西安建案配建公租房，專家：不設圍牆有助於階層融合

文/劉軍偉

12月11日，《西安市商品住房項目配建公共租賃住房實施細則》頒布，最大的變化是：配建公租房比例由不低於住宅建築面積5%提高為15%。

這意味著，明年起，西安全面進入建案與保障房“混居”時代。

公租房與建案之間不設圍牆

截至12月10日，西安新增人口即將突破100萬，人口快速增長，隨著而來的住房問題也日漸突出。

為解決中低收入家庭、外來務工人員、新就業畢業生及引進人才的住房問題，今年5月28日，西安首次頒布《西安市商品住房項目配建租賃型保障房實施細則》，要求西安市新出讓土地的商品住房項目按照不低於宗地住宅建築面積5%的比例，實物配建租賃型保障房。

時隔半年後，該政策再度更新。

更新後的細則規定，新出讓土地的商品住房項目，按不低於宗地住宅建築面積15%的比例，實物配建公租房，其中5%無償移交政府，10%政府回購，配建公租房產權歸市政府所有。

在公租房回購上，新政規定：配建公租房部門面積政府回購價由土地和建設價格構成，其中，土地價格按宗地出讓起始樓地面價計入;建設價格暫按2800元/平方米計入，並由市物價部門委託評估機構根據市場建設價格變動情況定期調整；公租房的回購、接收和運營管理等工作由西安市安居建設管理集團負責。

新政對配建公租房的面積和建設標準也進行了規定：

配建公租房戶型建築面積分為60平方米、75平方米、90平方米，戶均面積以75平方米為主；精裝修商品住房項目配建公租房的裝飾裝修設計標準應與本項目商品住房的標準保持一致。

此外，商品住房項目配建公租房應保證配套建築明確劃分，不得在配建公租房與商品住房之間設定圍牆等物理隔離，也不得有其他類似的措施，確保配建房屋共享小區基礎設施和生活配套施。

兩房共存下更需要“理解”

時隔半年的配建公租房細則更新，引發市場普遍關注。

西安某房地產負責人表示，以後純建案小區越來越少了，可供銷售的建案數量也會減少，那些沒有配建公租房的小區，未來溢價空間會更大。

事實上，建案配建公租房在國內其他城市早已試行。以杭州為例，2011年，杭州在全國範圍率先實施商品住宅出讓用地配建公租房政策，明確規定，商品住宅項目用地配建公共租賃住房比例不低於總建築面積的10%，在公租房配建數量上，杭州已成為全國TOP1。

建案與保障房共存模式下，也有許多民間焦慮亟需紓解。

比如有業主認為，小區裡租戶數量較多，會對社區環境造成影響；一些中高端小區的業主，則擔心公租房的存在，會影響二手房交易價格；也有人焦慮，在公租房與建案“租售同權”背景下，業主擁有的學區、醫療等資源將被“瓜分”。

頻頻出現的“居住鄙視鏈”，不只在杭州，在北京、深圳等城市也曾出現。一些城市頒布相應管理辦法，比如明令禁止人為隔離，但受觀念影響，並未有效化解這些矛盾。

實際上，住宅開發建設中采取共享混居模式，在歐美國家已經有數十年的實踐，意在促進居民交往和階層融合，所以配建公租房也是大勢所趨。

西安在制定政策時進行了明確表態：不得設定圍牆等物理隔離、共享基礎公共設施。

一名不願透露姓名的開發商對此並不樂觀，“建案配建公租房，裡邊的麻煩事肯定不少，還是需要多一些理解。”

陝西科澤律師事務所蔡偉律師表示，不設圍牆、設施共享是出於保障人權的考慮，否則就有人為製造等級製之嫌，公租房就是為了保障民生，產權歸政府所有，政策要求二者劃分明確，也是為了便於管理。

政策對建案價格影響不大

針對該《細則》，界面陝西記者聯繫到曾參與《細則》前期研究討論的陝西省決策谘詢委員會委員、陝西省房地產研究會會長王聖學。

關於公眾最關心的房價走向問題，王聖學表示，公租房建設有明確的標準，服務低收入人群，住房面積小，而建案主力戶型都在140-150㎡，所以該政策對建案價格影響不大。

此外，從政府層面考慮，房地產調控要保證低收入人群的住房問題，之前在土地供應上，規定拿出20%建設公共租賃住房，到現在項目配建公租房等政策都是出於此目的，而且公租房是保障民生的基礎工程，需要房企共同參與，目前制定的建案配建公租房比例，還需經過市場進一步檢驗。

王聖學表示，長遠來說，政策頒布對整個社會的發展有著積極的作用。之前，他們在調研中發現，居住在廉租小區的孩子很自卑，不願說自己住哪個小區，因為感覺是窮人住的地方，而且，過去大規模搞廉租房，大量低收入人群聚集在一起，產生的各類社會問題也多。

“市場經濟下，不同階層收入差別大，但在享受城市配套、教育醫療、生態環境資源方面，人人都是均等的，通過這個政策也是為促使城市不同階層市民和諧相處。”王聖學說。