房企搭售裝修禮包變相抬價 地王“割肉”博弈市場

　　房企搭售裝修“禮包”變相抬價 武漢樓市觀察：地王“割肉”博弈市場

　　楊玲玲

　　石英婧 作為“四大火爐”城市之一，8月的武漢正值酷暑時節，與之相對應的樓市也處於火熱之中。根據湖北中原策略顧問中心研究院的統計數據，2018年上半年武漢新房推售量達到64155套，同比增長15.9%，成交58759套，同比增長20.2%，全市推盤194次，同比增長28.5%。同時據不完全統計，8月武漢預計將有超過50個項目入市銷售。

　　熱賣之下，連日來《中國經營報》記者走訪武漢樓市了解到，不少購房者對公設面積計入精裝修提出質疑。另有購房者反映，在新房備案價和精裝修“雙限價”的背景下，佳兆業城市廣場天域通過優加大禮包將裝修標準更新至7000元/平方米，而綠城黃浦灣前期推出的房源則包含了5000元/平方米的精裝修和3300元/平方米“家電包”。

　　對此，綠城中國方面回復採訪稱：“銷售合約中黃浦灣精裝修標準是5000元/平方米，該項目為改善性高端住宅，提供了3300元/平方米的精裝更新服務包供選擇。也就是說，該裝修更新增值服務為可選項，並非為捆綁‘家電包’或‘軟裝包’，上述情況，黃浦灣在開盤前進行了公示，並明確告知客戶。”

　　值得注意的是，隨著剛需剛改型項目受熱捧，不少地王也按耐不住。上半年以來，包括中冶·39大街、碧桂園晴川府等2016年拍出的高價地王陸續首開入市。“已入市地王基本遵循成本核算法以保本或微利的價格入市，去化在80%以上，下半年預計有更多地王項目放棄等待，以保本價入市。”湖北中原策略顧問中心總經理鄭源滔分析稱。

　　“公設計入精裝修”成投訴重災區

　　近日，記者在武漢市網上群眾工作部長江網武漢城市留言板市房管局板塊上看到，有購房者對開發商限制剛需搖號名額的操作提出質疑：“武漢市政府有剛需搖號規定，為什麽開發商可以網上交資料限制名額，現在沒關係的剛需就連資料都交不了，剛需搖號還有什麽公平可言？”

　　7月29日，記者在走訪位於洪山區白沙五路與烽勝路交匯處的東原啟城時，銷售人員表示項目意向客戶比較多，即使拿出60%的房源供剛需優先選房，依然要控制名額，目前公司將交資料人數和實際房源數的比例控制在3∶1。

　　據了解，針對規模龐大的剛需購房人群，武漢市房管局於今年2月份開展首套剛需購房家庭優先選房試點工作，並從6月開始將首套剛需選擇房源比例從40%調整至60%。“針對供求關係緊張的部分區域，開發企業根據建案項目可售房源套數和項目意向購房人數量，合理控制登記規模，屬於開發企業自主經營行為。我局已要求開發企業收取意向資料時間不得少於48小時。”武漢市房管局表示。

　　同時，記者在採訪中了解到，近日長沙市頒布“公共部分裝修不計入全裝修價格”的規定，在武漢也收獲眾多反饋。

　　其中，根據美聯聯邦生活區二期城仕業主反映，去年6月開發商按建築面積捆綁3000元/平方米的裝修費銷售房源，公共區域也是業主承擔裝修費，最近業主發現現場裝修的樣板間標準遠遠達不到3000元/平方米的標準。

　　7月30日，記者實地走訪位於江岸區興業路與文博路交匯處的美聯聯邦生活區行銷中心，銷售人員表示，項目的住宅部分已經清盤，目前僅剩下商住項目在售。對於前期業主對裝修標準的質疑，其表示並不知情。

　　而針對業主反映的上述問題，武漢市房管局回應稱：“關於價不符實問題，我局在項目開盤前對照公示要求，對開發企業公示的樣板房、裝修材料、設備、裝修價格、交付範圍和標準、房屋裝修合約（協定）樣本進行了逐項檢查，並要求開發企業在商品住房交付前，應保留樣板房、裝修標準和裝修協定公示，讓群眾根據自身需求，理性選擇購買全裝修商品住房。”

　　關於全裝修建案計價方式問題，武漢市房管局表示，目前房地產相關法律法規並無強製規定裝修費用的計算處理方式，裝修合約的條款及其他補充約定條款由買賣雙方自行商定。在鄭源滔看來：“後續可能頒布政策對精裝標準做進一步明確的界定。”

　　“裝修更新包”“茶水費”頻仍

　　據了解，在新房備案價和精裝修“雙限價”的背景下，部分房企通過采取房管局備案裝修價+更新包等方式突破限價限制實現更大獲利。

　　根據購房者反映，位於武昌區武珞路十五中正對面的佳兆業城市廣場天域，房管局備案價為27492/平方米，武漢市規定精裝修價格最高標準不超過5000元/平方米，而該建案卻以優加大禮包更新服務將精裝修標準增加至7000元/平方米。

　　對此，佳兆業湖北公司行銷負責人對記者解釋稱：“該項目的精裝修部分包括4000元/平方米的基本裝修以及3000元/平方米的更新裝修，其中3000/平方米的裝修是客戶可以自由選擇，且在售樓處有相應公示。”

　　近日，記者走訪佳兆業城市廣場天域看到，現場眾多看房者將沙盤團團圍住，銷售人員忙碌地穿梭在購房人群中進行介紹和帶看。據了解，近期加推的1號樓為毛坯房源，同時，銷售人員介紹稱，前期開盤的2、3、4號樓為精裝交付，裝修標準在7000元/平方米左右。

　　事實上，針對購房者反映的這一情況，早在2017年5月10日，針對市民投訴比較集中的精裝房價格過高的問題，武漢市房管局就在全國率先頒布規範檔案對全裝修房根據房屋備案價執行分段指導價，並作出“最高標準不超過5000元/平方米”的限定。

　　對於佳兆業城市廣場天域的精裝修費用，武漢市房管局回復稱：我局於2018年5月5日對該項目進行銷售方案現場檢查，銷售現場已公示“五證”、一房一價表、銷控表等資訊。針對留言人反映的問題，我局正在調查處理中，如開發企業存在違規銷售的行為，我局將依法依規進行查處。

　　此前，多位武漢怡華逸天地業主向記者反映稱，2016年年末，購房時被以各種理由價外加價，收取9萬元至23萬元不等的費用。業主們粗略估計，這筆費用總計或超過3000萬元。近日該項目業主向記者反映稱，“茶水費”問題依然未能得到妥善解決。

　　對此，武漢市房管局回復表示，怡華逸天地小區由湖北好利達置業有限公司開發。經區經偵部門核實，投訴人所交費用最後由湖北豐華現代農業開發有限公司收取。湖北豐華現代農業開發有限公司表示，其已團購怡華逸天地6號樓2單元、3單元房屋，此費用系團購費。區局已約談開發企業，其未收取額外費用。

　　武漢市房管局提出，區城建局已將該額外收費問題函告東西湖區物價局，並對開發商捂盤等行為進行信用扣分。此前還向市房管局申請，在調查怡華逸天地項目期間暫停撥付其監管資金。

　　“2018年3月30日，區政府辦公室組織區房管局、區物價局、區經偵大隊等部門對怡華逸天地問題進行研判。2018年4月28日，區房管局向區政府專題報告怡華逸天地‘茶水費’問題。隨後，區房管局分別到區地稅局、區國稅局、區經偵大隊、區物價局等部門深入溝通，仍無法從行政協調及行政處罰層面處理湖北豐華現代農業開發有限公司收取‘團購轉讓費’問題。”武漢市房管局表示，現由於無開發商收取“茶水費”明確證據，建議投訴人通過司法途徑維護權益。

　　地王承壓“保本”入市

　　回望過去兩年，武漢樓市處於調控重壓之下，但土地市場依然火爆。據不完全統計，2016年首次進入武漢土地市場的房企有13家（6家通過公開土地市場進駐，7家通過合作開發、收並購等方式進駐），2017年首次進入武漢土地市場的房企有11家（8家通過公開土地市場進駐，3家通過合作開發、收並購等方式進駐）。

　　與此同時，土地市場地王頻出。其中，2016年3月，武漢青山濱江商務區P（2016）009號純住宅用地掛牌出讓，經過長達3小時，248輪的競價，地塊最終被中冶置業武漢公司以22億元的總價拿下，成交樓面價9310.7元/平方米，成為青山區新地王。

　　近日，在位於青山區建設三路與旅大街交匯處的中冶39大街行銷中心，銷售人員指著沙盤告訴記者，即將推出1號樓284套房源，面積從101~168平方米，均價24000元/平方米左右，包含3500元/平方米的裝修費用。據了解，這將是該項目第二次開盤，今年4月首次推出的2、3號樓已經售罄。針對地王項目的銷售進度以及利潤太空，記者致電該項目行銷負責人，其以在外地出差為由婉拒了採訪。

　　另外記者注意到，2016年11月22日，位於漢陽區楊泗港地區新港長江城啟動片地塊經過多輪競拍後被平安不動產關聯公司深圳新聯投資有限公司以110.65億元總價拿下，刷新漢陽總價地王紀錄。隨後，平安聯合龍湖、金茂、越秀開發，目前龍湖項目行銷中心已開放，案名為龍湖·春江彼岸。

　　近日，記者實地走訪位於漢陽區晴川大道與兩湖路交匯處的龍湖·春江彼岸時，銷售人員介紹稱，項目暫未開盤，預計將在8月末迎來首開，推出約330套房源。針對龍湖·春江彼岸的開發進度以及入市情況等問題，龍湖地產武漢公司相關負責人表示：“龍湖·春江彼岸項目處於入市階段，開盤時間與價格均未確定，開盤價格以政府備案價格為準。交付標準尚未確定，公設面積是否計入精裝修我們將以政府規範檔案為準。我們保持深耕武漢的決心。”

　　“對於開發企業來說，2018年的總基調是開盤項目價格幾乎不上浮。因此在備案價上，可以說既沒有達到開發商的預期，也沒有達到市場預期。”一位中型房企的區域行銷負責人在接受記者採訪時表示。同時，市場觀察人士提出，在融資無門的情況下，房企紛紛通過回現保命，地王項目也紛紛放低姿態“保本入市”。

責任編輯：魏雨