2019年，截止3月31日，杭州樓市可售“352萬方”，出清周期“4個月”，乍一看目前杭州樓市即將面臨無房可售的狀況。
但這並非全部的真相，事實上，從杭州樓市的潛在供應量看，2019年的杭州庫存量仍不可小覷，除了在售項目還有大量房源待推之外，杭州市場過去3年土地供應高峰也逐漸開始反應到住宅房源數量上，預計後續還將有大量上市。
此外，分化是當下的關鍵詞，有的板塊面臨缺貨，而不少板塊潛在供應量超乎想象，而2019年的杭州市場行情難回2016、2017年的高峰，競爭和壓力，由此而生。開發商要做的就是摸清各板塊真正的庫存，避免後期投資“踩雷”。
01
2019全新板塊庫存分布圖出爐
杭州住宅潛在供應2443萬方，不到兩年即可去化完畢
一般而言，樓市總供應量由兩部分組成：
1、顯性庫存，即在售項目已領取預售證，但尚未達成銷售的房源總量；
2、隱性庫存，即尚未上市銷售的房源，包括在售項目尚未領取預售證的後續房源，以及已取得土地、但尚未開發或從未銷售的新增潛在房源體量。
顯性庫存和隱性庫存兩者之和才代表了樓市真實的供應量！
根據中指研究院杭州分院統計顯示，2019年杭州市（含富陽、臨安）總庫存量高達2443萬方，若以2018年杭城新上市房源套均116方的面積來計算，未來總體可預計住宅供應套數近21萬套。如果按照近三年月均去化速度（119萬方）來計算，預計不到2年即可去化完畢，出清周期處於健康的範圍內。
其中，顯性庫存352萬方，出清周期4個月（按近六個月平均速度計算），短期供不應求；隱性庫存高達2091萬方，需要一年半去化完畢。
圖：杭州各區庫存總量分布（萬方）
圖：杭州各板塊庫存總量分布（萬方）
主城多板塊缺貨嚴重，青山湖科技城、南部臥城、銀湖科技城等郊區板塊庫存積壓嚴重，亟需警惕
細分到區域和板塊顆粒，庫存分化明顯。
余杭區仍然處於供應第一檔，共計有550萬方的潛在體量。其中，未來科技城核心區板塊近年來推出了較大體量的土地，供應總量高達106萬方；崇賢新城、良渚新城和北部新城供應量次之，均在50萬方以上，板塊在售和待售房源均較為充足。
蕭山區、臨安區處於第二檔，總庫存量在300-500萬方之間。蕭山區總供應量450萬方，房源主要集中在南部臥城（133萬方，居各板塊第2位）、蕭山開發區（96萬方）；臨安區存量也驚人，尤其是青山湖科技城板塊，供應量高達214萬方，高居各板塊之首，也是唯一庫存超200萬方的板塊，風險亟需警惕。
江乾區、富陽區、拱墅區、錢塘新區位於第三檔，總供應量在100-300萬方之間。其中，江乾區以城東新城供應量最大，為88萬方，艮北新城次之，丁橋、長睦兩大剛需板塊後預售屋源供應也較為可觀；富陽區總供應281萬方，銀湖科技城庫存總量超100萬方，居各板塊第3位，富春板塊次之，總供應量78萬方；拱墅區房源主要集中在申花板塊，總庫存約50萬方，運河新城供應量也在30萬方以上；錢塘新區供應房源主要集中在大江東區域的義蓬、河莊兩大板塊。
主城其余各區，濱江、西湖、之江、上城、下城，缺貨嚴重，總體量不足百萬方。以上區域庫存房源相對稀缺，多供應高端改善產品。
圖：杭州各板塊庫存去化周期（年）
板塊去化風險分化加劇，銀湖科技城、南部臥城、城東新城等板塊壓力指數高企，主城核心板塊、未來科技城、錢江世紀城等優質板塊仍有較大的進入空間
一般來說，去化周期越長，板塊的壓力就越大。如果總庫存按近三年平均去化速度計算，所有板塊的去化風險大致可以分為五個梯級：
1、去化周期5年以上：包括富陽區的銀湖科技城、余杭區的仁和、超山和臨安區的濱湖新區。銀湖科技城是杭城風險最高的板塊，所有房源去化完畢需要127個月，超10年的時間；濱湖新區在售項目較多，但去化一般，去化周期在67個月；超山、仁和長期庫存較大，但板塊基礎較差，市場需求一般，去化壓力也較大；
2、去化周期3-5年之間：包括蕭山區的空港新城、南部臥城、蕭山科技城；臨安區的青山湖科技城、錦南、錦北；富陽區的東洲、富春；主城區的城東新城、河莊板塊。以上板塊除城東新城之外，基本為遠郊邊緣板塊，去化風險相對較高；
3、去化周期2-3年之間：共計18個板塊，包括主城區的艮北新城、丁橋、祥符、三墩北、桃源、義蓬；余杭區的崇賢新城、塘棲、徑山；蕭山區的新塘、蕭山開發區、湘南；富陽區的富春、江南新城，去化壓力適中；
4、去化周期1-2年之間：共計26個板塊，包括主城區的湖濱、武林、南星、申花、大關、上塘、三裡亭、長睦、九堡、濱江區政府、奧體博覽城、下沙大學城北；余杭區的未來科技城核心、老余杭、中泰、良渚新城、北部新城；蕭山區的錢江世紀城、湘北、湘湖、聞堰；富陽區的鹿山新城等，具備較大的進入空間；
5、去化周期1年以內：共計有38個，包括以蔣村、之江度假區、臨平新城、蕭山老城、三墩、文暉等為代表的好地段板塊，房源稀缺；另有部分非主流板塊，在售和待售項目都較少。
此外，以主城區的翠苑、三塘、運河新城、筧橋、西興、長河、浦沿，余杭區的喬司，蕭山區的戴村鎮為代表的板塊，由於板塊房源缺貨已久，近年來無成交，但後期有不少隱性房源待上市，因此去化周期嚴重偏高，基於上述情況，不能單純以去化周期來判斷板塊風險，綜合考慮板塊的價值和庫存量，我們認為以上板塊未來風險指數較低。
02
各大板塊投資風險建議
上城、下城區：豪宅集中地，嚴重缺貨
表：上城、下城區在售及純新盤項目一覽表
庫存特徵——南星>三塘>望江>武林，僅零星豪宅建案在售，600萬起步的大平層、中式排屋產品為主；湖濱、文暉、石橋華豐基本斷供，去化周期低。
投資建議——該出手時就出手，但目標客源本身基數較小，但對房企的高端產品的打造能力和客戶積累厚度要求高！
西湖區（含之江）：強資源、強配套，去化無壓力
表：西湖區（含之江）在售及純新盤項目一覽表
庫存特徵——有在售項目的板塊僅三墩北、留下和之江度假區；廣義庫存三墩北>之江度假區>翠苑>蔣村>留下>轉塘，三墩北是西湖區僅有的有項目可售的剛需板塊，翠苑、蔣村、留下地價都在3萬+，未來也將以排屋別墅產品為主；黃龍、文新、紫金港、三墩、小和山、雙浦、雲谷目前無庫存。
投資建議——黃龍、蔣村、翠苑、文新、之江度假區等，成熟市場、佔據資源優勢，價值屬性無可爭議，建議重點關注，地塊需打造為市場標杆，以品牌搏溢價；三墩北處上升期，剛需產品為主，板塊內建案熱度較高，未來也建議重點關注；雲谷、雙浦、小和山目前基礎較差，且暫無供地計劃，謹慎進入。
江乾區：庫存大戶，競爭激烈，產品類型全面
表：江乾區在售及純新盤項目一覽表
庫存特徵——城東新城>艮北新城>丁橋>長睦>金融城>筧橋>九堡，城東新城和艮北新城是當前的供應主力，板塊內以改善性大戶型產品居多，丁橋、長睦在售項目較少，均為待上市項目，目前地價在2萬以下，未來將成為杭城剛需客戶的主要關注板塊；九堡、筧橋以待上市新盤為主，預計房價在3-4萬之間。
投資建議——城東新城庫存積壓相對較為嚴重，去化周期將近4年，當前進入亟需警惕去化風險；錢江新城核心區、采荷、華家池、金融城未來基本無地可推，且地價較高，建議擇機關注；艮北新城、江灣新城、丁橋等板塊規劃利好，去化壓力尚可，可重點關注；國際商貿城、江乾科技園等外圍板塊基建配套待改善，可擇機關注。
拱墅區：申花同質產品積壓，城北剛需板塊存空間
表：拱墅區在售及純新盤項目一覽表
庫存特徵——申花>運河新城>祥符>大關>桃源>上塘>半山，申花與城北產品區隔明顯，申花板塊是區域目前的供應主力，在售加上待售項目共計有7個，且地價在4萬左右，多定位高端改善，高房價之下購買力顯疲態，項目去化一般；大關、上塘板塊成熟度也較高，地價在3萬+；北面運河新城、祥符、桃源、半山等基本與余杭交接，配套相對較差，產品以剛需為主。
投資建議——拱宸橋、申花板塊價值屬性最強，出清周期較短，但拱宸橋無地可推，申花產品同質化嚴重，競爭激烈，擁有強品牌、強產品力的房企可重點關注；上塘、大關房價相對較低，適合剛性改善客戶，可重點選擇進入；運河新城、祥符、桃源、半山等，作為杭城市區少有的剛需板塊，且斷供已久，仍有較大空間；杭鋼新城目前基礎較差，建議謹慎進入。
濱江區：網紅區域，庫存健康，去化無憂
表：濱江區在售及純新盤項目一覽表
庫存特徵——奧體博覽城>西興>長河>濱江區政府>浦沿，奧體博覽城杭州壹號院後期還有超20萬方的待推體量；西興、長河、濱江區政府、浦沿均有待上市項目，如中海雲宸、綠城曉風印，地價多在3萬以上，高端豪宅屬性強；東冠浦沿項目地價不足2.2萬，是目前區域內的價值窪地；一橋南、白馬湖無項目在售。
投資建議——奧體博覽城、一橋南、濱江區府、西興、長河板塊宅地稀缺，配套成熟，周邊客戶群厚度可觀，建議重點關注；浦沿、白馬湖條件相對一般，但性價比高，再加上濱江區強勁的年輕客戶群體，去化無憂，也可重點關注。
錢塘新區：樓市新貴，未來可期
表：錢塘新區在售及純新盤項目一覽表
庫存特徵——區域整體庫存情況健康，房源主要集中在大江東區，各板塊庫存排序：義蓬>河莊>新灣>前進工業園>臨江新城，其中空港新城去化壓力最大（55個月），後期有4個待售項目入市，河莊壓力次之，義蓬建案熱度高，去化壓力小；下沙區庫存量少，僅大學城北有項目在售，未來也有金地成屋項目上市。
投資建議——省政府剛批準設立的“錢塘新區”，未來將成為杭州樓市新貴。下沙區域金沙湖、下沙沿江值得關注，尤其是金沙湖板塊斷供已久，庫存較為健康；大學城北戰略布局。大江東區主要承接下沙外溢，作為產業集聚區，長期空間仍有限，相對來說，義蓬居住氛圍相對成熟，樓市熱度也高，建議重點關注；河莊近期壓力較大，短期不建議進入；新灣、前進工業園、臨江新城居住氛圍一般，基礎差，建議擇機關注優質地塊。
余杭區：房源最多，剛需重點關注，熱點板塊未來空間大
表：余杭區在售及純新盤項目一覽表
庫存特徵——總庫存排序：未來科技城>崇賢新城>良渚新城>北部新城>東湖>超山>喬司>星橋>仁和>老余杭>閑林>臨平新城>中泰>塘棲>徑山，未來科技城、良渚新城、北部新城前期供地量較大，但板塊強規劃、市場熱度高，去化壓力均較小，去化周期一年左右；崇賢新城壓力相對較大，板塊內在售和待售項目均較多；閑林、中泰、老余杭老項目太多，積壓庫存嚴重，新項目較少；臨平區域核心板塊庫存健康，超山、仁和等邊緣板塊常年無成交，長期供大於求，去化周期較高。
投資建議——
未來科技城組團，未來科技城核心區未來尤可期，板塊庫存高，但去化也快，總價可控的高層產品空間大，老余杭承接未來科技城外溢，建議重點關注；閑林、中泰在售庫存在慢慢去化，新項目較少，可適當關注；高鐵新城、南湖新城尚處於概念啟動期；
臨平組團存量健康，但板塊差距較大，建議重點關注配套相對成熟的臨平新城核心區、星橋、喬司、東湖板塊，但板塊地價高企，限價未放開下，項目利潤空間較小；崇賢新城庫存整體較大，不適合短期進入，超山、仁和、塘棲市場需求量一般，長期庫存壓力大，臨平運河處於邊緣化，不建議進入；
良渚組團，良渚新城、北部新城客戶基礎較好，去化壓力適中，短期仍有空間；
瓶窯組團，整體條件較差，其中瓶窯斷供已久，可以擇機進入，徑山離市區太遠，不建議進入。
蕭山區：庫存相對集中，南部臥城貼身肉搏
表：蕭山區在售及純新盤項目一覽表
庫存特徵——總庫存：南部臥城>蕭山開發區>蕭山科技城>空港新城>錢江世紀城>湘北>新塘>新街>蕭山區政府>湘湖>湘南，南部臥城、科技城、空港新城近年來出地量大，庫存堆積嚴重，去化風險最高；開發區在售項目較多，後期僅一個項目入市，壓力適中；錢江世紀城、湘湖、湘南、湘北、寧圍等均僅有一個新盤入市，去化壓力不大；鄉鎮市場不活躍，出地少，基本處斷供狀態。
投資建議——錢江世紀城、蕭山區政府、蕭山老城市場成熟，在地價可控之下重點入手；開發區毗鄰奧體，發展潛力大，湘湖區域資源稟賦強，距離濱江近，也可重點關注；新街、寧圍可承接濱江的外溢，又有蕭山本土需求，也可予以關注；南部臥城貼身肉搏但有價格優勢，蕭山科技城強規劃，目前處價值窪地，但孵化期相對會更長一些，兩板塊建議擇機關注；空港新城相對於蕭山科技城條件更為一般，下屬鄉鎮基本有地緣客戶為主，自給自足，不建議進入。
富陽區：銀湖長期去化風險高，重點關注富春、鹿山新城
表：富陽區在售及純新盤項目一覽表
庫存特徵——富陽庫存情況相對健康，總庫存：銀湖科技城＞富春＞東洲＞鹿山新城＞江南新城，銀湖科技城4個在售老項目後續仍有較大體量房源加推，未來新上市項目5個，整體去化壓力居全市首位；富春地塊斷供，市場熱度高，去化壓力適中；東洲是典型的低密板塊，去化速度較慢；鹿山新城、江南新城為區域發展新區，庫存體量小。
投資建議——富春為富陽本地自住和下屬鄉鎮客戶進城置業首選，板塊成熟，客戶承價能力較高，建議重點跟進；銀湖、鹿山規劃利好，可重點關注，但銀湖庫存堆積，去化風險高，短期不建議進入；東洲承接之江轉塘等外溢客戶，去化壓力也較大，控制地價前提下擇機關注；江南擁有高鐵站利好，且地價便宜，但目前城市界面差，可以擇機關注。
臨安區：庫存量過大，投資暫行觀望
表：臨安區在售及純新盤項目一覽表
庫存特徵——區域整體庫存量過大，近期樓市需求明顯跟不上供應。總庫存排序：青山湖科技城>錦北>濱湖新區>錦南>錦城>玲瓏，去化壓力排序：濱湖新區>錦南青山湖科技城>錦北>錦城>玲瓏，濱湖新區、錦南成交少，待入市項目較多，去化周期偏高；青山湖科技城庫存最大，熱度最高，去化周期53個月；錦北、錦城、玲瓏庫存較小，壓力一般。
投資建議——區域投資建議暫緩，如有合適機會，建議青山湖科技城強產業、強規劃，濱湖新區規劃利好加持可重點關注；錦城、錦北老核心區，本地客戶認可度高，也可關注；錦南、玲瓏擇機關注。
備注：
1、本文待售項目僅統計2016年出讓的地塊形成的項目，富陽、臨安由於目前大部分可售房源集中在2016年以前出讓的地塊，如剔除難以反映市場實際庫存情況，因此未剔除；
2、本文各板塊住宅庫存體量剔除了成屋銷售項目、項目中自持的部分、商業佔比的體量、服務配套用房(3%)的面積等主要的客觀因素。
End
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室