碧桂園為何大崩潰：9000億債務壓頂 去杆杠壓力倍增

　　來源：看見

　　碧桂園又出事了，而且還是連著好幾樁！繼上海售樓處倒塌之後，碧桂園杭州項目地基近日直接坍塌，殃及附近居民；另一邊是某部開誓師大會，集體喝雞血，令人驚歎。

　　9000億債務壓頂，資產負債率接近90%，高額負債下這家宇宙級房企去杆杠壓力倍增。自4月集團加快“高周轉”政策推出以來，儘管銷售業績喜人，但工程品質問題和安全事故頻發讓各方對碧桂園的信心降至谷底。

　　杭州項目地基坍塌，200米大坑殃及周邊居民

　　“我們這裡都知道了，確實是碧桂園的項目出事了。有人說是因為新房限價，賣不出高價，房企就偷工減料。”杭州蕭山一位房地產行業人士向券商中國記者表示。

　　據微信公眾號“包郵區”消息，7月12日，杭州蕭山碧桂園前宸府項目邊上出現了一個大坑。當天早上六點，已經有人發現工地基坑坑壁上出現了裂痕；不到兩個小時，基坑邊緣路面塌陷。事故殃及前宸府旁邊居民樓，基坑的裂痕延伸到其地基，讓這棟三層小樓成了危房，十幾戶人家被疏散到賓館裡。

　　更加令人擔憂，就在6月底，碧桂園上海一處售樓處剛剛發生過坍塌，造成一死9傷。據央視新聞，6月24日16：50分左右，上海奉賢區海灣鎮發生一起安全生產事故，一在建小區工地發生模架坍塌事故，目前已致1人死亡9人受傷。

　　據悉，發生坍塌的是位於上海市奉賢區海農公路上的在建小區工地，目擊者稱：工地系碧桂園小區。當地安監部門介紹，發生坍塌的是一棟在建的售樓處樓房的6層層面，當時，工人在6層做混凝土澆築過程中，層面模架約300平米的範圍突然發生坍塌，導致多名工人被壓，現場工人隨即先期自救，並立即撥打報警電話求助。

　　漳州項目銷售喝雞血

　　這邊安全事故頻發，另一邊銷售人員瘋狂打雞血，甚至喝雞血……

　　昨日，網上有微博博主爆料，碧桂園名為禦江府的建案召開誓師大會，員工集體喝雞血打氣。

　　“高周轉”成關注焦點

　　碧桂園的“高周轉”戰略一直是業內關注的焦點。為進一步追求業績增長，提高周轉速度，碧桂園在4月接連發布多個檔案。

　　4月5日，總裁莫斌簽發《關於提高周轉速度、加快有品質供貨的緊急通知》；4月8日，碧桂園集團專門開了“高周轉 ”專題會議；網上流傳出了《集團“高周轉”專題會會議紀要》。4月11日，莫斌再次簽發《關於提高集團各部門工作效率、促進項目高周轉的通知》和《關於項目報建高周轉的通知》。

　　據了解，在《關於提高集團各部門工作效率、促進項目高周轉的通知》和《關於項目報建高周轉的通知》中，碧桂園在設計環節要求，所有三四五線城市項目必須採用標準化產品，設計院接到行銷戶配及設計要求後，當天內出圖（通宵）。除辦公場地在總部的區域外，其他區域不得回總部向主席匯報方案，該工作由設計院代為進行。在投資決策工作上，為節省時間，原則上區域投資決策工作不允許到總部進行匯報，須通過影片方式與集團投資決策中心溝通。

　　在《關於提高周轉速度、加快有品質供貨的緊急通知》中，碧桂園明確集團大運營工作組牽頭，各中心線條配合做好高周轉工作，大運營工作組組長有經濟決策權、人事任免權，可先斬後奏，過程中不斷做好經驗和教訓的總結及培訓，不斷提高周轉速度和投資轉化率。

　　此外，為進一步提速高周轉，碧桂園也頒布了新的針對三四五線城市項目總的獎勵處罰辦法。辦法規定，項目摘牌到開工超過40天，項目總將撤職。如項目摘牌即開工，獎項目總20萬，每推遲1天，獎勵遞減1萬，20天開工，獎勵為0，第21天開工罰款1萬，逐天遞增，40天開工，罰款20萬，41天開工即撤職。如果35天內（含35天）展示區開放，獎勵20萬；35天后開放，不獎不罰。開工工期小於3個月獎勵20萬；3個月到4個月之間，獎勵10萬；4個月到5個月，不獎不罰；5個月到6個月罰款10萬；6個月到7個月，罰款20萬；工期大於7個月，項目總撤職。

　　“客觀來講，碧桂園規模比較大，問題容易放大。高周轉下的低品質建案，這種現象其實在行業內是比較多的，也是大家都質疑的。從品質上來說，碧桂園從來都不和高品質沾邊，這一波還是抓住了三四線城市的改善型需求，一直給人感覺都是比較野蠻的模式。”有房地產行業人士向記者表示。

　　“碧桂園的房子品質是差很多，高周轉以後更加明顯，比萬科其實也差不少。反正我是不會買碧桂園房子的。之前有朋友買了，收房後發現冷氣機無法安裝，幸好趕緊賣掉了。”一位大型房企相關負責人向記者表示。“精耕細作的公司規模一般都不大。”

　　銷售額新高背後現高負債隱憂

　　如果單從銷售業績看，碧桂園的確增速驚人。

　　數據顯示，碧桂園5月銷售創歷史新高，當月合約銷售金額為人民幣771.6億元，同比增長92.6%，較前月環比增長10.9%；合約銷售面積為790萬平方米，同比增長67.7%。

　　2018年1-5月公司實現銷售3346.8億元，銷售面積3529萬平米，同比分別增長37%、29.4%。5月單月公司實現銷售771.6億元，銷售面積790萬平米，同比分別增長92.6%、67.7%，5月單月銷售均價9767元/平米，同比增長14.8%。低線城市市場的高景氣帶動公司銷售保持高增速，2017年公司銷售中來自三四線項目佔比約為58%，2018年前四個月分別為70%、68%、71%、66%。在港股房企中，碧桂園年內銷售額率先突破3000億關口，緊隨其後的是中國恆大和萬科地產，累計銷售也已突破2000億。

　　對比國家統計局公布的房地產開發投資和銷售數據反差會更加明顯。2018年1-5月全國建案銷售面積56409萬平方米，同比增長2.9%，增速較1-4月提高1.6個百分點。1-5月建案累計銷售額48778億元，同比增長11.8%，較1-4月累計同比擴大2.8個百分點。

　　然而，高額銷售增長背後卻是碧桂園節節攀升的負債水準，在經濟去杠杆大環境下，這樣的情況令人多少有些擔憂。數據顯示，截至2017年年末，碧桂園總資產為10496.69億元，總負債為9330.57億元，資產負債率高達89%。

　　金融去杠杆背景下，融資成本上升，高負債對任何企業來說都會有不小資金壓力，即便是宇宙級房企。2017年12月15日，上交所披露了碧桂園公司債的募集說明書：發行總額不超過200億元（含）。其中150億元擬用於長租項目，剩餘用於償還銀行貸款。不過，5月28日，上交所資訊披露，碧桂園擬發行的200億元公司債再度中止。此前2月7日，該公司債項目曾被更改為“中止”狀態。

　　而從碧桂園的股價走勢圖上，也可以看到，這家去年一路走牛的內房股近三個連續下跌，自年初高點跌幅已經超過30%。

責任編輯：郭春陽