央行降準不會導致房價上漲

4月17日，出乎市場預期，中國央行宣布定向降準1個百分點。根據今年一季度末的數據估算，該操作當日償還MLF約9000億元，同時釋放增量資金約4000億元。顯然，這些資金將不斷從銀行流向市場，增加流動性。

從表面上來看，在全球央行進入收緊貨幣周期的背景下，中國央行此次宣布降準，並且幅度很大，似乎令人猝不及防。但事實上，在多年努力降低金融風險和遏製信貸增長的同時，中國央行一直在調整流動性條件和指導市場利率，並沒有提高借貸成本。

因為3月份M2的增速為8.2%，創下了歷史新低；社會融資額的增速，從1月份的11.2%繼續降至10.5%，創下歷史新低；考慮國債和地方債的更廣義社會融資存量，增速也降至12.5%左右的低位。

此外，銀行系統去年以來貸款增速加快上升以及存款增速加快下滑態勢沒有改變，銀行的流動性持續緊張，這些都顯示目前流動性非但不是太寬鬆，而是太吃緊了。

這應該正是央行此次定向降準的主因之一。

另外，就在4月上旬，有媒體報導市場利率定價自律機制機構成員召開會議，討論關於放開商業銀行存款利率自律上限的事宜。這意味著，一旦商業銀行存款利率放開上限自律約定的話，那麽實際存款利率必然大幅度上浮，縮小銀行利差，對於銀行與金融業的衝擊可想而知，而降準無疑會起到增加流動性、調節金融杠杆的作用，顯然是應對利息上升降低流動性的一種對衝手段。

這也應該是此次央行降準的另一主因。

因為早些時候，中國官方的數據顯示，第一季度中國經濟增長速度超過了預期的6.8%。然而市場分析師卻預計，未來的三個季度，由於地方政府削減基礎設施項目，以及一系列遏製債務和房地產銷售的措施，比如嚴格控制購買房產以對抗投機行為，未來經濟將“失去”動力，降準不失為推動經濟增長的措施。

不過，部分經濟學家認為，無論降準的目的是什麽，這些資金一定會通過房貸、信用貸等各種方式進入樓市，降準對樓市的放水顯而易見。房貸業務放鬆的直接影響，是購房者從銀行更容易獲得貸款，買房的難度降低，購房的需求得到釋放，屆時房價很可能會上漲。

據國際貨幣基金組織（IMF）最新數據顯示，全球債務規模已經膨脹至創紀錄的164兆美元新高，而中國增長佔四分之三，其中多半兒堆積在樓市之中，使得房價高企。

因此我認為，未來房價是否還會上漲，取決於兩點：金融杠杆，更關鍵在於對房價預期。

過去的20多年來，房價幾乎隻漲不跌，從普通百姓買房和不買房的結果來看，分化成了兩個階層，使得大眾產生了中國房價隻漲不跌的心理慣性。即使在調控如此之緊的這兩年，哪怕限購、限價、限貸，房價依然上漲，使得房子好似稀缺品一般，也使得很多人一有錢就買房，越漲越買，越買越漲，形成了金融市場的“反身性”（Theory Of Reflexivity），也就是市場預期會導致參與者們按預期行動，結果預期成真，形成一個自我實現的循環，通俗形容就是“狗追尾”現象……

因此，如果這次降準使人們產生房價上漲的預期，那麽流動的資金真有可能會間接地傳導到房價上。不過，為防範資金變相進入樓市，對市場風險進行有效監管和化解，央行多次提出2018年要加強房地產金融巨集觀審慎管理，強調要嚴控個人貸款違規流入樓市。

我認為，“房住不炒”將會使得房價漸回理性，這次降準不會對房價產生多大的影響。