盛松成：警惕高房價對居民消費的擠出效應

　　高房價使居民的購房負擔加重，對居民消費產生擠出效應。房地產業的高回報率使資金向房地產業集中，實體企業融資困難，對實體企業產生擠出效應。同時，三四線城市房價快速上漲使居民生活成本上升，帶動企業用人成本增加

　　根據國家統計局公布的70城新建住宅價格指數，從2015年5月份到2018年5月份，我國新建商品住宅價格連續37個月上行，漲幅達20.4%。與此同時，樓市調控力度持續加碼，調控手段不斷創新。

　　相對於房地產市場以往的發展歷程，本輪房價上漲與調控政策出現了新的特徵，主要表現在6個方面：房價上漲持續時間長、上漲幅度大；三四線城市房價首次大幅上漲；三四線城市房地產市場熱度反超一二線城市；房價上漲與經濟增長出現背離；調控政策不斷更新、力度空前；調控政策中預期管理缺失，公眾對房地產市場保持看漲預期。

　　2015年以來的這一輪房地產市場上漲行情可謂亂象叢生，對經濟和社會產生了諸多不利影響。

　　第一，高房價問題進一步加劇。自1998年我國房地產業市場化改革以來，房地產業的投資、產出、價格持續上行。國家統計局公布的房地產業增加值季度累計同比自1998年以來持續為正值；房地產開發投資每月同比漲幅自1999年2月份有記錄以來未出現負值；房價呈現持續上行趨勢，房價短期波動沒有改變其上行趨勢。可見，房地產業一直處於上行階段，還沒有經歷過衰退、蕭條的階段，不構成一個完整的周期。這一輪房價上漲是在原有基礎上更進一步推升了房價。

　　第二，房地產的短期拉動與經濟長期健康發展形成了對立關係。高房價使居民購房負擔加重，對居民消費產生擠出效應。房地產業的高回報率使資金向房地產業集中，實體企業融資困難，對實體企業產生擠出效應。本輪全國房價普遍上漲，使房地產業對實體經濟的擠出效應從個別大城市向全國擴散，對經濟影響深遠。

　　第三，三四線城市房價大幅上漲加劇風險積累。房地產市場升溫會吸引新一輪房地產投資，使“去庫存”變成“補庫存”，但是三四線城市人口外流，住房供給過剩風險增加。三四線城市房價快速上漲使居民生活成本上升，帶動企業用人成本增加；房價上漲帶動地價上漲，使企業的土地使用成本上升。這使三四線城市低成本優勢減弱，阻礙了三四線城市工業化和城鎮化進程，甚至造成城市的“空心化”。“補庫存”佔用不可再生的耕地資源，危害國家耕地安全。

　　第四，公眾行為模式的轉變增加了調控難度。一方面，房價大幅上漲加深了居民的看漲預期。1998年住房市場化以來，房價持續20年上漲，人們“房價隻漲不跌”的觀念根深蒂固。本輪房價高位上漲進一步加劇了這一問題。強烈的看漲預期會導致對住宅投資需求旺盛，從而進一步推高房價，形成房價上漲的自我實現。而且，市場主體會與調控政策博弈，增加了調控難度；另一方面，對於有房群體，其利益與房價上漲直接掛鉤。這部分居民樂於見到房價上漲而抵觸房價下跌，造成了房價上漲的“棘輪效應”，增加了房地產調控的阻力。（本文來源：經濟日報 作者：盛松成 宋紅衛 李首均）