李奇霖：住房市場空間有多大

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 李奇霖

　　未來住房需求將趨勢性向下，需要加快轉變增長方式。

　　2016年三季度房地產調控開始收緊，到現在快滿三年。雖然一些城市在 “因城施策” 框架下有所放鬆，但整體調控基調還是 “房住不炒” 。這三年裡看空地產的呼聲不斷，但實際情況是它的韌性顯然超出了大多數人的預期，尤其是投資，2016-2018連續三年增速上升。今年1-4月累計11.9%的投資增速，更是讓人對地產在中國經濟中的重要性有了新的認識。

　　短期來看，除了銷售外，棚戶區改造、開發商快周轉、加快已開工項目竣工等因素，都會對地產投資有影響。但在中長期，需求是影響地產投資最核心的變量，包括城鎮化進程中新增人口的剛需，以及已有城鎮人口的改善型需求。

　　本文從剛需和改善型需求兩個角度，分析未來住房市場還有多大空間。我們認為，住房需求的高點在2016年，而2016-2018年銷售的火爆，已經透支了11.2億平米的住房需求。未來住房需求將趨勢性向下，房地產對中國經濟的拉動作用減弱，需要加快轉變增長方式，地方政府也要逐步擺脫對土地財政的依賴。

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　　城鎮化帶來多少住房剛需？

　　通常說的城鎮化率有兩個，一個是常住人口城鎮化率，統計的是在城鎮居住了半年以上的人口佔比，一些是農村戶口但生活在城市的人也被統計進去；另一個是戶籍人口城鎮化率，統計的是有城鎮戶口的人口佔比。2018年中國常住人口城鎮化率為59.58%，而戶籍人口城鎮化率僅有43.37%，兩者的缺口達到了16%。

　　城鎮化率是衡量一個經濟體發展水準的重要指標，提高城鎮化率也是現階段，政府的工作目標之一。2016年底國務院印發《國家人口發展規劃（2016—2030年）》，規劃到2030年全國總人口將達到14.5億人，常住人口城鎮化率將達到70%。

　　不過對分析住房需求來說，戶籍人口城鎮化率這個口徑更為重要，更能體現對城鎮住房的剛性需求。基於此，我們在後續測算時，假定新增的住房剛需全部來自於新增的戶籍城鎮化人口，而新增的戶籍城鎮化人口住房需求，都在落戶的時候得到釋放。

　　由於已經知道2030年常住人口城鎮化率的目標是70%，可以分兩步來估算2019-2030年每年的戶籍人口城鎮化率：一是每年的常住人口城鎮化率，二是根據城鎮戶籍人口佔常住人口的比例，來估算戶籍城鎮化率。

　　先看第一步。歷史數據顯示，城鎮化率並非線性上升，而是隨著GDP提高而逐漸放緩。如2016年-2018年中國常住人口城鎮化率分別上升了1.25%、1.17%和1.06%，城鎮化率的上升幅度，分別比前一年低了0.08%、0.08%（即1.25%-1.17%）和0.09%。

　　由此，我們假定2019年到2030年，每年常住人口城鎮化率的增幅，分別比前一年低0.08%。根據2018年常住人口城鎮化率59.58%、2030年目標70%，可以估算出2019-2030年每年的常住人口城鎮化率。

　　再看第二步。2015-2018年，城鎮戶籍人口約為城鎮常住人口的72%左右，而且每年以0.5%左右的速度上升。考慮到目前除特大型城市外，其它類型的城市在落戶方面都有所放鬆，預計城鎮戶籍人口佔常住人口的比例還將進一步上升。在這裡採用線性外推的方法，假定2019-2030年，這個比例每年增加0.5%。

計算完上述兩步後，就可以得到2019年至2030年每年的兩個口徑城鎮化率。

　　假定2019-2030年中國人口規模是線性增長的，2030年實現14.5億人的規劃目標。根據上面估算的戶籍人口城鎮化率，就可以計算出每年新增的戶籍城鎮化人口量。

　　根據測算結果，2019-2030年常住城鎮化人口將增加1.84億人，2030年達到10.15億人。由於戶籍城鎮化率上升得更快，2019-2030年戶籍城鎮化人口總增量為1.95億人，在2030年達到8.00億人。

　　下面估算人均居住面積。最新數據是2016年的，當年城市人均住宅建築面積36.6平方米。2000-2016年城市人均住宅建築面積，從20.3平方米上升至36.6平米，平均每年增加1平方米。隨著生活層次的提高，人均居住面積還將上升，但上升幅度將放緩，假定2017-2030年每年增加0． 5平方米。根據城鎮人口增量，可計算得每年的住房需求。

　　結果顯示，2019-2030年戶籍人口城鎮化帶來的住房總需求為79億平方米。

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　　改善型住房需求有多大？

　　改善型住房需求的估算相對容易。以2019年為例，人均住宅建築面積，從2018年的37.6平方米提高到2019年的38.1平方米，增加了0.5平方米。2018年末城鎮戶籍人口為6.05億人，可以計算得2019年改善型住房需求為6.05×0.5=3.025億平方米。

　　在第一部分已經估算出了2019-2030年每年的城鎮戶籍人口，用和2019年同樣的方法，可以估算出後續年份的改善型住房需求。

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　　結論與政策建議

　　採用相同的方法，可以估算出2000-2018年城鎮化人口住房剛需和改善型需求，並和實際的住宅建案銷售面積比較，可以發現：

　　第一，房地產的需求高點已過。根據國家統計局數據，城鎮戶籍人口平均住宅面積從2006年的27.1平方米，上升到2007年的30.1平方米，增幅遠超正常年份的1平方米左右，導致估算的改善型需求大增。這高估了實際的改善型住房需求，因為2007年城鎮人均住宅面積大增，和行政區劃調整有關，將一部分人均居住面積更大的農村人口，劃入城鎮戶口，抬升了整體的城鎮人口平均居住面積。因此，2007年估算的住房需求跳升，明顯高估。

　　正常年份中，住房需求最大的是2016年，為12.8億平方米。從2019年開始，住房需求逐年減少，從10.5億平方米下降到2030年的9.4億平方米。改善型需求上升，但是難以對衝城鎮化放緩帶來的剛需減少。

　　第二，2016-2018年房地產熱銷，已經透支了11.2億平方米的住宅需求。

　　2008年之前，中國房地產市場尚處於起步階段，實際銷售面積低於潛在住房需求。2008年金融危機後，房地產作為穩增長的手段之一，住房需求得到釋放，實際銷售和潛在需求接近。2012-2014年，除了2013年 “地王” 頻出後階段性收緊外，穩增長壓力下地產調控基調整體是放鬆的，導致實際銷售面積再度高於潛在需求。2016年開始大範圍推廣棚改貨幣化安置，使得當年住宅銷售面積，比前一年增加了2.5億平方米，2017年和2018年繼續攀升。據我們測算，2016-2018年住宅銷售透支了11.2億平方米，約佔2019-2030年住宅總需求的9%。

　　第三，地方政府需要逐步擺脫對土地財政的依賴。住房需求趨勢性向下的大背景下，土地財政難以為繼，需要加快轉變經濟發展方式。對地方政府而言，需要逐步擺脫對土地財政的依賴。由於土地的抵押品屬性越來越弱，在地方債務治理上，要嚴格控制增量+穩步化解存量，否則將會因缺少還款來源，使債務問題進一步膨脹。這也意味著，在地方債務治理+土地抵押品屬性越來越弱的雙重壓力下，基建投資高增長時代已經過去。

　　(本文作者介紹：聯訊證券首席經濟學家)