恆大：以房養車不差錢

《財經》記者 王博 | 文 馬克 | 編輯

8月28日，中國恆大（3333.HK）發布2019年上半年財報，雖然恆大營收、利潤仍為整個地產行業之首，但這兩個指標的增幅同比卻都出現兩位數下降。

上半年，恆大營收為人民幣2269.8億元，淨利潤為人民幣270.6億元，比去年同期分別下降 24.4％、49.1％。對兩項數據下滑，恆大回復主要由於上半年交樓面積減少，下半年為主要回款周期。

恆大下半年可售貨值約8000億，按保守40％去化率計算，下半年銷售額在3200億以上。恆大總裁夏海鈞認為，恆大完成全年6000億銷售額問題不大。

負債與杠杆率方面，雖然其淨負債率仍然較高，但卻是恆碧萬融四家中，唯一一個環比沒有增長的。

據《財經》記者測算，截至6月30日，恆大擁有貨幣資金2880億元，而其一年內到期借款為375.8億元，資金完全可以覆蓋短期借貸。

截 至 報告期末， 恆 大淨 負債 率【{（有息負債-貨幣資金）/所有者權益}×100﹪）】 為152.1％， 與2018年底的151.9％幾乎持平。淨負債率高意味著企業動用了更高的財務杠杆。

2018年，地產前100強平均淨負債率約為84％。根據中報，房企前四名中只有萬科35.0％、碧桂園58.5％的淨負債率低於行業平均值。

今年上半年，金融監管當局繼續收緊房企的信託融資和海外發債，而“房住不炒”的政策之下，房企的利潤空間也被大大壓縮。

未來，恆大降負債的壓力仍然存在，但隨著監管趨嚴，地產去化變難，恆大的低成本土地儲備優勢會越來越明顯，這能夠為其去負債提供較充足的時間。

市場不好，開發商就得打折促銷，如果拿地成本夠低，家底（土儲）夠厚，抗風險能力就強。

財報顯示，恆大擁有3.19億平方米土地儲備，未納入土儲的舊改等項目的建築面積為7012萬平方米，合計貨值約5兆元。

《財經》記者統計發現，恆大5兆貨值中大灣區佔33.6％。其中，恆大在深圳的項目儲備高達3124萬平方米，總貨值1.24兆元。未來五年，粵港澳大灣區紅利逐漸釋放，會有力支撐恆大利潤增長。

在拿地成本方面，2017年、2018年、2019年上半年，恆大拿地平均樓面價分別為1711元/平方米、1635元/平方米、1639元/平方米。

土儲第二的融創截至2019年中，土地儲備中超過83％位於一二線城市，平均土地成本約人民幣4307元╱平方米。

自房地產調控以來，恆大土儲思路以求穩為主。據夏海鈞透露，2016年以來恆大新增土儲中，54％為收購其他房地產企業項目和金融機構不良資產所得，共計盤活項目200多個。

除了主營地產業務，外界最關心的還有恆大造車業務。

恆大健康（00708.HK）2019年上半年虧損近20億元，恆大健康表示，這主要是由造車業務的研發投入所致。

造車是恆大的下一個兆市場，但新能源汽車生產製造技術難度大，供應鏈長，資金門檻高，恆大要進入的不僅是一個陌生領域，而且還要在這個領域上打敗先入者，此時最適合恆大的方式就是買買買。

2019年上半年，恆大投入140.7億元造車，包括購買NEVS（瑞典國家電動汽車有限公司）、科尼賽格（超級跑車製造廠）等汽車產業鏈公司股權，以及購買用於建設汽車基地的土地。

未來幾年，恆大預計投入3000億元造車，其中廣州基地1600億元、沈陽基地1200億元。對於現在的恆大，最大的挑戰是如何一邊去杠杆，一邊保證造車業務的千億級投入。

顯然，5兆元可售貨值是底氣。恆大若維持6000億元年銷售額，5兆元貨值足以支持其未來八年的銷售，即6年-8年不買地，恆大也有账可進。以上半年13.4％的核心利潤率估算，5兆元的可售貨值可以釋放超6700億元的淨利潤。

（本文將刊於2019年9月2日出版的《財經》雜誌）