樓市成限競房主場 改善盤為稀缺品

未來每10套新房裡有5套是限競房 二手房亦將受到衝擊

樓市成限競房主場 改善盤為稀缺品

“截至9月11日，北京限競房進入賣不完的時期，網簽僅12%，實際平均賣出不足4成。”中原地產首席分析師張大偉告訴北京青年報記者。

在北京嚴格的調控下，限競房遭遇淡市。截至日前，北京合計有16個限競房項目取得18期預售證，合計提供建案限競房源9038套，達到了93.5萬平方米(另外還有超過30萬平方米車位等配套)。從網簽數據看，因為部分項目剛取得預售證，只有8個項目有網簽數據，合計網簽只有1089套，按照這個比例計算，網簽銷售率只有12%。而即使計算所有項目的真實銷售，市場已經入市的這16個項目，平均去化也不足4成。另有數據顯示，北京每新推10套新房，其中5套是限競房，4套是7090政策房，只有一套是改善房。這就意味著，在未來一段時期，限競房將展開白熱化競爭，而另一方面，超過90平方米以上的改善型建案將會越來越稀缺。

買房人購買心理受挫 限競房也在打折賣

一份來自58安居客房產研究院的報告稱，8月購房者和經紀人信心指數都出現回落，其中，購房者信心指數為98.4，環比下降2.7%；經紀人信心指數為105.3%，環比下降6.3%。69.1%的購房者和61.3%的經紀人認為政府會繼續調控抑製房價上漲。因此，如今能有買房意願的購房人是真正的需求者，而他們面對的將是任意挑選的限競房市場，有專家指出，目前樓市已經到了“粥多僧少”的地步。

這種心理變化迅速被開發商抓住，搶客戶成為所有建案的第一要務。幾位北京房地產知名行銷負責人告訴北青報記者，“去年年底的時候，雖然預感今年的市場將變成一個限競房為主的戰場，但起碼還很樂觀。基於過往對價格工具的認知，限競房低於同區域市場均價的特性，雖然打掉了開發商相當部分的利潤預期，但是，卻吊起去化速度的胃口，這個邏輯順理成章，既然舍掉了很多利潤，去化速度總該沒問題吧？按照當時的想法，如此邏輯一點也沒錯。”

“但到了今年面對現實才發現，一，限競房遲遲拿不到證，本來預計最遲三四月份就能取證，而且行銷部門都是按照這個節奏去推廣、蓄客，但結果是有的證直到現在還沒有取得。好容易積蓄的客源，被之前開盤的限競房給搶走了，還有就是被二手房市場分流走了。二，同樣都是限地價競房價的產品，無論是戶型還是面積，無論是設計還是贈送，基本每個項目都差不多，買房人選擇余地大，就造成了誰的性價比高、誰的優惠力度高，誰就能勝出。但從目前狀況看，眼下沒有誰是絕對贏家。”該行銷負責人說。

據該人士透露，由於之前的樂觀，很多限競房開發商預期開盤入市清掉80%的項目房源，迅速完成回款，因為限競房利潤不高甚至不賺錢，快速現金流是唯一的邏輯。結果發現，現實銷售和最初蓄客周期的重合度，連1/5都不到。蓄客周期超過三個月不能開盤銷售，客戶一定流失，這是銷售界的規律，現在還有越來越縮短的態勢。

這種市場邏輯還包含著一個外部性的因素：限競房項目入市的節奏，不是建案時代的“接續式”，而是限競房項目的“集中式”。建案時代，項目是幾個接著幾個入市，但限競房項目為主的時代，節奏變成了一批集中入市，而後市場消化，而後，再來集中一批。這樣造成的局面，從操盤的角度看，就是現在這個樣子，誰也不可能快速去化，特定時間區間內的供應量很大。

豪宅遭遇“滑鐵盧” 限競房井噴 改善盤將成稀缺品

風水輪流轉，三年前，被譽為“北京豪宅元年”，北京兩年內井噴近50個10萬以上建案，直接導致的結果就是地王周邊建案“被豪宅化”，北京房價飆升。而作為供給剛需、改善人群的產品稀缺，商辦建案反而成為剛需買房人的收留市場。僅僅三年過去，2018年是豪宅產品的滑鐵盧，大量原先定位10萬起的項目被有關部門把價格摁在了均價8萬元以內，而且取證難度極大。限競房的井噴，給剛需客群帶來了無限的選擇性，但真正受益的還是豪宅與剛需之間的產品——改善盤。

7月來，北京入市的建案住宅項目合計達到了13 期3518 套(含共有產權)，年內北京合計供應的限競房為9期4065套。可以預期的是，後面將供應量快速井噴。樓市在調控，市場在變化，2018 年無疑是北京剛需對於調控下的購房者來說，未來選擇一套90平方米的普通限競房難度不大。但對於真正有改善需求的中高端購房者來說，未來最稀缺是總價在1000萬至2000萬，戶型面積超過120平方米的房源。據業內人士測算，未來北京供應的每10套住宅中，5套是自住房，4套是90平方米以內的建案住宅，只有1套是90平方米以上的改善住宅。

孫河某高端項目負責人告訴記者，最近看房客戶明顯增加，而且看別墅的特別多。“近幾年別墅成交量持續放大，2016年的7258套刷新了歷史紀錄，在2017年北京簽約有146個別墅項目，合計簽約別墅4579套，供應只有4506套。實際庫存看，當下北京只有6000多套的庫存，剔除部分不可售庫存，還不足12個月的去化。”

該負責人說，限競房的大量推售，限制了改善太空，產品類型、贈送面積相差無幾，而且為了控制總價，戶型往往都偏小，7090政策房也是一樣的情況，這些產品雖然能解決城市剛需人口的居住問題，但對於已經有了一定經濟基礎、家庭人口增加、居住環境改善需求的買房人來說，追求生活品質是他們的“剛需”，而在豪宅買不起，又擔心限競房在銷售價格確定的前提下，開發商在有限的利潤太空裡，只能壓縮產品營造的成本和費用，未來的居住品質難以保證。所以，購買純建案，並且選擇一步到位成為很多人的選擇。畢竟，眼下的市場買房資格所限，不能再像之前那樣通過多年時間從小房到大房逐步改善獲得最終理想居所。

二手房交易亦受限競房影響 九月或成春節之後又一谷底

上周，北京六個限競房同時取得銷售證，金地悅風華、頤璟萬和、景粼原著、禧瑞嘉苑、定福莊北裡、閱園，預計有5153套房源入市，批準銷售面積達到35萬多平方米。其中限競房佔了多數。

除了以上幾個房源外，另外一些熱點限競房項目也將陸續取證，從目前狀況來看，很多二手房購房人的目光已經轉向限競房。

在限競房的競爭激烈的區域，上周四剛剛開盤的某開發商聯合體開發的限競房項目，首期銷售率達到40%以上，據透露，由於有前幾個限競房開盤未熱做鋪墊，這個成績超過了開發商預期。在客戶分析時發現，相當比例的客戶是來自於二手房的潛在買家。很多都是通過二手房門市人員，將本來打算在區域內購買二手房的客戶拉到了售樓處。

買房人被限競房分流，意味著二手房客群的減少，分析人士認為由於限競房的加入，支撐二手房市場呈現金九銀十的理由並不充分，即將到來的九月，反而可能會是春節之後的又一谷底。

從進入9月後的前兩天成交表現看，9.1-9.2兩日成交創2018年以來除春節期外周末成交最低值。此外，9月包含中秋節假期又臨近國慶假期，成交易受假期影響。以2016年中秋節假期為例，包含中秋節假期(9.15-9.17)的9月第三周成交水準為9月周度成交最低。故預計9月成交量將在8月基礎上小幅波動，均價趨穩，全年北京全市成交量預計落在15-18萬套之間，年末積壓需求釋放，市場會有所升溫。

大批量入市供應的限競房，也是影響二手房市場在九十月份表現的重要因素。8月，北京商品住宅銷售量環比增加近四成，絕對水準處於2018年以來月度次高水準。大量的新房供應，難免會分流有限的購房需求。

分析認為，目前新房和二手房市場存在不小的競爭，新房入市會形成需求的分流是肯定的。限競房在價格上有優勢，而二手房則主要體現在交通位置和成熟的配套設施上，同時入住時間有保證，相比下來二手房還是有競爭力，但成交量依然會受影響。