徐州簡介
江蘇省地級市，地處江蘇省西北部、華北平原東南部，長江三角洲北翼，北倚微山湖，西連蕭縣，東臨連雲港，南接宿遷，是華東重要門戶城市，也是江蘇省重要的經濟、商業和對外貿易中心。
1、城市發展
徐州西面臨近安徽省地域，長期以來便不是主要發展方向，北面多有山丘阻隔，發展太空明顯受限。因此，徐州城市規劃是向東、向南發展。
2、城市人口
自2007年以來，徐州常住人口基本保持著逐年下降的趨勢，2013年開始有了穩步提升，常住人口開始正增長，雖然增幅有限，但截止2016年末常住人口依舊達到了871萬人。
從人口流動性來看，徐州本地客群偏好於外地務工，常住戶籍人口比基本都不足1，從2007年便開始逐年降低，2017年僅為0.84，和江蘇省的其他三四線城市相比仍有差距，後期隨著政府產業更新和各項基礎配套設施的全面建設，人口回流趨勢會更加明顯。
2018年初，徐州也頒布了《徐州市“十三五”人口發展規劃》，到2020年末，全市常住人口預計將達到900萬左右。
3、城市經濟
2017年徐州GDP完成額為6605.95億元，名義增速為13.73%，位居江蘇省第六。
而就人均可支配收入來看，一直處於逐年遞增的態勢，2017年預計達到30987元，而從房價收入比來看，先升後降，2017年回升至5.81，但仍低於6~7的區間，說明徐州人群的購買力充足。
樓市現狀
1、房價市場
從國家統計局發布的數據來看，徐州房價已連續上漲24個月，徐州，可以說是三四線城市中，房價妖孽的代表了。
各區域房價（數據參考吉屋網3月份）▼
2、調控政策
限售：徐州不限購但限售，限售周期為2年，限售政策影響程度有限，徐州房地產市場依舊維系較高熱度。
限價：土拍市場設定最高限價，一旦競價達到最高限價，將採用“限房價、競地價”方式產生受讓方。房價施行備案制度，企業申報價參照周邊同類產品售價執行，備案後3個月內不得漲價，並且各區域、板塊都存在著隱性的房價監管紅線。
3、供求情況
從CRIC監測重點城市供求數據表現來看，徐州前3月新增供應住宅228萬平方米，同比增86%，居40個重點三四線城市供應之首；累計成交267萬平方米，同比增長46%，僅次於惠州、佛山而躍居第三位，整體供求比約0.85，市場處於相對供不應求狀態。
從供求關係來看，2014年前徐州商品住宅的供應量都顯著高於成交量，市場處於供過於求的狀態。自2015年以來成交量開始逐年攀升，2017年的成交面積達到了743萬方，創歷年新高，而房價也攀升至9471元/平米。
市場熱度逐步回升，主要與以下幾方面有關：
基於前期供應量過大，為了加強“去庫存”，徐州的樓市調控力度相對溫和，不限購但限售，限售周期為2年，限售政策影響程度有限。
棚改貨幣化安置也是推動成交的重要因素，徐州棚改片區主要集中在三環沿線的近郊區域，尤以西三環片區居多。拆遷戶得到貨幣補償後基本會選擇在原區域或周邊區域置業，因而也推動了成交量和房價的持續攀升。
4、庫存
截止2017年末，商品住宅的庫存面積僅為328萬方。從消化周期來看，2015年高達20個月，2017年便驟減至5.39個月。
從3月供求情況來看，3月份，徐州樓市供應量繼續下跌，成交量持續攀升，整體市場熱度不減，去化周期只有5個月，供不應求情況持續。
5、土地市場
圖中可以看出，歷年來徐州的土地供應，2012年堪稱 “分界點”，2006年-2011年土地供應量量基本處於“低位徘徊”，年均維持在600萬平米左右，而從2012年開始徐州土地供應規模出現“爆發式”增長，一舉突破2000萬平米，2017年更是逼近4000萬平米。
徐州主城區供地明顯受限，後期土地供應將主要集中在銅山、賈汪兩區。
鑒於徐州發展規劃是向東、向南發展，東部片區，雲龍區萬達商圈可供開發土地愈加緊俏，諸如高鐵東城、潘安、賈汪等遠郊區域仍有大量土地可供開發，企業也持續加大布局力度。
除了現已布局的萬科、保利、融創、中梁等品牌房企之外，世茂、東原、龍湖、招商、新城、大華等多家房企均有意在徐州投資拿地。
企業布局方向主要集中在熱點區域、板塊，重點關注主城區以及賈汪區。
6、成交區域方面
由於高鐵利好，返鄉置業客戶更為偏愛城東片區。城東片區本地投資性需求也佔據一定比重。
不過，賈汪區地理位置相較偏僻，其位於徐州市東北角，客群結構還是以本地客群為主導，對主城區外溢客群吸引力有限。
其中，潘安片區景觀資源優越，潘安湖國家濕地公園乃是國家4A級旅遊景區，短期度假旅遊客群為樓市成交主力。
反觀，城西片區客群主要還是地緣性客群為主，城西棚改客戶大都有安土重遷情結，更願意在城西片區購房置業。相較於城東片區，城西片區距離主城區更近，也可以吸引部分主城區外溢客群前來置業。
總結
徐州作為蘇北特大型城市，前幾年受製於房地產市場擴張較快導致庫存較大以及人口流出等因素影響，市場成交萎靡，價格增長緩慢。但2016年以來，市場熱度急劇攀升，徐州市場成交爆發，主要是由於產業結構不斷優化，引發了常住人口的回流，帶動了房地產市場的發展，2016年返鄉置業客流比重高達40%。
加上徐州近兩年的棚改貨幣化安置，一定程度上也推動了成交量和房價的持續攀升。
從目前的房產數據來看，徐州房地產市場熱度有望延續，成交量將維持在較高水準，但增長太空有限。
那麽對於外地人來說，徐州可以去嗎？
對於三四線投資，米宅曾多次發文：
三四線城市市場的“繁榮”部分原因是一二線城市的調控溢出以及部分地區棚改因素，大部分三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，其支撐房地產市場的長期動力不足。除了環北京、環上海、環深圳之外的部分三四線城市，其它地方三四五線城市的房產只有居住屬性，沒有投資屬性，更無金融屬性。
徐州近幾年人口雖有回流，但多為本地常住人口，對於三四線置業者來說，新房情節更加嚴重，再加上限售因素，房產流通性較差。
因此，對於想要在家鄉生活的自住剛需者，有合適的機會該上車上車，對於改善居住多，多關注開發商、注重品質和環境，該享受享受，對於投資客來說，還是要多考慮一下。
數據來源：克而瑞，在此感謝！
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