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融創、中海、萬科的疊墅又進化了,創新值95分!

今年,疊墅產品特別火爆。原因有兩個:

一是受限墅令影響,獨棟、聯排、合院等低密產品逐漸退出一手房市場舞台,而疊墅成了高壓政策下的必然出路;

二是經歷了一場疫情,很多人的居住觀念被革新了,大家更嚮往有天有地的別墅生活。疊墅由於總價可控,性價比高,成了很多中產客戶的購房首選。

明源君發現,自從2015年回歸市場,經過幾年發展,疊墅產品越來越成熟了,市場上湧現了不少優秀的疊墅項目。那麽,現在市場上優秀的疊墅產品都進化到什麽程度了?今天,明源君結合標杆案例,幫大家做一個梳理,希望給你們的疊墅產品開發帶來一些啟發。

重點打造戶外庭院

多場景提升墅感

對於客戶而言,以前嚮往別墅,更多因為住別墅是社會身份的象徵。但經歷疫情之後,很多客戶對別墅的需求從“身份認同”回歸到了“居住品質"。

年初疫情隔離期間,大家之所以想買別墅,除了別墅容積率低,更安全,更重要的是別墅有花園,而且擁有超多功能空間。當高層住戶只能困在高樓裡吃飯、睡覺、看新聞,想方設法打發時間時,別墅住戶可以在自家花園種花種草,喝茶聊天,燒烤派對,享受著大多數客戶嚮往的“有天有地有院子”的生活。

為此,很多疊墅產品的打造重點已經從戶型空間逐漸轉向戶外庭院。從市場上來看,主要有以下幾種設計手法。

第一種是戶內空間讓位於庭院空間,圍繞庭院反向設計戶型。

傳統疊墅設計都是從內向外設計,非常注重戶內空間。比如中疊有些項目為了充分拓展內部空間,提升功能性,可能會將庭院或露台面積切割得很碎,面積很小,導致戶外空間實用性較差。

▲傳統中疊庭院形式

鄭州綠地有個項目,整個建築設計的重點是院落空間,建築的中上層體量前後拉開,留出院落空間,這樣上中下疊都有更大更完整的庭院。

比如中疊戶型留出26平完整的庭院空間後,戶內客餐廳變成了L型布局,但公區和庭院的關係也變得更加融合,互動性更強。當孩子在院子裡玩耍,父母在客餐廳抬頭就能看到,更加放心。而且由於庭院面積更集中更完整,空間可能性更高,一家人可以在庭院家庭聚餐、帶孩子玩遊戲、養花種植等等。

▲集中式庭院形式,圖源:UA尤安設計

藍城嘉興某項目同樣秉持了相同的設計理念。該項目將傳統疊墅與中式合院相結合,下疊戶型與中式合院相近,擁有超大庭院空間。

為了讓上疊也能擁有同款庭院,建築師將上疊的南部縮進形成主庭院,並在圍合面設置開闊的景窗和花窗。

▲中式疊院剖面圖,圖源大象設計

這樣一來,上疊住戶也擁有了超大庭院,大大提升了上疊戶型的墅感體驗。

▲上疊庭院實景,來源:大象設計

上疊戶型空間圍繞庭院形成倒L型布局,整個公區看出去就是空中庭院,通過大面積玻璃使用,形成引景入室的效果。

▲172㎡上疊戶型圖,圖源:大象設計

據大象設計介紹,項目部分下疊戶型設計了負一層及下沉庭院,較大進深的體量為上疊戶型創造了更大的基底。

第二種是創新疊加模式,釋放上疊露台空間,增加附加值。

傳統疊墅一般採用垂直疊加的模式,也是常見的兩層一躍。但這種疊加模式下,會存在上疊和中疊價值不如下疊的情況。比如上疊戶型雖然會送露台或閣樓,但露台面積一般較小,而閣樓實用性欠缺。

現在很多項目採用品字型疊加組合模式,下疊(或中下疊)仍然是上下兩層一躍,左右對稱,共有兩戶人家,而上疊採用大平層模式,只有一戶,以此放大露台空間,增加上疊附加值。

比如上海融創有個疊墅項目就採用了這種疊加模式。面寬和露台都有很大提升,原本兩戶人家分享的露台空間,變成了一戶住戶獨享,露台進深將近4米,實現了真正意義上的露天花園。

中鐵在四川有個疊墅項目,同樣採用了品字造型疊加模式,一棟樓共5戶人家,中下疊呈對稱分布,上疊則只有一戶。

上疊建築面積137平米,庭院加上露台等贈送面積達到307平,最終使用面積高達444平米,上疊一層露台面積達到150平,二層同樣擁有30平米的露台。

▲上疊一層、二層戶型圖

這種設計對戶型面寬提升也非常明顯,這個項目客餐廳寬度達到10米,客廳做了6.6米挑高,空間非常闊綽,別墅感強烈。

第三種是通過下沉式及抬高設計,為中疊戶型增加地面花園。

因為中疊一向是疊墅設計中最大的難點,一般根據定位不同,項目對中疊的處理手法也有所不同。

改善型疊墅會直接做4層疊墅,直接摒棄缺乏亮點的中疊產品,容積率降低,舒適度提高,但會犧牲一定貨值。

而有些6F疊墅,則將3層和4層單獨做成平層,主動降低產品溢價率,用增加產品多樣性的方式保證去化。

▲圖源:雲翔國際

還有些項目會通過贈送入戶庭院、地下空間來提高中疊價值,但入戶庭院和地下空間都會存在使用不便利的痛點。

有些項目將中疊戶型單邊做了抬高設計,將地面抬高到與一層平齊,這樣中疊也能擁有超大入戶花園。比如中鐵在成都有個項目,就採用了這樣的設計。

中疊建築面積130平米,加上入戶花園和二層露台的贈送面積,使用面積達到300平米。入戶花園共50多平,能容納全家人同時活動,即便全家人宅在家裡,都能找到各自的樂趣。

▲中疊一層平面圖

▲中疊二層平面圖

中疊二層為靜區,南北兩側都帶有超大露台。晚上可以在露台賞月品茶。真正實現了有天有地的美好生活。

第四種是通過縱向空間的拓展,提高動區佔比。

比如市場上出現不少“3+3”的戶型設計,即整個建築層數有6層,但實際上只有上下疊兩戶,上下疊均擁有三層南向開間,上疊有露台,下疊帶庭院。比如北京中海有個項目地上建築有5層,下疊贈送負一層,上疊送屋頂。

▲中海某項目143㎡戶型示意圖

比如上疊戶型中,一層是動區和老人房,二層是靜區,包括超大主臥套間和次臥,三層是次臥、茶室、花園,加上地下空間兩層空間,整個戶型擁有超多室內和戶外活動空間,完全能滿足全家人娛樂休閑需求。

▲北京中海疊墅143㎡上疊戶型,圖源:搜建築

第五種是通過延伸景觀面,讓院落與建築進行L形、C形嵌套。這樣能極大提升下疊住戶庭院生活的體驗感。 這是UA尤安設計提出的延展式庭院設計手法,值得借鑒。

比如這套面積245.79平米的下疊戶型,通過三邊院設計形成34.9米景觀延展面,庭院面積最高達到180平米,非常驚人。

▲下疊戶型245.79平米,圖源:UA尤安設計

戶型布局

面寬與尺度是敏感點

除了通過升露台和庭院提升墅感,在戶型設計上,面寬、尺度、私密性等也是房企努力提升的方向。

一、通過創新設計增加面寬,提高舒適度

以前市場上疊墅戶型大多是單層2開間,基本可以保證客餐廳和兩個臥室的南向采光,舒適度尚可。

對於改善型疊墅,大面寬短進深三開間朝南一般是標配,或者上下兩層可以保證5-6個開間朝南。當然,同面積段大面寬產品在采光和通透性上都會更優越,更具有競爭力。因此,為了增大面寬,很多項目也在積極做各種嘗試。

一種做法是首層採用橫廳設計,增大面寬。以重慶保利堂悅為例,採用橫廳設計,面寬8米,中上疊南北通透,同時享有雙向景觀,景觀面大,舒適度較高。

另外是採用咬合式設計,層層疊上,奇偶層相互咬合向上排布。這樣其中一層面寬可以盡量做大。

比如金地有個項目,為地上6+1層的設計,採用“咬合”的方式,145方戶型,可實現5開間同時朝南,最大的南向面寬可以做到約17米,極大提升居住體驗。

還有將中疊或上疊打造成大平層模式的戶型,面寬就去到大平層產品的程度了。

▲上海融創某疊墅C戶型,一層平面圖,圖源:DIA設計

▲C戶型,二層平面圖,圖源:DIA設計

二、戶型布局動靜分明,強調戶內戶外景觀互動

傳統疊墅戶型面積比較小,戶型布局大多採用動靜分區。

部分面積較大的改善型疊墅,一般會將老人房設置在一樓,因為老人爬上爬下不方便,而且在一層能更親近自然,使用庭院空間更便利。

對於動區設計,跟高層產品設計趨向一致,強調社交和多功能活動區。同時非常注重戶內戶外的互動,一般公區都會面向庭院,通過大面積玻璃窗引景入室,增強別墅感。

三、提高贈送,增加附加值

疊墅產品面積可控,總價可控,大多項目戶型面積都在150平左右,這個面積段要做出真正的別墅,難度非常高,高贈送成了很多項目發力的重點。贈送空間一般為露台、入戶花園、地下空間等。

比如上文提到的藍城項目,159㎡下疊住戶可享有5個戶外庭院空間,每個庭院面積都不小,贈送率高。

▲圖源:大象設計

還有北京中海疊墅項目,贈送面積能達到400多㎡,包括庭院、地下空間、庭院等空間,對客戶而言,殺傷力非常大。

▲中海疊墅下疊戶型,圖源:搜建築

再比如,雲翔國際研發的5墅產品,上中下疊都有高贈送,下疊不光有車位空間,還有下沉庭院、多功能空間贈送,性價比超高。

▲圖源:雲翔國際

提升疊墅產品力的其他要素

除了上文提到的戶外空間和戶型設計,其實疊墅還有很多關鍵要素能很好提高產品力,比如外立面、入戶和交通方式、配套等。

一、入戶及交通方式:電梯成標配

傳統疊墅產品在電梯配置數量上有巨大差異,有的項目只有樓梯,有上、中、下疊公用一部電梯,有下疊不設電梯,中上疊設電梯,還有戶戶設有私家電梯的。

但現在看來,未來室內樓梯和電梯會成為標配。有些經濟型疊墅隻設一部電梯,私密性會有所欠缺,大部分改善項目都設有私家電梯。

比如,萬科濟南某疊墅項目每戶都配有私家電梯,而且電梯每層都停靠,照顧到老人不方便爬樓梯的需求。而且項目後期還是帶電梯交付,為業主節省了不少時間和成本。

二、高顏值外立面提高品質感

高顏值外立面對於疊墅的溢價是不言而喻的。綠城的產品就是典型案例。

從市場上看,疊墅產品大多採用現代簡約風,外立面簡約、平整,有些偏高端的項目,還會加入裝飾性線條,讓建築顯得現代而時尚。

此外,窗牆比不但提升產品顏值,對於室內采光也大有裨益。一般住宅的窗牆比大約為0.2-0.25,而很多項目為了提升品質感,會將牆比提升到更高比例。

三、通過創新設計,提升產品私密性

私密性向來都是疊墅最大痛點。比如上疊業主站在陽台能把下疊庭院看得一清二楚,自家陽台也容易被鄰居一覽無余。如何解決呢?

首先,可以採用綠籬加鐵藝,隔斷左右戶視線,保護了一樓住戶的私密性。

▲ 杭州雲棲桃花源實景圖

其次,中疊、上疊可採用左右分戶的陽台柵欄,保護左右鄰居的私密性。例如綠城會以雙層金屬柵欄牆體做阻隔,這樣業主站在陽台也看不見彼此,避免了尷尬。

第三,綠城還會在陽台上沿特別外挑約0.6米的披簷。

從上疊看下來,遮住了下疊的部分庭院,這樣能很好地保護下疊隱私。

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