明星職業經理如何玩轉“高周轉”。
8月16日，江蘇中南建設集團股份有限公司（下稱 中南建設）發布了為兩家項目公司提供擔保的報告，其中徐州的一家公司淨資產-0.38萬元，營業收入0；另一家寧波公司淨資產4499萬元，但淨利潤為-319.49萬元。提供本次擔保後，中南建設及控股子公司對外擔保總金額為618.8億元，佔公司最近一期經審計歸屬上市公司股東權益的355.68%。目前暫無逾期擔保額。
中南建設成立於1988年，注冊地江蘇省海門市，目前總部搬至上海。2009年重組大連金牛，在深交所借殼上市，截至8月26日公司市值283.1億元，半年業績快報顯示公司總資產為2680億元。主營業務以房地產開發為主，建築施工為輔，形成了“悅”“集”“府”等系列品牌。公司近年發展迅猛，2016-2018年公司銷售金額複合增速高達70.8%。2018年銷售額首次突破千億，在克而瑞《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》排名18。
公司最受矚目的屬於此前公布的2019年股權激勵計劃。該激勵對公司的業績要求為2019-2021年公司的歸母淨利潤，較2017年的增長率分別不低於560%、1060%、1408%。3年11倍的發展目標讓部分研報紛紛看好，但不容忽視的是，公司存在負債高、受限資產攀升、短期償債壓力大等情況。
時間財經以投資人身份致電上市公司證券部門，對方回應稱，被擔保公司淨資產為負或營收為0，可能是因為項目還在拿地階段，或房屋已銷售但未交付回款的階段。對於公司頻繁對外擔保，是因為公司目前淨資產較少，不少擔保金額超過規定公告的數額，由此相關擔保公告較多。
業內人士對時間財經表示，地產集團通常會給予區域公司一些資金支持，但現在融資環境趨緊，隱患會相對大一些。
淨負債191.5%
陳凱是地產界的明星職業選手，當過華潤分公司老總、龍湖執董、複星地產總裁和陽光城總裁。據民生證券研報顯示，在陽光城期間，陳凱通過“高周轉+低成本”等策略，讓陽光城3年規模提升10倍，銷售額從20億元飛升到200億元，將陽光城從一個三線房企帶入中型房企行列。
從陽光城出走後，陳凱2015年成立了自己的“菩悅資本”，和中南合作成立了“中南菩悅”。2017年加入中南建設，成為中南置地董事長，上述員工激勵計劃昭示著，“3年10倍”的風格在中南建設重演。
陳凱曾公開表示，“價格、成本、規模、周轉，只有周轉是真正的管理核心。”在高周轉快速擴大規模的同時，公司本來不低的周轉率，進一步提升。
中南建設的淨負債率一直處於高位，2014年來未低於160%的水準，2016年至2017年期間，公司加杠杆拿地進一步提升了資產負債率水準，到2018年底，中南建設淨負債率191.5%，較2017年已下降41.7個百分點，但仍然處於高位。據中國網地產統計，2018年總營收過百億的上市房企，中南建設淨負債率排名第5名。
值得注意的是，2018年公司負債額並未降低。2018年末，公司負債總額為2161.01億元，較2017年末增長36.01%，其中有息負債總額達到579.4億元，同比增長9.4%。
公司淨負債的降低，主要是因為淨資產額的提升。東方金誠國際信用評估公司6月份發的評估報告稱，2018年末，中南建設資產總額較2017年末增長33.24%，主要存貨中開發成本大幅增加所致。同期公司存貨账面價值為1350.03億元，較2017年末增長21.64%，存貨中開發成本佔比達到88.11%。
該評估報告稱，公司存貨未計提跌價準備，存貨中用於抵押借款的账面價值為573.63億元，佔比42.49%；存貨周轉次數為0.26，同比小幅下降0.02次。隨著地產調控的深入，公司存貨可能存在一定的跌價風險。
在融資環境監管趨嚴的環境下，地產公司的短債償還能力備受關注。截至2019年3月末，公司貨幣資金期末餘額204.17億元，其中未受限貨幣資金期末餘額133.11億元，短期有息債務180.13億元，公司账面貨幣資金不能完全覆蓋短期有息債務。
更重要的是，中南建設的流動比率和速動比率下滑。速動比率是衡量短期償債能力的常用指標，一般而言，速動比率的黃金點是1，表明每1元流動負債就有1元易於變現的流動資產來抵償，短期償債能力有可靠的保證。如速動比率過低，企業的短期償債風險較大，過高則表明公司資金閑置過多。
但是據樂居財經製作的《2018中國上市房企速動比率排行榜TOP100》顯示，TOP100上市房企2018年平均速動比率為0.6258，速動比率在1以上的房企僅有4家。
2018年末，中南建設速動比率為43.91%，較2017年末下降1.87個百分點。流動比率為121%，較2017年末下降18.98個百分點。
實際上，中南建設為了高速發展，還加大了合作開發，拿地的力度。在今年上半年新獲的27個項目中，15個項目均采取合作開發的形式。
項目合作一方面能讓企業減少資金壓力，實現輕資產運營，但是另一方面，可能企業可能由此隱藏了部分債務情況。國泰君安證券研報表示，部分房企為了美化報表，將負債資金以股權的方式計入子公司，同時在合約中明確回購條款，約定在一定時期後以更高的價格回購。這部分股權賦予企業強製性的支出義務，實質上形成了公司的債務，卻以股權的方式計入報表，降低了企業的負債率。這一操作手法，業內普遍成為“明股實債”。
少數股東權益/所有者權益與少數股東損益/淨利潤之差能夠對“明股實債”進行粗略衡量，該指標值越大代表房企可能存在更多的“明股實債”。中南建設在表中居於前列。
六成押寶三西線
除了要考慮償還債務，公司在建和擬建項目還需要大量的投入。上述評級報告數據顯示，截至2019年3月末，公司並表主要擬建項目41個，以住宅為主，合計總規劃建築面積672.37萬平方米。公司在建項目預計總投資約4542.62億元，截至2019年3月末已累計投入3471.17億元，尚需投入1071.45億元。
值得注意的是，這些需要大量的投入的項目，部分位於三四線城市。截至2019年3月末，公司並表的在建項目共計246個，主要集中在江蘇、山東及浙江等18個省及直轄市，包括南通市、常熟市、鎮江市、南京市、青島市、成都市和嘉興市等城市，仍以江蘇省內南通市、常熟市、鎮江市、鹽城市和太倉市等三四線城市為主。
截至2019年3月末，公司房地產項目已覆蓋全國74個城市，未售項目仍主要布局在二線及三四線城市，佔比分別為40.82%和57.96%。
易居研究院研究總監嚴躍進公開表示，這兩年中南建設持續進入三四線城市，投資力度大，在這些城市房價上漲時，容易給公司創造較好的營收等業績。但隨著三四線城市後續市場降溫，公司負債數據過大，企業會有很多壓力，比如各類融資方面可能受到阻礙。
在土地布局上，截至2018年末，公司土儲面積主要分布在二線及三四線城市，其中南京、杭州、蘇州和寧波等二線城市佔比40.82%、其他均為三四線城市。在2018年新增土地中，三四線城市拿地佔比約為66%。
此外值得一提的是，公司受限資產不少。截至2018年末，公司受限資產共計712.14億元，其中用於抵質押借款的貨幣資金71.06億元、固定資產26.16億元，存貨573.63億元，受限資產佔總資產比重為30.21%，佔淨資產363.47%。公司受限資產佔比較高，對資產流動性和再融資能力形成不利影響。（台灣時間財經 陳世愛）
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