18億投向房地產 五礦信託繼續看好後市？

在嘗到房地產股權投資的甜頭後，五礦國際信託有限公司（以下簡稱“五礦信託”）選擇再次出手。

近日，泰禾集團發布公告稱，五礦信託通過設立的信託計劃將公司旗下廣州增城項目公司增城荔濤房地產有限公司（以下簡稱“增城荔濤”）、增城荔豐房地產有限公司（以下簡稱“增城荔豐”）29%股權收入囊中。

房地產投資嘗到甜頭

值得關注的是，此次五礦信託與泰禾的合作方式，並非提供信託貸款，而是直接收購項目股權。

根據信託文件的約定，五礦信託設立“五礦信託-恆信共築195號-鼎寧2號集合資金信託計劃”，五礦信託作為信託計劃的受託人擬將C類信託資金中合計不超過18.22億元用於受讓協議項下轉讓方持有的項目公司29%的股權。

記者注意到，在上述18.22億元的總對價中，股權對價為13.02億元，承接原股東借款約5.19億元。一位接近泰禾內部人士向記者透露，相比信託貸款的一系列高門檻，信託公司收購項目公司股權的優勢是可以光明正大對項目公司發放股東借款。不過，對於為何會這麽大手筆投向房地產，五礦信託方面卻未回復記者的提問。

事實上，這也並非五礦信託在房地產股權投資上的第一次出手。記者發現，五礦信託曾在2016年底設立了規模為8.55億元的“五礦信託-中糧北京1號股權投資集合資金信託計劃“，用於投資北京稻香四季房地產開發有限公司（以下簡稱“稻香四季”）不超過50%股權。

今年6月份，經稻香四季現有股東協商同意，中糧地產北京公司將收購五礦信託持有的稻香四季49.91％股權，股權收購對價為10.77億元。也就是說，經過三年多的股權投資，五礦信託取得了相當不錯的收益。

陝西某信託公司內部人士對記者表示，如今信託公司通道業務規模銳減，傳統房地產貸款業務也面臨市場萎縮的困境，尋求高收益的股權投資機會是不少信託公司的創新方向。

股權投資類信託資產大幅增加

資料顯示，五礦信託成立於2010年10月，注冊資本60億元，控股股東為五礦資本控股有限公司，持有五礦信託78%股權。截至2018年末，五礦信託的信託資產為5939.97億元。其中，主動管理型信託資產2865.74億元，被動型管理信託資產3128.23億元。

2018年年報顯示，五礦信託實現營業收入29.33億元，同比增長37.18%；實現淨利潤17.20億元，同比增長16.20%。

從收入構成來看，五礦信託2018年利息淨收入-1.87億元，同比增長-513.64%；手續費及傭金收入23.93億元，同比增長32.58%；投資收益7.08億元，同比131.37%，在所有收入中表現最為出色。

記者發現，五礦信託投資收益的大幅增長或跟其大幅增加股權投資類信託資產有關。數據顯示，截至2018年末，五礦信託的股權投資類信託資產達185.29億元，較年初同比增長了147.81%。

上述內部人士認為，信託公司通過盡職調查和投資分析，與具有較高聲譽和較強運作能力的房地產企業合作，運用信託資金真實投資入股到項目公司。一來，可以避免與銀行進行抵押融資的淺層次業務競爭；二來，可以做到資金封閉運行，確保資金不被挪作他用，增強安全性；三來，可以鎖定銷售回款账戶，資金退出路徑更加清晰；四來，可以結合和發揮房地產企業的專業運作能力和信託公司的綜合金融服務能力。

資深信託研究員袁吉偉表示，“整體來看，信託公司已經在加大股權投資探索力度，現在主要是和頭部房企開展此類合作，有利於累積經驗和確保項目安全。”

而在部分房地產業內人士看來，由於房地產企業負債率都較高，房地產信託業務方面，從此前的抵押融資到股權投資+自主管理，是行業轉型的方向。

市場風險值得警惕

不過，放眼於整個市場，信託公司股權投資房地產失敗的案例也並不少見。

2016年3月，中糧信託設立的“中糧信託·中城建六局並購基金單一資金信託計劃”，信託計劃成立規模為1.71億元，期限為3年。中糧信託代表該信託計劃，以4900萬元對安徽中冊建設發展有限公司（以下簡稱“安徽中冊”）進行股權投資，持有安徽中冊49%的股權；中城建第六工程局集團有限公司持有51%股權，是安徽中冊的控股股東。同時中糧信託以剩餘信託資金對安徽中冊發放信託貸款，安徽中恆控股有限公司（以下簡稱“安徽中恆”）以其足值的土地作為抵押擔保。

2018年初，安徽中恆因相關案件糾紛，工程項目中具備預售條件的建案被查封，工程建設停工，無法取得預售許可，從而導致申請人資金鏈斷裂。截止2018年12月31日，安徽中恆負債總額8.936億元，均已到期，無法清償。

2019年3月7日，安徽中恆以無法清償到期債務，且明顯缺乏清償能力為由向蚌埠市中級人民法院申請進行破產清算。3月11日，蚌埠市中院裁定受理安徽中恆的破產清算申請。

上述內部人士表示，股權投資成敗與否在於項目投資收益，而成本是影響收益的關鍵，對於信託來講，畢竟不是專業地產機構，對工程造價沒有開發商了解，因此，在投資前，必須對建安成本進行適當的約束，信託在必要的時候，可以聘請專業的地產造價谘詢機構對工程造價進行審核。在投資的過程中，成本是動態變化的，後面的成本會比信託投資前的成本更精確，所以雙方需要對成本進行一定的浮動約定。

除此之外，未來房地產市場走勢也加大了業界對於信託公司投資房地產項目的擔憂。中國社會科學院城市發展與環境研究所指出，綜合2018年與2019年上半年的房地產市場情況，未來房地產市場可能存在的一些苗頭性、傾向性、潛在性問題，值得引起關注。

責任編輯：孟俊蓮 主編：冉學東