李德林：房價的調控重在遏製投機

　　文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 李德林

　　房價的調控重在遏製投機，而剛需是正常需求，不能一刀切。

　　大俠已逝，江湖猶在，有人的地方就會有江湖，有江湖的地方就會有紛爭。

　　1

　　深圳率先降低首套房貸利率，加速放貸，在地產界激起了波瀾。

　　今年下半年房地產市場被利空猛砸，好容易聽到點利好消息，當然要拿出放大鏡仔細解讀，隨之而來的還有各路謠言，如廈門、廣州等地樓市將全面取消限購，甚至有謠言稱，國務院規定半年內必須放開樓市全部限購。

　　放鬆調控的言論剛有抬頭之勢，新華社就發文定調：中央遏製房價上漲的決心不會發生改變，調控舉措不是裝裝樣子的花拳繡腿。

　　房地產多空之爭背後是令人擔憂的經濟下行風險。

　　三季度GDP增速繼續下滑至6.5%，創2009年2季度以來新低，淨出口負貢獻、工業增速下滑、汽車、電子增速顯著下滑。

　　放鬆調控的謠言背後隱含著一種慣性思維，國家不會讓房子跌，經濟下行壓力加大可能會促使政府放鬆房地產調控，再次用房子拉動經濟。

　　形勢嚴峻之際，眾人的目光再次聚集到房子上，地產江湖的多空大對賭已經悄然上演。

　　2

　　多方的邏輯一如既往，保房價，穩增長。

　　房地產行業體量巨大，是毋庸置疑的支柱產業，目前還沒有哪個行業可以取代。因為其體量大，並且建立在土地公有製基礎上，所以自然而然成為國家調節經濟，平衡利益的工具。

　　舉個例子，當經濟增長面臨較大壓力時，政府大概率會刺激、扶持房地產；當房價上漲過快、購房需求過熱，政府會大概率從防範風險的角度、兼顧其他行業的利益，出手打壓房地產；歷史的規律一向如此。

資料來源：wind，國信證券經紀研究所整理

　　另外，我國土地財政依賴度較高，據統計，2016年土地出讓金佔財政收入比重超過30%的省、直轄市有14個，佔全部25個省、直轄市的56%。

　　2017年全國財政收入17兆，其中有5兆是土地出讓金，佔比約30%。若房地產調控過嚴，最終將加劇土地流拍，並引發一系列連鎖反應，給經濟帶來大麻煩。

　　樓市傳統的“金九銀十”今年落了空，取而代之的是“房鬧”現象層出不窮。

　　9月份，“北上廣深”4個一線城市新房和二手房價格均環比下降0.1%；70個大中城市中二三線城市的新房和二手房價格漲幅均有回落。百城住宅庫存45個月以來首次顯著攀升，環比9個月來首次反彈。

　　種種跡象及行業數據表明房地產行業已經逐漸回歸理性，如果沒有政策放鬆來對衝，2019年春季之後，新建建案銷售面積的累計同比增速可能變成負增長，為了防止處置風險的風險爆發、為了保增長，之前嚴厲的房地產調控政策在未來某個時間視窗會相應的放鬆。

　　3

　　空方則認為不能低估中央遏製房價上漲的決心，調控不是裝裝樣子。

　　七月底中央政治局對房價表態之嚴厲前所未有，要“堅決遏製房價上漲”。伴隨三四線棚改貨幣化逐漸退出；禁止企業炒房；實施租售並舉，公租房、共有產權房的供給不斷增加等，今年以來各地已經對房價調控400余次，堪稱房地產調控最嚴的一年。

　　僅在9月，各地房地產調控政策發布次數就高達70次，取消預售證制度也在一些城市陸續推出；房地產稅法擬在5年內提請審議。房住不炒的定位正在從各方面得到進一步落實。

　　另外，現在經濟形勢確實不容樂觀，可是現在經濟已經沒有十年前百分之十幾的增速了，如果這個時候再去放開調控，炒房子，那只會更加脫實入虛，讓中國經濟失去機會。

　　看看日本經濟失去的二十年，上世紀八九十年代，當美國在搞互聯網的時候，日本在炒房子，炒股票。互聯網泡沫破裂後留下的是頂尖科技企業，而資產泡沫落幕後只會是一地雞毛。所以日本到現在依舊在吃老本，還是鬆下，索尼，豐田那些公司，互聯網科技方面沒什麽競爭力。

　　所以這個時候就不要再繼續之前的慣性思維了，狼總有一天會真來的，不能低估中央對“房住不炒”定位之決心，同時也要摒棄房價“永遠上漲”的非理性信仰。

　　4

　　多空雙方各執一詞，就在雙方爭論之時，保險資金已經悄然加倉房地產。

　　與2018年中報相比，增持流通市值最多的前三大行業是，銀行、房地產、鋼鐵，分別增持578億元、76億元、和11億元。

數據來源：東方財富Choice數據

　　從過去10年的經驗看，每當“搶房”、“房價暴漲”之類的字眼充斥媒體時，A股地產股的股價走得都不是很順暢。每當房地產行業降溫出成屋鬧時，如2011年、2014年，在砸售樓處事件集中發生之後的半年內，地產股的走勢都不壞。

　　背後的邏輯自然是一漲就控，一鬧就松，只是不知道這個招數這次還靈不靈。

資料來源：wind，國信證券經紀研究所整理

　　德林社認為，房價的調控重在遏製投機，而剛需是正常需求，不能一刀切。

　　當前經濟下行的壓力確實存在，放鬆地產調控的確能為經濟增長做出一定貢獻，但是必須圍繞“遏投機，緩剛需”，房主不炒的核心思想。

　　如深圳下調首套房貸利率，既緩解了剛需的壓力，又能釋放一定的市場，就是可行的政策。但是堅決遏製房價上漲的努力絕對不能半途而廢，炒房子是炒不出中國夢的。

　　投資者要明白中國樓市已經牛了快二十年，凡事都有興衰，這個世界不存在隻漲不跌的東西，房子的博傻階段已經一去不返。

　　(本文作者介紹：著名財經作家、《德林爆語》主持人。三分鐘財經脫口秀，每天一個資本真相，微信公眾號:delinshe)