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華僑城收購泰禾廣州院子股權談判告敗

(圖片來源:全景視覺)

經濟觀察網 記者 陳博在3月底迅速賣出3個項目部分股權之後,經濟觀察網獲悉,泰禾集團股份有限公司(000732.SZ,以下簡稱“泰禾”)與華僑城關於廣州院子項目部分股權轉讓事宜的談判宣告失敗。

廣州院子是泰禾進入廣州市場的首個項目。2017年7月,泰禾及其全資下屬公司與曙盛有限公司、裕達隆(三江)有限公司、黃崇瓊、張崇霖簽署了《關於增城荔豐房地產有限公司及增城荔濤房地產有限公司之協議》,以總價約42.52億元受讓增城荔豐、增城荔濤100%股權,由此獲得位於廣州市增城區增江街的四幅地塊,並打造成廣州院子。

早在去年11月,泰禾就計劃出售廣州院子部分股權,先後與包括融創在內的多家企業洽談過一輪,但基於開價太高,洽談最終未有結果。

據經濟觀察網了解,此次談判失敗,主要是因為華僑城提出“成為大股東並負責操盤”的要求,但泰禾方面不願接受。

一名接近泰禾廣州院子的知情人士透露,泰禾原本計劃出售部分股權之後,於4月初開會確定廣州院子的開盤時間。由於談崩了,所以廣州院子的開盤時間可能繼續拖延。

廣州院子不僅是泰禾多年來規模、體量最大的“院子”,也是除了福建白塘灣項目之外,計容建築面積超過100萬平方米的項目。其佔地面積50.12萬平方米,計容建面101.5萬平方米,總貨值超過300億元,預計總投資金額194.33億元,實際已投資金額約27.87億元。

去年6月,該項目正式對外開放三個外展點。按照泰禾此前的計劃,廣州院子將於去年10月底開放行銷中心及示範區,首批產品將推出建面約130平方米的疊院產品,預計開盤時間則從11月改到12月,再改到1月。

然而,按照2018年業績報告,該項目於去年11月30日開工。直到去年12月,廣州院子才先後開放了示範區和樣板房,計劃中的開盤時間遲遲未定。截至目前,廣州院子尚未獲得預售許可證。4月18日,經濟觀察網致電廣州院子售樓處,一名工作人員稱,目前開盤時間還未確定,客戶可以先到現場辦理VIP資格,到時確定了開盤時間會提前通知。

上述知情人士說,拿不到預售證的根本原因是泰禾缺錢,無法解除項目國土證的抵押狀態。也就是說,泰禾廣州院子想要通過銷售回籠資金,必須先注入一筆資金減押,方可達到申請預售許可證的條件。

不過,一名泰禾內部人士告訴經濟觀察網,現在廣州院子項目是奔著“五一之前開盤”這個目標的,但還不確定能否成功。畢竟時間很緊,而且這個項目需要一些資金投入來解決問題。

在廣州院子之前,從3月23日-28日,泰禾陸續轉讓杭州泰禾蔣村項目51%股權、南昌茵夢湖國際旅遊度假區項目51%股權、漳州泰禾紅樹灣項目40%股權,交易方均是世茂。這幾筆交易都約定雙方按照股權比例共同合作開發,聯合操盤,共同投入、共擔風險、共享收益。除了“甩手”約16.11億元的債務,泰禾收金達19.22億元。

據經濟觀察網此前了解,此次泰禾將拿出超過10個項目來出售股權,以降低負債,應對資金鏈緊張問題。而按照業績報告,去年,泰禾也曾分別出售過天津泰禾錦輝置業有限公司、江陰泰禾房地產開發有限公司、福州泰航房地產開發有限公司、尤溪泰禾房地產有限公司、福州泰福房地產開發有限公司100%的股權,總入账約20.67億元,為上市公司貢獻的淨利潤約970.9萬元。

“賣賣賣” 是泰禾紓解資金壓力的一個“武器”,更早采取的一個方式是開源節流,“開源”即加速回款,“節流”則是放緩投資及拿地步伐。業績報告顯示,去年泰禾一直把提高周轉、加強現金回款作為財務管控的重心,采取的措施包括加快項目周轉、縮短開盤周期、嚴格考核項目回款等。

2018年,泰禾經營活動產生的現金流量淨額首次回正,達約139.31億元。其背後就是由於房地產項目銷售回款增加導致經營活動現金流入同比增加53.39%,而買地及項目開發投入的支出減少導致經營活動現金流出同比下降14.15%。同時,主要代表對外投資的指標——投資活動現金流出相比2017年也減少了約47.1%。

不過,償債依然是懸掛在泰禾頭上的一把“達摩克利斯之劍”。2018年,泰禾總資產2431.36億元,總負債2112.47億元,資產負債率達86.88%,雖然相比2017年的87.83%下降0.95%,但依然遠遠超過行業警戒線。

同期,公司短期借款約160.38億元,一年內到期的非流動負債約413.90億元,短期債務相比2018年三季度末下降了72.42億元;然而,期末現金及現金等價物餘額僅115.58億元,這意味著,短期內泰禾的還債缺口達到458.7億元。

值得關注的是,在2018年業績報告中,泰禾對相關會計政策進行變更,流動負債中的“應付利息”及“應付股利”兩個項目歸並至“其他應付款”項目中,而這一指標去年達到219.17億元,相比2017年的117.41億元上漲86.67%。

從2017年起,非銀行貸款成為泰禾集團融資主要途徑,2018年,在銀行貸款、非銀行貸款、公司債(3-5年)三種融資中,非銀行貸款佔比達61.27%。這使得當年泰禾平均融資成本為8.52%,較2017年上升0.42%。

對於泰禾廣州院子項目與華僑城合作失敗事宜,截至截稿,華僑城和泰禾官方均沒有給予回應。上述泰禾內部人士表示,廣州院子股權轉讓一事屬於信批範圍,目前未收到任何消息。

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