，堅決斷臂求生、走下首富神壇，輕裝上陣但求歲月靜好。

王健林

年輕近十歲的孫巨集斌卻難掩蓬勃野心。不忌折戟樂視，這位過去的二線房地產商，很快將融創打造成行業第四的地產集團和規模第一的文旅集團。

孫巨集斌

因此，這場跌宕起伏的並購故事，值得回眸，更值得展望。

從業主到實際操盤手

10月29日深夜10時59分，香港聯交所披露易掛出融創的這則公告，傳言許久的靴子終於落地。

融創以62.81億元的對價，將萬達原文旅集團和13個文旅城項目的設計、管理和規劃公司納入囊中。

具體交易標的包括萬達文化管理公司公司75%的股權和萬達BVI文創100%的股權，以及與萬達商管集團同意終止原有商業安排產生的代價2.87億元。

至此，13個萬達文旅城的規劃設計、建設管理、品牌許可、運營谘詢、運營管理等服務，全權由融創負責。

不久之後，萬達文旅城可能更名為融創文旅城，因為雙方在交易協定中約定，融創有權根據經營安排隨時更名。

2017年7月19日簽署的438.44億元的並購協定中，融創持有13個萬達城91%的股權，另負責房地產項目即銷售物業；萬達城的設計、建設，自持物業（文旅部分）的管理、運營，全部由萬達負責，融創未來20年支付萬達品牌許可費共計130億元。

萬達在關於最新交易的公告中解釋道，在上述分工的實際執行中發現，該合作模式確有諸多不便，項目規劃、建設和運營管理與投資方一致，對項目發展才更為有利。

隨著新交易的達成，130億元的舊有合約作廢，萬達提前支取62.81億元，僅在13個萬達城中保留9%的股份，幾近全身而退。

自此，融創不再只是萬達城的業主，而是變成13個項目的實際操盤手。該集團自萬達處，一次性買斷了“一支組織架構完整、經驗豐富的文旅和商業運營管理團隊”。

南昌萬達城內部人士告訴騰訊《棱鏡》，融創不僅需要萬達文旅的人才體系，同樣需要更系統的管理經驗：“文旅產業的財務系統對融創來說是陌生的，文旅跟地產的報表不同，比如商管公司的報表中有一個科目用來記錄租金收入，融創的人在接收財務時，還在問我們財務，這項用來幹嘛？”

“僅以地產行業的管理水準掌舵萬達文旅城，這遠遠不夠。”上述南昌萬達城內部人士坦言，萬達集團自身的文旅城經驗不過四五年時間，諸如萬達城中的海洋主題樂園，目前還在聘請韓國團隊代其管理，“所以我們總是調侃說，萬達做文旅的水準，距離迪士尼差著好多個長隆度假村。融創距離萬達，差著無數個萬信（萬達RTX名稱）”。

而在這則公告發布十天前，各個萬達城總監以上人員，包括商管、酒店、樂園等公司員工，以及萬達文旅院人員，前往融創總部面試述職，由融創依現狀接收。

萬達“安全第一”

在有關此次交易的公告中，萬達稱一直看好中國文化旅遊行業的發展前景，今後將繼續投資文旅產業，保留文化旅遊產業的骨乾團隊，重組文旅規劃院、文旅建設中心和文旅管理公司。

儘管萬達不希望給外界“大裁員”的印象，但該集團各個板塊的人員編制的確在不斷收縮。

“萬達尚未從去年的陣痛中緩過來，”接近萬達的人士告訴騰訊《棱鏡》，因為整體經濟形勢不佳，房地產行業落寞，萬達的對外融資情況非常不暢，因此急需拋售萬達城的這些業務部分，減少支出，補充現金流。

例如，騰訊《棱鏡》獲悉，某座萬達廣場在建成之後，遇到現金流緊張問題，難以繼續運營和償付前期的供應商款項，萬達即嘗試通過地方項目公司向社會融資的方式來解決資金問題。

2017年6月中旬，金融監管部門緊急要求銀行排查對部分大財團的授信和海外融資特別是並購貸款、內保外貸等業務的風險。其中，包括了萬達、海航、複星等數家企業，它們都是近年來海外投資比較凶猛的民營財團。

消息不脛而走，萬達地產債暴跌，銀行紛紛拋售手中萬達債券。

2017年7月19日，王健林分別與融創、富力達成交易，通過轉讓萬達城和萬達酒店資產減債440億元，回收現金670億元，相當於減債1100億元。

此後，萬達的業務重點轉向十年內建成1000個萬達廣場。

“企業經營安全第一。”王健林在2017年萬達年會上說，如果我們不轉讓這些資產，就不能把有限的資金投入到我們最需要發展的萬達廣場上去，就不能保證每年50個以上萬達廣場開業的計劃。為了企業安全，為了保證核心產業發展，我們必須這樣做。”

在這場年會致辭時，王健林除了開頭對員工參會表達歡迎外，第一句正式發言是“2017年對萬達來說是非常難忘的一年，經歷了風波，也承受了一些磨難”。

融創的“迪士尼”野心

建設萬達城，資金壓力相當大。

“每個萬達城需要七八年有息負債才能往下走，十幾年才能收回投資。十幾個項目疊加在一起，雖然通過銷售物業能回收大部分現金，但至少五六年內，十三個每年淨增1000億負債，壓力相當大。”在2017年萬達年會上，王健林說。

孫巨集斌卻覺得，萬達城是一塊“唐僧肉”。

在一個飯局上，有朋友問起他，“別人都覺得（萬達城資產）敏感你還買？”

孫巨集斌回答道：“王健林就沒有給任何人機會，他第一個找我談就成了，什麽敏感不敏感的，我說你就沒有機會。”

融創官方測算，13個萬達城91%股份對應的淨資產公允價值約為人民幣670億元，高於交易對價438.44億元。

言外之意，融創稱僅此次交易即獲利231.56億元。

在一個萬達城的土地配置當中，8成以上是住宅土地，剩餘不足兩成才是自持文旅用地。

融創解決萬達城有息負債高企的策略之一，即提升地產業務的現金回流速度。

以濟南萬達城為例，融創2018年初正式入駐地產項目，10月8日，售樓處工作人員便聚在一米多寬的蛋糕面前，慶祝濟南萬達城銷售金額破百億。

與此形成鮮明對比的是，萬達2013年啟動青島東方影都（青島萬達城）的地產銷售，截至2017年，四年時間僅回籠資金180億元。

融創是房地產行業新貴，銷售凶猛是其顯著特點，這家公司2010年銷售額86億元，2017年躥升至3600億元，行業排名僅次於碧桂園、萬科、恆大。

針對萬達城的規劃，融創通過地產板塊回籠資金，希望反哺出一個文旅產業王國和影視想象太空。

2018年8月，融創文旅集團在海南掛牌成立。文旅集團悄然列入融創官網的組織架構，與北京、上海等8大區域地產公司一起，並列於融創集團之下。

融創文旅集團項下，不僅包括13家文旅城項目中的萬達茂商業綜合體，還有大批可與迪士尼媲美的文化旅遊資源，例如在建的電影樂園、室外主題樂園，以及各個文旅城內配建的室內主題樂園。

另一個不容忽視的資產，是青島東方影都中的影視產業園，包括30個影棚、一個外景製作區和一個水下攝影基地等。

融創還掌握著樂視影業和花兒影視的影視自製能力，樂視致新的大屏終端，以及與萬達達成的在電影領域全面戰略合作的條款。

該條款若能兌現，融創或可打通影視產業鏈中的核心環節——從影視自製能力到影視基礎設施，再到電視大屏終端，以及萬達旗下的院線終端。

“將影視資源與文旅產業融合發展，完成王健林此前未竟的‘迪士尼’事業，將是對融創商業想象太空中最著迷的猜想。”一位香港證券分析師對騰訊《棱鏡》表示。

政府的話語權

在孫巨集斌和王健林交接權杖的過程中，還有一個話語權頗重的第三方——地方政府。

前8個或已開業或將建成的萬達城，在2017年10月11日之前即將91%的大股東變更成融創。比如西雙版納萬達城，包括資料、財務、人事、印章等項目的交割，一天之內宣告完成。

對於那些到2020年，甚至2021年才能建成的萬達城來說，當地政府的關係較難協調。畢竟，政府在引入萬達城時，給予萬達的土地價格極其優惠，有時連市價的1/3都不到。

“萬達的商業信譽、資金實力、開發運營才是地方政府願與其合作的關鍵。項目還沒建好，萬達退出了，換誰都會擔心。”一位熟悉萬達和融創的房地產公司高管此前對騰訊《棱鏡》表示，“而且融創的資金實力、負債壓力、企業信譽，以及由此可能帶來的項目風險，都值得慎重再三。”

萬達與融創在交易協定中約定，王健林承諾幫助融創完成13個萬達城的資產交割。截至2018年10月29日，海口萬達城和濟南萬達城91%的股權依舊未能過戶給融創。

騰訊《棱鏡》自海南當地獲悉，因海南政府變更了海口萬達城項目所在地塊的區域規劃，導致該項目無法按照預期規劃進行建設。

2018年4月23日，由海口規劃委發出的一份名為《關於暫停東海岸示範區項目規劃報建審批問題的請示》中建議，即日起一律暫停該片區規劃報建，已取得規劃許可的一律暫停施工，已動工項目要重新核對設計和立面。

2018年6月3日，海口萬達城所在的東海岸桂林洋經濟開發區被納入了新成立的江東新區，整體規劃方案將重新招標。

與海口萬達城一樣，濟南文旅城項目同樣依舊由萬達100%持有股權。

2016年項目簽約時，濟南市承諾出讓4200畝的低價建設用地給予萬達集團。

2017年6月30日，首批1495畝土地定向拍賣給萬達，樓面價僅2800元/平方米，而當時的拆遷補償價為13000元/平方米。

萬達拿地剛滿10天，便將濟南萬達城91%的權益易手融創。

騰訊《棱鏡》多方確認獲悉，王健林此後兩度到訪濟南，孫巨集斌與旗下高管同樣到訪濟南，最終與當地政府達成共識，將濟南萬達城的開發建設一拆而二，融創隻負責濟南萬達城一期項目1495畝土地，二期1964畝的土地依舊由萬達負責。

而今，萬達又將13座萬達城的操盤業務出售給融創，並通過公告喊話：“萬達將動用全部資源，全力支持融創收購但目前尚未開業的萬達城項目順利開業及運營。”

除海口萬達城外，濟南等三座萬達城尚未開業，萬達的承諾和融創的實力能否讓地方政府完全放心？接下來，王健林和孫巨集斌還得攜手一起闖關。