董希淼：補齊住房租賃信貸管理的短板

　　中新經緯客戶端9月5日電題：《董希淼：補齊住房租賃信貸管理的短板》

　　作者董希淼 (中國人民大學重陽金融研究院高級研究員、中新經緯特約專家。)

　　近段時間，部分城市房租上漲較快，這背後既有住房租賃市場供給不平衡的影響，也存在資本大規模進入競相抬高租金等問題。住房租賃市場的健康發展離不開金融的支持，但其中形形色色的“租金貸”等住房租賃信貸產品蘊藏著較大的風險，需引起關注。

　　當前，在個人住房租賃市場主要有三類信貸產品：

　　第一，商業銀行提供的住房租賃貸款。如中國建設銀行推出的全國第一款個人住房租賃貸款產品“按居貸”，該產品主要基於借款人資信狀況，採用“信用+保證”的形式，根據借款人的工作年限、收入、征信等情況，給予期限最長10年、額度最高100萬元的貸款，利率基本上為基準利率。該模式下，房東一次性收取租金，租客按約定向銀行還款付息。

　　第二，長租公寓託管機構聯合第三方機構推出的住房租賃信貸產品。如“自如”聯合信託公司、京東金融推出的房租“分期貸”。以選擇“京東收據”支付方式為例，租客需同時簽訂兩份合約，即租房合約和貸款合約。該模式下，貸款機構發放的貸款一次性付給“自如”，租客按月向貸款機構還款，房東基本上按月收租。由此，長租公寓託管機構佔用房東一部分租金，形成資金池。

　　第三，中小房產中介機構的“租金貸”。如一些中小房產中介機構夥同網貸平台，在未經租客同意情況下，誘騙租客簽訂借貸協定。租客也需簽訂租房合約和借款合約，但一般情況下租客並未意識到借款合約的存在。該模式下，表面上租客按月付租金，實際上是每月向網貸平台還貸。同時，還存在中介機構非法侵佔他人財物等隱患。若中介機構將資金挪作他用，風險進一步加大。

　　對租客來說，規範的住房租賃信貸產品通過“月付”的形式，能一定程度上減輕租客的經濟負擔；對長租公寓的託管機構或中介機構來說，也能為其補充一定的流動性資金。而違法的“租金貸”，則大大增加了租客的成本，成為不法機構實施詐騙的工具。住房租賃信貸產品的風險也不容忽視。若託管機構或中介機構資金鏈出現問題，租賃企業無法按期向房東付款，房東和租客的權益都會受到影響，如近期爆倉的杭州鼎家長租公寓。若託管機構或中介機構將上述“資金池”資金挪作他用，其所蘊含的風險危害也會很大。

　　當前，金融監管部門對商業銀行、消費金融公司的個人貸款在受理調查、風險評價、受託支付、貸後管理等方面都有嚴格規定，對個人住房貸款還有首付比例等要求。但目前尚無住房租賃信貸的統一管理規定，對中介機構聯合信託公司等發放的租房貸款要求並不明確，對網貸平台發放的“租金貸”等管理存在空白和模糊。因此，應加強制度建設，盡快補齊住房租賃信貸管理的短板。下一步，應根據《個人貸款管理暫行辦法》等規定，制定統一的管理細則，明確從業機構管理要求，規範住房租賃信貸行為，加強住房租賃信貸審慎經營，促進住房租賃市場健康發展，維護好消費者合法權益。

　　具體來看，對第一類產品，應大力鼓勵。采取正向激勵等措施，推動正規金融機構進一步創新產品和服務，綜合運用住房租賃貸款、信用卡分期等方式，更好地滿足租賃市場需要。但也應做好資金監控，防範房東利用住房租賃信貸產品套現。對第二類產品，應進行規範。如明確借貸條件、申請方式，既要方便租客借貸，也要防止過度借貸，將借貸杠杆控制在合理水準。同時，要對沉澱在長租公寓運營機構的資金進行託管或集中存管，減少資金被挪用的可能。還要制定相應的操作規程，減少監管套利。對第三類產品，應嚴厲打擊。在互聯網金融風險專項整治的框架下，深入實施網絡借貸風險整治活動，大幅度提高違法成本，加大對違法房產中介及網貸平台的打擊力度。(中新經緯APP)

　　董希淼

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