注意了！這兩個城市房價已大漲

作者：暴哥

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7月15日國家統計局公布了70座中大城市房價指數，6月份整體來說上漲的城市有63個，相比5月份的67個城市少了一些。

其中洛陽和西安分別領跑70座城市的環比漲幅和同比漲幅。今天暴哥就和大家聊聊這兩個城市。

洛陽是河南省西部的一個城市，面積15230平方公里，與鄭州、南陽、三門峽以及濟源市接壤。從產業的角度來看，洛陽是國內的老牌工業城市，像國內的一拖股份、洛陽軸承廠、中信重工等重工業企業都是位於洛陽市。

圖片來源：房天下

在6月的一手房房價指數當中，洛陽新房環比上漲2.5%，在70個中大城市中排名第一，跑贏北上廣深以及呼市、大理、西安和長春。其中西安環比漲幅排名第四，此外西安同時也是6月新房同比漲幅中的佼佼者。6月西安以25.2%的同比漲幅在70個中大城市中排名第一。

圖片來源：房天下

西安是陝西的省會城市，也是西部地區的重要中心城市。2018年國家發布《關於建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》，全國範圍內共點名了12座中心城市，其中西安就是被點名的西部城市之一，並列重慶和成都。

以下是西安2019年6月的房價地圖。

圖片來源：克爾瑞

其中6月份西安全部區域的同比漲幅都處於上漲狀態，特別是城南同比上漲42.96，城西就弱一些，同比上漲幅度只有0.23%，明顯跑輸其他區域。環比上，長安、高新、西鹹、城北四個區域環比下降；城西、城東、滻灞、曲江、城南5個區域環比上漲。

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洛陽漲幅跑贏鄭州，是什麽支撐洛陽的上漲

我們都知道，鄭州才是河南真正意義上的寵兒，鄭州是河南省的省會城市，而且經濟也是洛陽難以企及的。

但是在國家統計局公布的70個中大城市住宅銷售價格指數當中，鄭州的新房房價漲幅卻跑輸洛陽。6月份鄭州環比上漲0.5%，次於洛陽的2.5%；鄭州的同比漲幅7.5%也遠少於洛陽的16.7%。

那麽是什麽托起了洛陽房價漲幅跑贏鄭州？

從經濟的角度來看，2018年鄭州GDP總量已經突破兆，有10143.32億元了。而2018年洛陽的GDP總量只有4640.78億元，連鄭州的一半都沒有，而且經濟增速8.17%也乾不過鄭州的10.33%。所以單從經濟體量上，無法說明為什麽洛陽漲價更快。

而從人口的角度看，洛陽市的人口只有710.1萬人，也比不過鄭州的779.8萬人；除此之外，因為鄭州的土地面積小於洛陽，洛陽的人口密度明顯也比鄭州小。而且洛陽的人口處於淨流出狀態，一年的人口流出數量有25萬，而鄭州的人口是處於淨流入的狀態，一年的人口淨流入接近200萬人。所以從人口的角度來看也說不通。

圖片來源：地圖窩、城市圖文

既不是經濟，也不是人口，那麽還有一個因素就是棚改貨幣化。2019年鄭州被定義為新一線城市，而洛陽是三線城市。下面是2017年鄭州和洛陽的棚改計劃，可以看到當時洛陽市的改造套數有56223套，而鄭州市的套數只有13984套，明顯少於洛陽市的棚改計劃。

2019年洛陽的棚改計劃暴哥查不到具體的數據，不過2019年2月20日《河南省“7819”擴大有效投資行動實施方案》中洛陽共有654個項目，其中涉及交通、城建和棚戶區改造等。

而且前段時間暴哥看到一個新聞：2019年3月底的時候，住建部和國家文物局就對5個國家歷史文化名城保護不力的城市被通報，其中洛陽市就被批評在文化街區規劃大拆大建。

棚改貨幣化一直以來都是催升三四線城市房價的猛藥，因為棚改貨幣化催升了大量的棚改戶，而這些棚改戶拿著棚改補償又繼續投資房產，帶來房價的上漲。

當然在棚改銳減的2019年，單憑棚改催升一個城市的房價上漲已經變得相比2017年困難多了，所以洛陽的房價上漲還需其他因素合力舉托。例如2019年7月8日河南成省公布的《建立更加有效的區域協調發展新機制實施方案》。在這一個方案中就充分肯定了洛陽的副中心城市地位。

而且除此之外還有一點就是土地的影響，洛陽前兩個月的土地市場比較火熱。

例如洛陽在5月份又產生了新的地王，成交價1401萬元/畝，樓面價7012元/㎡。而6月底到7月初期間，洛陽就接連掛出了11宗土地的出讓信息，這段時間的土地出售體量已經接近千畝。體量比2017年土拍總量一半還多。土地的火熱對房價起到了一定的帶動作用。在國內土地市場對於房價的影響力也是比較大。

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西安房價再度領漲，原因幾何？

其實對於這一次西安新房同比漲幅領跑70座城市，相信大家也不會覺得非常驚訝。因為西安5月份的房價已經呈現出猛漲的狀態。在6月18日國家統計局發布5月70城房價數據，其中西安的新房價格環比上漲2%排名全國70座中大城市當中排名第一。

而且針對房價的上漲，6月20日，西安市房管局就已經緊急發布住房限購新政。如今西安在新房同比漲幅上再次領跑。這說明西安的房價上漲動力十足。那麽西安的房價動力在於哪裡？

二手房倒掛疊加土地市場火熱

俗話說有獲利空間的地方，就容易吸引資本的到來。西安的二手房也呈現出倒掛的景象。

例如下面的一些建案，二手房價格普遍比新房貴上那麽一兩千甚至更多。這就意味著手持新房還有套利的空間。這樣的情況會催升人們的看漲預期。

圖片來源：西安樓市情報

除了二手房倒掛之外，西安的土地市場火熱也是一個強大的支撐點。

據中原地產統計，上半年，西安住宅用地新增供應54宗，較去年同期增長10.4%；成交583萬平方米，較去年同期增長43.3%；成交樓面價2537元/平方米，同比上漲38.8%。

土地市場對於房價的傳到機制其實也很簡單，就是麵粉貴了，麵包也跟著貴。

概念潛力作用以及人口流入支撐

其實在前文已經提到西安是陝西省會，還是國家點名的12大國家中心城市之一，2018年西安的GDP總量有8349億元，僅次於重慶和成都。

由此可見西安在西部的戰略地位並不低，具有很強的區位異塵餘生潛力。而且西安的教育資源也佔據明顯的優勢，西安的高校數量在全國中排名第三，211重點大學國內排名第四。

這樣的城市在西部眾多城市中並不多見。也正是西安各方面的條件都不錯，西安對於人口具有強大吸引力。歷年來西安的人口基本上都處於流入的狀態。

在截至2019年4月30日，西安的的人口已經突破千萬，人口數量已經達到了1004.9萬人。好的概念疊加人口的持續流入對於房價的支撐力也是很強大。

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2019年，國家對於樓市的態度和觀點都在於穩房價，所以常常有槍打出頭鳥的情況出現。

例如蘇州；前段時間蘇州房價上漲明顯，沒多久國家調控就來了。5月11日和16日，蘇州先後發布兩份調控文件，對工業園區、高新區獅山片區進行精準調控。之後蘇州政府繼續表示今年蘇州如果漲幅超5%就繼續加大調控。

如今洛陽和西安新房漲幅明顯，所以接下來洛陽和西安也有可能會受到當頭一棒。

而且，從房企的角度來看如今房企已經進入了一個煎熬期，在2019年5月17日，銀保監會就要求信託、租賃等金融機構不得違規向房地產融資，而且6月份房企的海外發債票面成本有普遍高了不少，例如華南城、新湖中寶等的票面利率已經超過了10%。雪上加霜的是房企如今也面臨著比較大的還債壓力。

Wind數據顯示，2019年房企國內債到期數量508隻，總償還量5303.02億元。海外債方面，2019年房企海外債到期數量66隻，到期規模237.57億美元。以此計算，下半年到期額仍有近7000億元。

而上半年樓市的火熱行情如今也回歸平靜，而且房企又急需補血。所以短期來說不排除部分房企加大購房的福利吸引購房者，從而達到回款的目的。

這對於短預售屋價來說具有一定的壓力。不過就長期而言，西安的人口持續流入，只要人口保持持續流入那麽西安的房價空間還是有的。

而洛陽就恰恰相反，雖然新房環比漲幅名列前茅，但是人口吸引力不足，人口持續流出，對於房價會一直呈現出一種壓力狀態，等到棚改貨幣化的余溫沒了，那麽房價壓力就大了。接下來就看洛陽的副省會城市的光芒未來能不能讓洛陽人口回流了。

最後暴哥想說分析一個城市房價上漲或者房價壓力原因的意義是什麽呢？研究歷史是為了預知未來，城市可以改變，但是邏輯不變。

對於購房者來說，不管是剛需還是投資者都希望自己能夠買到的房子能夠具有保值甚至是增值的作用。

那麽分析城市的房價上漲動力因素，套用到其他城市。如果某個城市具有相似甚至是相同的動因，那麽這座城市就有可能會有漲價的空間。

但是還需要注意的是，在如今國家一城一策的調控大方向下，每個城市的又不一樣。因此不能生搬硬套，還需要結合城市的其他具體情況來綜合判斷，總而言之綜合的因素越全面，那麽判斷就越準確。

PS：下一個房價猛漲的城市將有可能是誰呢？你所在的城市房價又將會怎樣變化呢？歡迎粉絲們留言和大家一起交流！