文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 朱振鑫、楊芹芹
如果把中國的房地產市場比作一個水池，過去十年這個水池的水位持續快速上升，也就是說中國的住房存量大幅增長。原因很簡單，因為水池進水的速度一直大於出水的速度，也就是說每年新建的房子一直大於新賣出的房子，甚至連最火的2017年也不例外（新開工17.9億平，新銷售16.9億平）。過去水位上升沒有問題，因為水池是空的，但如果水池滿了，再持續進水就可能爆發風險。那麽問題來了，中國房地產市場這個大水池現在水位有多高？中國住房過剩了嗎？
這是一個很重要但也很複雜的問題。由於各種歷史原因，中國的住房體系和產權結構十分混亂，關於整體住房存量沒有一個準確的統計。現有數據大多存在缺陷。我們這篇報告將系統梳理中國的住房供應體系，並在現有數據基礎上進行估算，力求厘清中國住房總量，並與國際水準進行對比分析中國住房是否過剩。
一、透視中國城市住房供應體系：我們身邊的四大類住房
厘清中國有多少住房首先要搞清中國的住房供應體系。中國特色的住房供應體系呈現典型的城鄉二元結構，農村多為宅基地自建房，城鎮則以建案為主，兩條線並存。過去大部分人住在農村，但隨著城鎮化率的不斷提升，中國未來的住房體系一定是以城鎮住房為主，平時我們所說的房價也主要指城鎮住房，因此本文將以城鎮住房作為研究標的。
接下來就讓我們梳理一下現有城鎮住房供應體系，搞清楚城鎮住房的各種類型。經過多輪市場化改革，除了歷史遺留的已購公家宿舍，我國基本確立了以建案為主、保障性住房為輔的城鎮住房供應制度，還有不太合法、屢禁不止的小產權房作為補充。
圖表1 我國城鎮住房供應體系
資料來源：公共資料整理 如是金融研究院
目前這套城鎮住房供應體系源自1994年的城鎮住房制度改革。1994年之前，城鎮住房主要是計劃分配的公家宿舍，也就是我們常說的福利分房。公家宿舍主要由政府、企業、軍隊興建，私房極少，基本被取消。福利分房產生了很多問題。1985年國家對城鎮住房調查結果顯示，人均住房面積僅2-4平方米，遠遠不能滿足人民的居住需求。
1994年房改之後，城鎮住房體系進入新時代，經過二十多年的發展，逐步形成了已購公家宿舍、建案、保障房和小產權房四大類並存的格局。
第一類是已購公家宿舍。房改之前的存量住房，也就是部門分配的公家宿舍參加房改逐漸商品化，職工通過年資折算，按照成本價或者標準價購買已建公家宿舍，根據建設主體可分為央產房、軍產房、房改房等，現統稱為已購公家宿舍。
圖表2 已購公家宿舍分類
資料來源：如是金融研究院
第二類是建案。建案是目前增量住房的主要形式，也是大部分市場化置業者的首選。優勢在於產權清晰完整可進行市場化自由交易，相對規範，而且種類豐富可滿足各類收入家庭居住需求。既有針對中等收入家庭的普通商品住房，也有面向高收入家庭的別墅、中高收入家庭的高級公寓等非普通商品住房。具體可從容積率、建築面積、成交價格三方面進行區分，普通商品住房的容積率在1.0（含）以上、建築面積在140平方米（含）以下、實際成交價格不超過最高限，原則上低於所在區域平均交易價格的1.2倍。
除此之外，還有北京特有的自住型商品住房，用於滿足自住性、改善性需求，具有政策性住房和商品住房雙重屬性，有多個明顯的限定：一是銷售對象限定，僅限於名下無房或僅有一套住房的京籍家庭以及連續繳納社保或個稅且名下無房的非京籍家庭，單身人士須年滿25周歲，需要政府事先審核購房資格；二是銷售價格限定，價格比同地段、同品質商品住房低30%左右；三是建築面積限定，套型以90平方米以下為主；四是轉讓交易限定，自住型建案在取得房屋所有權證後，原則上5年內不得轉讓。滿5年後交易，應繳納收益的30%，用於交納土地等價款。自住型商品住房由於價格優勢，受到剛需族的熱捧，如位於朝陽區東壩單的金隅匯景苑項目，均價為2.2萬元，而周邊建案價格高達4萬左右，162套房吸引超過14萬戶申購，成功率僅為0.12%，競爭異常激烈。
第三類是保障房。保障房是與建案相對的概念，採用半市場化或非完全市場化運作，以社會公共服務屬性為主同時兼顧商品屬性，主要是為了滿足基本住房需求，而不是交易流通。自1994年國家提出建立具有社會保障性質的住房體系，采取出售和租賃的方式向中低收入家庭提供住房，我國保障性住房種類不斷擴充，逐漸豐富。由最初的廉租房、國宅兩種逐漸擴展為廉租房、公租房、政策性租賃住房、國宅、限價房、共有產權房、棚改房等多種類型，在限價格、限對象、限標準共性上有著不同的定位和特點。
圖表3 各類保障性住房對比分析
資料來源：住建部 如是金融研究院
圖表4 保障性住房發展歷程
資料來源：公共資料整理 如是金融研究院
第四類是小產權房。中國城鎮住房體系下的一種畸形產物，歷來就有，但並不是明確的法律概念，是實踐中一種約定俗成的叫法。本質是無產權的違法建築，違反土地管理、城鄉規劃等相關政策，在農村集體土地上建設，非法出售給城鎮居民。常見的有以下三種表現形式：一是原住民籌資自建；二是村集體組織統建；三是開發商未經報批擅自建設。小產權房既無土地使用證，土地使用權歸集體所有，未繳納土地出讓金等費用；又無預售許可證，無法交易流通，僅有部分具有鄉政府或者村委會頒發的綠本產權證，不如國家房管部門頒發的紅本產權證那樣產權清晰，無法辦理合約備案和銀行抵押貸款，使得交易受限，市場化程度較低。即使有此不足，有關部門也明確規定建設、買賣小產權房屬於違法行為，嚴令禁止，但由於建案價格持續大幅攀升、保障性住房供給嚴重滯後，小產權房憑借其價格優勢（通常售價為同等條件建案售價的30%-50%），成為不少購房者退而求其次的重要選擇。即使在中國城市化水準最高的城市深圳，大約一半的建築面積是小產權房，超過一半的人口居住在小產權房內。
圖表5 小產權房發展歷程
資料來源：公共資料整理 如是金融研究院
二、現有城鎮住房統計口徑梳理：四大類數據各有千秋
我國從未進行過全國性的住房普查，所以無論是統計局還是住建部都缺乏全面的住房統計數據。目前針對全國城鎮住房供應總量有四類數據：一是統計局公布的人均建築面積，結合人口數據可計算出城鎮住房建築總量超過290億平方米，但這一數據是通過抽樣調查得到，樣本數量為16萬戶，但具體的分布無從知曉，導致城鎮住房建築總量十分模糊，無法明確其統計範圍，難以說明小產權是否包含其中；二是統計局固定資產投資項下的住房竣工面積，理論上累加可得到城鎮住房面積，但實際操作中難以實現，尤其是房改之前各類存量住房數據缺失；三是統計局2010年第六次全國人口普查中的住房數據，通過“以人查房”的方式獲得，相對較為完整，但只有2010年數據，至今還未進行新一輪的人口普查；四是住建部《2005年城市房屋概況統計公報》中的全國城鎮住房建築面積為107.69億平方米，但此後並未更新，且統計口徑較小，隻包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍等較為狹義的住房。
綜上所述，現有的統計指標可在一定程度上反映城鎮住房情況，對於了解中國居民總體居住情況有一定的參考意義，但都存在些許的不足，難以全面真實反映居民真實居住情況，主要歸咎於以下三大原因：一是抽樣調查不準。統計局人均建築面積數據通過抽樣樣本計算而得，樣本數據難以真實反映實際情況，可能存有偏差；二是統計範圍不全。經過多次房改後，我國住房供應體系較為複雜，既有房改前的存量住房，如自建房、公家宿舍等，還有房改後的增量住房，如建案、保障房，還有屢禁不止的小產權房，不少統計指標隻包含部分，未能全部囊括；三是統計數據不新。不管是2005年的住建部統計公報還是2010年的“六普”數據距離現在都較為久遠，無法體現最近年份的住房變化情況。
三、測算城鎮住房供應總量：中國到底有多少住房？
我們基於現有數據，將樣本容量擴大，覆蓋全國城鎮住房，將研究範圍擴展，涵蓋各種類型住房，將統計數據更新，測算最近年份總量，以期更加真實反映全國城鎮住房供應情況。
首先，選用統計局2010年“六普”數據的住房情況數據作為基數計算出2010年底城鎮住房存量。選用 “六普”數據的原因是該數據通過“以人查房”方式獲得，涵蓋各種類型和屬性的房屋，既包括房地產開發商建造的建案、各類保障性住房，也包括職工家屬宿舍和集體宿舍，還包括自建房、原農村住房劃轉為城鎮住房而產生的“農轉城房”、小產權房等，數據品質最高，涵蓋範圍最廣，數據最為可靠，淨漏登率控制在0.12%以內。“六普”數據公布了城鎮家庭戶人口和城鎮集體戶人口兩類城鎮人口的戶數和戶均住房面積，可由此計算得到2010年底城鎮住房存量約為196億平方米。但有一點小小的不足，“六普”數據是入戶調查得到的，未包括空置房。
然後，採用固定資產投資項下的住房竣工面積（不含農戶）計算2011-2017年城鎮住房竣工面積增量。住房竣工面積數據來源為統計局，統計範圍為投資500萬元及以上的住房竣工面積和全部房地產開發企業的住房竣工面積。2010年之前公布全社會、城鎮、農戶三個口徑的住房竣工面積指標，用全社會扣減城鎮、農戶可得到小產權面積，由於小產權多集中於城鎮地區，因此，全社會住房竣工面積減去農戶住房面積即可得到包含小產權房的廣義城鎮住房竣工面積。2011年後，統計局不再公布狹義的城鎮住房竣工面積，直接公布住房竣工面積（不含農戶）指標，將2011-2017年住房竣工面積（不含農戶）累加後即可得到城鎮住房竣工面積增量，最新的2017年統計年鑒中僅有2016年住房竣工面積（不含農戶）數據，用2011-2016年的住房竣工面積（不含農戶）平均增速估算出2017年的住房竣工面積（不含農戶）為9.05億平方米，累加後得到2011-2017年的城鎮住房竣工面積增量為66.90億平方米。需要說明的是，由於固定資產投資中未包含投資500萬元以下的城鎮自建房和 “農轉城房”，統計口徑略微偏小。但考慮到2010年以後這部分佔比較低，直接累加近似視為合理。
圖表6 2011-2017年城鎮住房竣工面積增量估算
注：2017年統計局數據暫未公布，由2011-2016年的平均增長率估算而來。
數據來源：國家統計局如是金融研究院
最後，將2010年城鎮住房存量面積和2011-2017年城鎮住房竣工面積增量加總後可得到城鎮住房供應總量。如果不考慮空置住房，2010年城鎮住房存量為196億平方米，2011-2017年城鎮新增住房67億平方米，全國城鎮住房總計263億平方米，2017年城鎮常住人口數量為8.13億，城鎮人均居住建築面積為32.35平方米。
當然，這一估算並不完整，主要是存在以下三點不足：一是不包含空置房；二是未包含投資規模低於500萬的城鎮自建房和“農轉城房”；三是未扣減老房拆除面積。前兩個因素會導致總量估算部分遺漏，結果偏小，第三個則會使得總量偏大。綜合來看，影響最大的應為2010年及其之前的空置房，這部分的體量較大。中國家庭金融課題組通過兩次入戶調查和電話回訪測算的2013年中國住房空置率為22.4%。國家電網將一年一戶用電量不超過20度的住房視為 “空置”，據此可得的2017年大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率13.9%。兩者之間差異較大，我們折中估計城鎮住房空置率為15%。
考慮空置率後，2010年城鎮住房存量為231億平方米，全國城鎮住房總計298億平方米，增加了35億平方米，城鎮人均居住建築面積為36.65平方米，人均增加了4平方米，已超過住建部十三五規劃的2020年城鎮居民人均住房建築面積35平方米，達到小康社會住房標準。
四、對標全球人均住房面積：中國住房過剩了嗎？
2017年美國人均住房面積中位數為65.03平方米（美國普查局），2016年英國人均住房面積為49.4平方米（英國統計局），2014年德國人均住房面積為44.6平方米（德意志聯邦統計局），2013年法國人均住房面積為40平方米（法國CGEDD報告），2014年芬蘭人均住房面積為39.9平方米（芬蘭統計局），2013年日本人均住房面積為38.81平方米（日本統計局），均高於中國的36.65平方米。2016年韓國人均住房面積為33.2平方米（韓國國土交通部《2016年居住實況調查》），2016年香港人均居住面積約為15平方米（香港政府統計處《2016年中期人口統計》）。由此可見，與大多數國家和地區相比，我國人均住房面積依舊偏低，基本住房需求還有一定的增長太空。
圖表7 全球人均住房面積對比（建築面積折算前）
數據來源：美國普查局，英國統計局，德意志聯邦統計局，法國CGEDD報告，芬蘭統計局，日本統計局，韓國國土交通部，香港政府統計處。
尤其是考慮到中國特色的公設面積後，這一差距將更為突出。目前各國住房面積算法不一樣，大多數國家地區計算的是實用面積或使用面積，國內房屋計算的是建築面積，得房率僅為70%，轉換為使用面積後，中國實際人均住房面積僅為25.66平方米，依然偏低，不能說是過剩，未來還有相當的增長太空。
圖表8 全球人均住房面積對比（建築面積折算後）
數據來源：美國普查局，英國統計局，德意志聯邦統計局，法國CGEDD報告，芬蘭統計局，日本統計局，韓國國土交通部，香港政府統計處。
五、城鎮住房供給結構分析：總量還未過剩，細分市場仍有機會
一個總量數字並不能代表中國住房市場的全貌。即便未來總量趨於飽和，也不意味著房地產行業就沒有太空了。從城鎮住房的結構來看，我們目前的住房體系還相對初級，真正市場化的建案佔比並不高，還有很多人沒有住上高品質的建案，這可能還足以再支撐房地產市場十幾年。除此之外，已購公家宿舍的改造未來也是一個大的市場。下面我們就來說一下各類住房的前景：
第一，商品住房112億平方米，是新增城鎮住房的絕對主力，但存量佔比僅為38%，還未到過剩的地步，未來還有太空。度量商品住房面積的指標較多，常見的有新開工面積、施工面積、竣工面積、銷售面積。在進行商品住房面積計算時我們選用的是竣工面積，因為新開工面積、施工面積範圍較廣，只是表明行為的發起和進行，並不代表都能完成，存在停工緩建無法全額計入建築面積的情形。銷售面積包括未來完成交付的預售屋，而竣工面積是已經形成的存量，更具有代表性。將統計局公布的1981- 2017年商品住房竣工面積累加即可得到我國城鎮商品住房存量為112億平方米，佔比為37.58%，表明房改至今取得了顯著的成效，建案已成為我國城鎮住房最重要的組成部分，但從佔比上看仍有不小的發展太空。
第二，保障房72億平方米，佔比約為24%，作為城鎮住房的補充總量已經不低，未來應該保持穩定，否則會擠佔過多的市場用地，推高房價，背離保低端、促民生的初衷。保障房是基於十一五和十二五的數據保障房覆蓋率數據估算而來，保障房覆蓋率即享受保障性住房和通過棚戶區改造改善住房條件的家庭戶在城鎮常住家庭戶數佔比。2010年我國城鎮保障性住房覆蓋率為7%-8%，2015年我國城鎮保障性住房覆蓋率為20%。保障房家庭戶均居住面積約為85平方米，假定享受保障房家庭戶均居住面積和城鎮常住家庭戶均居住面積相差不大，可通過2010年的城鎮住房總量231億平方米推算十一五末保障房累計總面積16億平方米。十二五保障房全面提速，2015年底保障房累計總面積56億平方米，年均增加8億平方米，根據十二五期間的保障房進展預測2016年和2017年的保障房增量，相加得到2017年城鎮保障房累計面積為72億平方米。可見，經過十二五加速期後，保障性住房建設正式駛入快車道，總量規模快速增長，覆蓋面迅速擴大，未來繼續提速的太空有限。
圖表9 2009-2015年城鎮城鎮保障房建設情況
資料來源：住建部 如是金融研究院
圖表10 2017年城鎮保障房累計總面積估算
資料來源：住建部 如是金融研究院
第三，小產權房約為73億平方米，佔比約為24%，未來如何處理其合法性是個棘手問題。2010年之前公布全社會、城鎮、農戶三個口徑的住房竣工面積指標，用全社會扣減城鎮、農戶可得到小產權面積，將1995 -2010年小產權房面積累加後為7.6億平方米，相當於同期城鎮住房竣工面積總量的8%，和全國工商聯調研得出的數據基本一致。假定新增小產權房面積在同期城鎮住房竣工面積總量中保持8%佔比水準，可通過住房竣工面積（不含農戶）指標倒推出各年的新增小產權房竣工面積，2008-2017年新增7億小產權房。
圖表11 1995-2010年小產權房竣工面積估算
數據來源：國家統計局 如是金融研究院 （部門：億平方米 %）
圖表12 根據8%佔比倒推2011-2017年小產權房竣工面積
數據來源：國家統計局 如是金融研究院 （部門：億平方米 %）
據國土資源部不完全統計，2007年以前，全國小產權房的面積已高達66億平方米，加上新增的7億小產權房，2017年城鎮小產權房累計面積為73億平方米，與保障房面積相當。需要注意的是，儘管小產權房總量較大，但從法律層面上看，小產權房並不合法，存在極大的法律風險。近年來，隨著房價攀升，小產權房的價格優勢使其在政策高壓下頑強生存，雖然中央三令五申嚴禁建設銷售小產權房，但仍有不少人鋌而走險，其中的風險值得警惕。
第四，已購公家宿舍等房改存量住房約為41億平方米，佔比約為14%，未來這部分存量的改造更新也有較大的市場太空。通過總量扣減可得到已購公家宿舍面積等房改存量住房為41億平方米，多為老舊住房，存在多種問題，無法滿足城鎮居民美好居住需求。住建部原副部長仇保興曾指出，我國住房使用壽命只能約持續25-30年，已購公家宿舍等房改存量住房由於年限較長，亟待改造更新，成為未來房地產盤活存量的重要著力點，蘊含著巨大的市場太空。
六、總結
第一，我國城鎮住房總量接近300億平方米，城鎮人均居住建築面積37平方米，基本達到小康社會住房標準。
第二，經過全球對比發現，我國人均住房面積依然偏低，不能說是過剩，尤其是考慮到中國特色的公設面積後，未來還有相當的增長太空。
第三，建案未來是城鎮住房的主力，但佔比仍然較低，未到過剩的地步，未來還有發展太空。
第四，保障房經過十二五加速期後，24%的佔比已經不低，擠佔了相當一部分土地市場，未來應該趨於穩定，否則可能會背離保低端、促民生的初衷。
第五，小產權房存量已經很大，但合法性沒有保障，未來如何去消化是個大問題。
第六，已購公家宿舍等房改存量住房需要改造更新，也是未來房地產行業的一個重要市場。
(本文作者介紹：民生證券研究院巨集觀研究員。)
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