濟寧：樓市分水嶺？棚改轉向對濟寧樓市的影響有多大

▌摘要

濟寧市作為山東省棚改重點區域，過去幾年棚改貨幣化安置比例較高，為房地產市場創造了巨大的需求，自2016年開始濟寧市房地產市場發展迅速，樓市量價不斷提升。2018年起濟寧市棚戶區改造政策開始轉向，減少貨幣化安置、鼓勵實物補償，預計會對濟寧樓市造成一定影響。

▌一、濟寧市房價現狀

近幾年筆者回家和親友聊的最多的就是房子的問題，一是因為已經參加工作，也到了適婚的年齡，需要買房置業；二是每次回家都會直觀的感受到濟寧樓市的發展迅速，經常能看到新建的建案，原來曾經非常破敗的棚戶區也都已改造成了一個個舒適宜人的小區。有一個朋友是做房產銷售的，據他介紹近幾年市場非常好做，許多建案都是剛剛開盤就被搶購一空，而且價格也是越來越高。現在濟寧市區房價早已突破10000元/平米，像北湖新區一些地段均價也達到了12000元/平米左右。據他介紹，現在很多來購房的都是原來市內的棚戶區居民或者城市周邊房屋拆遷的居民，很多貨幣化安置居民拿到拆遷款後手頭流動性充裕，購房主動性及積極性好，驅動房價持續上漲。

▌二、棚改貨幣化對濟寧樓市的影響

濟寧作為山東省內的棚改重點區域，棚改規模一直處於前列。2016年濟寧市棚戶區改造規模為5.2萬平，2017年為7.2萬平米，棚改規模巨大。

棚改貨幣化安置政策為濟寧市房地產市場發展起到了重要的促進作用。政府支付拆遷補償款給被拆遷的居民，居民再用這筆資金購置新的住房。可以說，這部分需求在短時間內集中購買，成為推動需求增加的重要力量。因此，高規模的棚改疊加高比例的貨幣化安置為濟寧樓市注入大量需求，推動了濟寧市場的發展。

濟寧大規模棚改是從2016年開始的，在此期間除了本地房企九巨龍集團、鑫聲玉城置業、魯能集團等在濟寧大量購買土地開發住宅之外，品牌房企如保利、龍湖、碧桂園、中糧地產等也相繼進入並深耕濟寧市場。近幾年筆者每次回家都會發現濟寧發生比較大的變化，很多市區周邊的農村都被拆除了，留下了成片的剛完工以及在建的住宅；與此同時主城區規模不斷擴大，以前濟寧市主城區為市中區，2013年任城區合並市中區後成為新的主城區，並對原任城區郊區部分進行大量的城鎮化改造。以筆者老家任城區安居鎮為例，原來是屬於市中區旁邊的郊區，自從市中區並入任城區後，每次回家都會看到鎮上新增了大量剛完工的住宅樓，同時也有許多小區正處於開工建設中，主城區正不斷向外擴張。

▌三、棚改轉向對濟寧樓市的影響

2018年濟寧市棚改政策開始轉向，減少貨幣化安置、鼓勵實物補償，現在濟寧市很多棚戶區改造地區都執行實物補償，幾百萬的拆遷大戶現在很少出現。比如安居鎮進行的壓煤區改造，執行的就是按照人口補貼住房，按照原住房面積補償少量搬遷費的政策，有的村民家中可以分得三四套安置房，但只能得到極少的貨幣補償，遠不夠在市區支付一套房子的首付。減少貨幣化安置的棚改政策大大降低了拆遷居民購買建案的能力。

由於過去幾年濟寧樓市的發展很大程度上是由棚改貨幣化安置推動的，在居民收入難以支撐房價的時候，減少貨幣化安置、鼓勵實物補償必將使濟寧樓市回歸理性，量價短期難再出現大幅增長。