5G來了，商業地產如何借力？

6月6日，中國工業和信息化部（工信部）正式宣布發放5G商用牌照，中國正式進入5G時代！

與此同時，中國也成為繼韓國、美國、瑞士、英國後，第五個正式商用5G的國家。5G讓更多的設備實現了聯網和數據互通，應用領域廣泛如智慧城市、智能家居、無人機、擴增實境、虛擬現實、物聯網等。

如今商業地產已經步入存量化時代，同質化問題也屢屢被人提及和詬病，5G的到來，將幫助商業地產極大提升用戶體驗，實現科學決策、智慧運營。

一季度商業市場表現

2013年是商辦用地供給的分水嶺，當年商辦用地成交規劃面積達25232萬平方米，達到峰值，其後保持下滑趨勢，但在2017年有所回升，但絕對規模難及2013年前水準；40個重點城市商業地產銷售面積的高點出現在2016年，達5562萬平方米，之後在2017年出現下滑，同比下降7.6%。

從供需結構來看，土地供給與銷售比值在2012年達到最大值7.6，在2016年降到最小值1.9，自2016年開始，供需比呈現遞增趨勢，商業地產庫存去化速度放緩，儘管考慮到商辦項目有部分持有情況，但土地供給整體規模偏大，庫存去化速度放緩，存在著較大的庫存壓力。

2019年1-4月辦公大樓銷售面積、商業營業用房銷售面積下滑趨勢漸緩，分別同比下降了12.4%和8.8%；商辦用地4月推出較多，同比增長36.2%，環比在增長85%，高推地的背景下商辦用地成交面積和成交樓面均價同環比均增長。

一、銷售

2019年1-4月，辦公大樓銷售面積與商業營業用房銷售面積同比均下降。其中全國商業營業用房銷售面積為2579萬㎡，同比下降8.8%，較2019年1-3月的降幅擴大1.9個百分點；全國辦公大樓銷售面積為945萬㎡，同比下降12.4%，較2019年1-3月的降幅擴大1.3個百分點。

二、租金與空置率

2019年一季度，多數代表城市優質零售物業首層租金環比上漲。其中一線城市中上海、北京、廣州優質零售物業首層租金環比上漲，深圳租金環比沒有變化；廣州、深圳優質零售物業空置率環比均下降，其余城市空置率環比上升。

二線城市中，南京、寧波、武漢優質零售物業首層租金較上季度上漲，杭州、沈陽、天津環比保持不變，其余城市環比下跌；南京、大連、沈陽、成都優質零售物業空置率均較上季度下降，武漢持平，其余均上漲。

2015年-2019年一季度二線城市優質零售物業租金及空置率

三、土地市場

2019年4月，商辦用地推出規劃建築面積同環比均上漲；在高推地的背景下商辦用地成交面積和成交樓面均價同環比均增長。成交規劃建築面積同環比均增長；成交樓面均價同環比均增長。同時商辦用地平均溢價率為11.7%，較上月增長3.7個百分點，較去年同期上漲5.3個百分點。

從長遠來看，商辦土地市場的總體供給規模較大，仍然存在較大的庫存去化壓力。由於受宏觀經濟影響，消費者消費更趨謹慎，再加之商業自身創新不足，渠道分流更加明顯，如今商業地產基本告別高增長階段，需要開啟新的篇章。

近年來智慧商業逐漸興起

在商業地產投資、銷售面積紛紛下降的行情中，中國商業地產行業機遇與挑戰並存。

近年來互聯網企業紛紛試水線下商業，與實體商業共建數字生態。隨著科技的快速發展，人工智能、大數據、虛擬現實等技術正逐步向商業領域滲透。集成了高科技與數字化，AR與VR等技術的購物中心正在逐漸興起，為客戶提供了豐富的感官體驗和高品質服務，同時結合大數據技術，實現精準行銷和精細化管理，為購物中心節約成本，真正的實現科技賦能。

2018年4月作為阿里首個購物中心的親橙裡正式開業，在親橙裡，消費者通過掃碼，利用最新的AR科技自動導航到想去的位置。此外，顧客可以通過手持AR設備在現場內找紅包，實現精準導流增強購物的互動性和體驗感。除此之外，親橙裡還落地了“刷臉消費”、“零負擔購物”、“千人千面”、“虛擬全景試衣間”、“雲貨架”、“互動大屏”等黑科技成果，同時商場還提供了全智能操作，無人值守的停車位，再次放大了顧客消費的便捷性，為消費者帶來前所未有的購物新體驗。

2019年5月8日萬達和騰訊聯手打造的全國第一個“智慧廣場”試點落地。2019年5月15日，阿里43.6億元戰略投資紅星美凱龍，雙方強強聯手，優勢資源互補，加速了家具行業整合。

近幾年智慧商業取得了一定的進展，然而其數據的采集和難打通是首要的阻礙。由於行業數字化水準的參差不齊，數據標簽混亂，以及各家開發商的數據孤島，面臨核心客流數據流失、外部數據難以實現關聯等問題促使數據層面的價值未被挖掘和應用。同時現有技術尚未形成系統性技術創新，更多只是植入科技元素、製造行銷噱頭，並未有效提升線下門市的銷售轉化率。

總體來看，科技在商業的應用越來越廣泛，不僅給客戶提供全新的購物體驗和高效便捷的服務，也為商家的精細管理和科學決策提供了技術支撐，雖然目前存在著一些問題，但科技賦能和智能化管理仍是商業未來發展趨勢。

5G的三大應用場景

以高速率、高可靠、低時延、超大數量終端網絡為特點的5G，正在加速影響中國商業。從2G到4G時代，運營商建網以覆蓋為主，室外是重要關注點。這是一種技術思維，而非用戶思維。尤其到了5G時代，更多的業務發生在室內，購物中心、酒店等各種室內場景，對運營商和業主而言，都存在巨大的商機。

第一階段，“增強移動寬頻”，以人為中心的應用場景，集中表現為超高的傳輸數據速率，廣覆蓋下的移動性保證等。在5G的支持下，用戶可以輕鬆享受在線2k/4k視頻以及VR/AR視頻，用戶體驗速率可提升至1Gbps（4G最高實現10Mbps），峰值速度甚至達到10Gbps。

第二階段，“高可靠低時延連接”。在此場景下，連接時延要達到1ms級別，而且要支持高速移動的情況下的高可靠性連接。這一場景更多面向車聯網、工業控制、遠程醫療等特殊應用。

第三階段，“海量物聯”，5G強大的連接能力可以快速促進各垂直行業（智慧城市、智能家居、環境監測等）的深度融合。萬物互聯下，人們的生活方式也將發生顛覆性的變化。這一場景下，數據速率較低且時延不敏感，連接覆蓋生活的方方面面，終端成本更低，電池壽命更長且可靠性更高。

如何借力5G？

進入2019年，從跑馬圈地到聚焦產品和服務本身，商業已然進入下半場，5G的到來，將給商業帶來新的機遇。

一、通過VR和AR更新購物中心內容、強化消費互動體驗

隨著5G商用不斷臨近，第一階段應用場景制定完成，在超高的傳輸數據速率下，消費者個體將通過手機、VR眼鏡等智能終端搶先享受到5G紅利。購物中心可從視覺行銷角度入手，通過創作高質量的視頻內容保持與消費者的線上線下全時段連接、互動。同時VR、AR等技術的完善，除了使AR在室內導航上發揮更好的效能，還可以通過構造虛擬現實化購物場景，為用戶帶來全新的沉浸式體驗和社交體驗。

二、海量物聯時代，加大數據的采集維度和協同網絡的構建

隨著芯片及傳感器等硬體技術的成熟，5G商用將加速物聯網的全面落地。購物中心的所有實物將連接成網絡，既包括座椅、垃圾箱、電梯等硬體公共設施，也包括各商戶中的每一件商品，實現物理世界的實時在線化。信息的實時互動豐富了數據維度並逐漸優化算法，海量的直連互動、實時反應等特點使得網絡中的個體都能享受信息共享的紅利，並實現系統性的運營效率提升。

三、三大技術助力數智化轉型

5G的商用將會極大提升數據傳播速度，促進雲計算、大數據、人工智能三大技術的發展。這三大技術衍生出來的人臉識別、消費者大數據、雲服務、智能客服系統等將成為購物中心未來幾年的重點探索方向。三大技術相互依賴，相互協同，促使購物中心成為"智能決策機器"，提升管理效率的同時還能幫助購物中心成為平台型企業，向商戶提供數據或雲服務，豐富了商業模式。因此還要建立數據及技術管理流程的標準化，加強對技術及信息管理專有人才隊伍的建設及培訓，提升數據管理效率。

文章來源：中指研究院（indexsoufun），本文已獲授權，對原作者表示感謝。