現在投資鎮江樓市？南牆在你一圈，隨意撞！

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今天我們拋掉感情因素來看鎮江樓市。

投資裡面我們算的是利潤，就冰冷一點，客觀一點，直白一點。所以我就妄人妄語直說了：現在的下行周期，入手鎮江的投資客，可以冷靜的歇歇，把自己喊醒，你是剛需。

眼下的鎮江就是剛需等候入場的市場，投資絕對不是好的選擇。

●鎮江的漲幅放到最牛掰的16-18年的周期裡，也是個一般的成績單。

美的城為例，從7000漲到10500，漲幅50%，絕對值3500。

禦瓏湖從13000漲到18500，漲幅40%，絕對值5500。

我們以120平來算，兩年漲幅60萬，你覺得很好？16年買杭州、重慶、合肥、南京、武漢、鄭州、珠海、海南，甚至就連15年給摁倒地上的蘇州，對比一下，哪個不比鎮江漲幅優秀？

我們是投資啊，明明有漲幅更好的，人口導入更強的，為啥要跟隨自己的熟悉和情感而做一個不合適的選擇？

●鎮江在寧鎮揚的融城規劃才有了最大的發展IP。鎮江的樓市和南京樓市步調一致，俱榮俱損。作為與鎮江關係最為緊密的城市，南京、揚州房價都在跌，南京房價暴跌6%，揚州房價跌了3.6%，此外，最近南京多幅優質土地拍賣，報名房企明顯減少、不少地塊底價成交、地價大幅下降、地塊終止出讓，地價最高下降1.5萬/㎡！

南京的秋風起，卻帶動了鎮江的涼風揚。

鎮江自己走不出獨立行情，這就是鎮江和蘇州無錫最大的區別。

●寧、蘇、滬的虹吸和抽血，年輕人的遷移，叫鎮江的動力明顯不足。

上面的因素，如果在上行周期裡，都不會成為你投資的顧慮，因為隨波行情，總能隨大流賺一筆，但是，下行周期裡，三四線的經濟動力不足，一定會叫我們的投資變成紙面財富，這才是可怕的，套現離場，太難。

但是，對於鎮江生活的本地人，我們看看周邊的投資客撤離和放棄之時，應該有信心和勇氣，積極多看看，慢慢選擇符合自己需求的房子，上班便利，子女上學，購物就醫，山湖河景，這些是自住人群得購房判斷因素。價格的漲跌不該是影響你自住需求的決定。

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鎮江樓市基本面

█鎮江購房政策

鎮江的限購，除了句容需要一年社保或者納稅證明（開發商可幫忙代繳，或者money搞定），其他區域都不限購；更不要說限售了，沒影響，沒影響。

一個限購都如此溫柔的城市，注定價值不高的。而且通過限購政策也看出來，句容的融寧方向對大家的影響更大，相對投資信心更足。

首套三成，利率上浮

這都和其他主流城市差不多。

政府限簽也是和別人學的有模有樣，這是很多銷售數據滯後的原因。

█鎮江土拍

9月21日，句容市國土資源局一口氣掛出10塊土地，其中5塊商住用地，1塊純住宅用地，3塊綜合用地，1塊其他用地。唯一一塊地起拍樓面地價達5250元/㎡，將在10月26日進行拍賣。

9月29日，鎮江市區一口氣掛出4幅重磅地塊，全為住宅性質優質地塊，其中備受關注的萬科南地塊首次掛出起拍價5500。

丁卯的兩塊住宅用地注，起拍樓面地價也達到3800元/㎡和3900元/㎡。，這批地塊將在10月31日拍賣。

10月份的土拍結果，將會給鎮江樓市的方向真正的戳個標簽，鎮江的朋友多留意一下吧。

█新房市場

鎮江的樓市的價格區間5500-20000，

新區明發錦繡銀山最新備案價毛坯5465元/平，算是鎮江的新房谷底價格。

而句容的泰禾金尊府，濱江的富力長江府、南徐的中海潤江府，恆大華府2萬左右的價格是鎮江的高點。

好賣的項目基本都是限價項目或者萬元左右的項目，而高價項目的銷售情況是苦不堪言。

●濱江板塊，小米山路的高傲的低調也被新樂府乾到1.6的新高度，招商北固灣、東方誠園已成往事，富力長江府接力封王。正所謂初級改善選南徐，終極改善選濱江！

●南徐，鎮江的宇宙中心，一邊是限價的各個建案撩撥著人們的熱情和追逐。新裡城9000+叫人蜂擁而至，萬科藍山更是次次都能銷售飄紅，但是放到一年前小萬的價格在南徐還是曲高和寡，如今就落入尋常百姓家。

那邊不限價的中海和恆大高價盤彼此競爭，拉高著鎮江的新高度，臨近兩萬的價格了滿足宇宙中心不能落後於濱江的格調。但是，潤江府50%不到的去化率，恆大華府5%不到的去化率，就像戳破皇帝新裝的孩子，開發商理想很豐滿，現實很貧乳。

●而學府路低價盤已經消失，而剛需盤紛紛毛坯改精裝，最多漲了3500元/m?，但是業內人直言價格高了，但賣不動了！

●丹徒片區由於項目分部和價格原因，基本對剛需和改善的吸引力都很有限，價格維持在萬元以下，部分項目還不及丹陽和揚中得價格。

●至於丹陽和揚中，兩個縣一個月銷量加起來不到700套，還不如句容的簽約量。

開盤階段，告別了之前的開發商組織的搖搖樂，眼下除了部分限價剛需還敢搖號開盤，剩下的盡量別叫大家看到真實的去化率，數據總叫行銷總監不好意思。

So，接下來1.8萬的中南銀城樾府怎辦，七裡甸的萬科地塊和美的地塊，何時入市？怎麽賣？這些都是問號。

█鎮江的二手房市場

在南京開始走弱的今天，給南京的投資客信心打擊，已經很多中介打著“折扣”“賤賣”南京的投資客受限於資金鏈和預期下降，有部分急於套現離場。

其中南徐和寶華的撤場比較明顯，但學府路的二手房由於供應的原因相對還比較堅挺。

例如，寶華從16年7000+漲到後來17年的高峰14500，現在有所回調，而且部分有錢的投資客也在拋售，眼下就剩剛需在零星入場。

█接下來的變化

這些基本就是鎮江的整體面的反映，眼下的鎮江萬元盤還是去化有機會，而高價盤直接機會渺渺，但是信心都是不足。市場上已經開始出現我們以前淡季的場景：

售樓員瘋狂call客

互相截客，

中介刷屏

全城拓客，

變相降價，

高價盤打折搶跑的戲碼紛紛上演。

今年金九銀十，正如我的開發商朋友牙縫擠出兩個字“過冬”。

後面這半年就一句話：上半年鎮江人搶房，下半年開發商搶人！

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▼鎮江建案簡單匯總，如有缺失和錯誤歡迎留言補充。（點擊看大圖）

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最後簡單幾個建議

初級改善選南徐，終極改善選濱江！這個自住的概念要有。

句容是南京後花園，盼的是南京的臨幸，所以鎮江自住先把南徐或者濱江買一個，再在句容備一套，也就這樣吧。其他錢去省會。

其他區域，除非自住方便，否則算了吧。

自住買限價盤，其實大家都幫你投了票，買的人多的基本沒問題。

品牌開發商，牢記選品牌開發商，下行周期，小開發商過冬沒存糧的。

鄰末再囉嗦一句：自住解決2套足矣，錢還想去樓市，堅定不移的往省會和核心城市去。

提前祝祖國節日快樂，

也祝大家明天堵在高速上多備幾個大瓶子，哈哈。