每日最新頭條.有趣資訊

《房地產創新領域全景報告》詳解首發

[ 導讀 ]

點亮房企轉型創新方向

2017 年,對房地產行業而言是「大變革」之年,「房住不炒」之調控成為主基調,「限購、限貸、限價」更新並廣泛「限售」,大量三四線城市也加入調控行列。但從市場成交數據來看, 2017 年,建案銷售面積近 17 億平方米,金額破 13 兆元,均創新高;呈現出「政策向左,市場向右」的顯著特徵。

從 TOP 房企年度銷售目標完成率及銷售金額等數據來看,房企年報業績亮麗;各大房企銷售規模繼續擴大,行業集中度進一步提高,向大型品牌房企靠攏,百強房企銷售均價提升明顯。在市場環境遭遇嚴控,行業面臨新常態的情況下,房企求新求變,以多元化創新應對市場的挑戰。

在 4 月 20 日雲智易·第二屆地新引力創新峰會上,易居企業集團執行總裁、克而瑞總裁張燕在發布《房地產創新領域的全景報告》時提到,這三年以來有一個很有意思的數據,從 2015 年投資額開始放大之後,投資額經過 2015 年、2016 年、2017 年會有小周期,但是獲投的項目或事件數都是在往下走的。

還有兩個數據:億級以上的投資比重從最初的 13 % 上升到 20 % ,億級以上是在增加的;但是 B 輪以前的數量在往下降,說明的問題是什麽?資本首先是跟大資本投向趨勢是一致的,大家越來越注重後期的投資大家更願意投看得清楚的、看得明白的這些項目。

如果把時間放大至 2011 - 2017 年的話,早期相關房產當中、相關創新類投資的話投資機構佔到了絕大多數,但是從 2016 年、2017 年開始更多的企業型投資開始增加。

企業型投資拉出來再看一看的話,地產相關類的企業佔比越來越開始上升,連續兩年已經超過了在企業投資者當中的 25 %。他們感興趣的方向非常明確,主要是在長租公寓和房產交易為主,這兩者超過了整個投資比重的大概七成左右。也就是說今天以房企為核心的這類投資者,更多的是放置在剛才提到的長租和交易類業態當中。由此可見,房企的轉型方向亟待改變和新的戰略方向。

對此,克而瑞也通過對各大房企 2017 年年報的研讀,關於房企轉型創新業務方面的亮點,做了以下總結。

「美好生活」戰略

在 2017 年的房企年報中,「美好生活」成為高頻率出現的一大亮點。

十九大報告指出,我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。房地產行業的下半場,房企爭奪的焦點將轉向生活,涵蓋居住、教育、醫療、養老、度假等生活的各個領域。

圍繞時代主題與客戶服務, 房企將「美好生活」融入到了未來戰略發展中,如萬科提出未來的經營理念,就是以人民的美好生活為中心,做美好生活的場景師。

布局「大運營」創新業務

結合年報來看,房企們探索「大運營」的主要發力點聚焦於商業、長租公寓、特色小鎮、養老等領域。根據目前的規模、戰略布局側重點的不同,各家房企的亮點各異。

1. 商業,成多元化標配

在追求規模高速增長的階段,商業地產的操作模式類似住宅開發,多以追求快周轉的銷售模式為主。但是,近兩年我們看到商業運營及產品線打造逐漸站上了房企戰略性布局的高度,成為房企多元化布局不可或缺的部分。

一類是一直堅持開發物業與投資物業並舉的房企,進一步擴大商業持有及管理的規模,強化品牌及運營優勢,如華潤、保利、金地等。另一類是過去以住宅業務為主的房企,大舉布局商業,快速擴大規模,如萬科通過收購引力、凱德來完成商業布局及市場佔位,龍湖、新城、陽光城通過快速複製,建立品牌效應,積累規模優勢。

| 代表房企:新城控股

「雙輪驅動」下的商業布局

新城控股一直堅持「住宅地產+商業地產」雙輪驅動模式,目前,已基本完成全國重點城市群、重點城市的全面布局。

根據年報披露,截至 2017 年,已累計開業 23 個吾悅廣場,全年實現租金及管理費收入 10.20 億元,平均出租率 97.91% 。 2017 年,全國有超過 2 億人次光顧吾悅廣場,單廣場日均客流量可達 4.32 萬人。「新城吾悅廣場」商業品牌的知名度大幅提高。

2018 年,新城計劃新開業吾悅廣場 18 個,經營管理的吾悅廣場租金及商業管理費收入超過 20 億元。同時,針對商業戰略進一步提出:未來吾悅廣場將力爭覆蓋中國 GDP 80 % 的區域,服務城市 80 % 的主流人群,實現對城市人流和消費流的匯聚,形成規模效應。

房企商業戰略布局情況:

2. 千億房企,戰略布局長租公寓

2017 年,長租公寓成為整體遇冷的房地產市場中最大的熱點。在政策暖風頻吹下,房企紛紛扎堆長租公寓,嘗試在存量市場中尋找製勝下半場的切入點,尤其以千億規模以上的房企為主,如萬科、龍湖、碧桂園、旭輝等,宣布戰略性布局長租公寓。

張燕在峰會上還說到,2017 年長租公寓是迎政策的風口,大背景毋庸置疑。但我們發現長租公寓一個最顯著的特徵是今天投資的金額不斷在往上走,而且今天進入到長租公寓領域中的投資者或者說將投資和運營兩者身份合二為一的更多是房企參與,而且主要是以集中式的長租公寓為核心。

我們把聯合辦公和長租都放在大太空體系當中,太空類的產品或者產業不拘一格是持續向好,整個是持續向好的態勢的。

如果把去年長租公寓參與主體做簡單排序的話會看到品牌系以原來的品牌運營商為核心的,中介系鏈家包括鏈家自如、世聯紅璞這類型的企業多以散租式的公寓形態做分布,拓展速度很快而且體量比較大,還有走高端系的酒店。

尤其是在上海,從去年開始國家政策頒布之後要求市屬和區屬國企和央企都盤活存量資產進入到長租公寓領域當中,2017 年長租公寓一定是一個很熱的熱點,這個熱點將在 2018 年甚至於 2019 年持續的放大。

| 代表房企:萬科

致力於成為全球領先的住宅租賃企業

未來,萬科將著重發力租賃住房板塊,成為本次萬科年報的一大亮點。

萬科提出:「將以成為全球領先的住宅租賃企業為目標」。根據年報披露,已在全國 29 個城市開業 96 個項目,已開業房間數超過 3 萬間,獲取房間數超過 10 萬間。 2018 年計劃新獲取 10 萬間以上租賃住宅,新開業 5 萬間以上。從介入時間、落地項目、運營情況來看,萬科憑借多元化的資源優勢及整合能力,目前已成為房企類長租公寓品牌的標杆。

未來,萬科將在租賃住房需求巨大的城市加大投資力度,加強與政府、金融機構、社會組織合作,多管道獲取租賃資產,多業態複合經營,積極參與城中村綜合整治和經營。持續完善線上平台和線下運營機制,提升租賃住宅的經營和服務能力。

同時,在未來產品的定位及發展方向方面,萬科提出了家庭公寓概念,認為:家庭公寓能真正實現以租賃方式解決終身居住需要,是徹底的租賃居住解決方案。住房租賃業務,成為萬科下一階段將著力布局的重點業務板塊。

其它房企長租公寓戰略布局情況:

3.  六成房企涉足特色小鎮

特色小鎮是在我國城鎮化探索過程中出現的一個嶄新方向。自 2016 年 7 月以來,全國各級各類不同的「小鎮」總量已超兩千。截至 2017 年底, TOP100 房企涉足小鎮比例達 6 成,共簽約項目超過 150 個,明確提出小鎮計劃的房企已有 20 多家,而超過六成的房企小鎮以文旅為產業主題。

| 代表房企:綠城

致力於成為理想小鎮生活綜合服務商

從 2003 年首個大型社區海寧百合新城開發建設起,綠城探索小鎮建設已逾 14 年。 2017 年,綠城中國優化組織架構,形成「一體五翼」的格局,綠城小鎮集團作為其中「一翼」正式成立,以全產業鏈開放的運營模式,重點聚焦農業、康養、文旅三類核心產業小鎮。

目前,已建設濱海理想生活小鎮樣板——海南藍灣小鎮,健康小鎮樣板——安吉桃花源,城市近郊理想生活小鎮典範——舟山長峙島、杭州桃源小鎮,綠城小鎮已初具雛形。

綠城小鎮集團的目標是利用 3-5 年時間,打造 5-10 個樣板小鎮,實現年百億的銷售規模,形成開發規模化、產業系統性的運營格局。致力於成為理想小鎮生活綜合服務商,即理想小鎮生活服務的集成者、理想小鎮文化的構建者、新型城鎮化和城鄉文明的推動者,打造中國小鎮開發第一品牌。

根據年報披露,綠城小鎮將加快理想小鎮樣板推廣、小鎮產業培育、優質小鎮項目拓展以及城市留用地創新開發,突顯全國特色小鎮先鋒的作用.

房企布局特色小鎮戰略情況:

4. 從「養老地產」切入,摸索醫養健康

據預測數據,老齡人口數到 2025 年將超過 3 億,隨著老齡人口的不斷增加,中國社會即將進入「銀發時代」。房企開始瞄準老齡人口的需求,逐漸涉足醫養健康領域,尋找新的增長點。

房企切入養老領域,多由「養老地產」切入,進行資源整合由「地產」拓展到「產業」。從目前來看,「養老地產」剛剛處於起步摸索階段,尚未有一個好的模式,發展速度較慢。由於門檻較高,項目運營難度較大,目前在該領域有所建樹的基本為大型規模房企。

| 代表房企:保利地產

「三位一體」式養老

根據年報顯示,保利未來將圍繞人民美好生活的消費更新需求,構建社區消費生活場景,為客戶提供優質增值服務。在堅定房地產主業戰略定位基礎上,強化專業板塊自身發展能力,與主業形成業務協同和互補。

借助地產主業規模優勢,通過並購、整合、混改等多種方式,發展大健康產業,社區養老實現了「由零到一」的突破。

整合資源,全產業鏈介入,打造「三位一體」中國式養老,以居家為基礎,統一服務標準,以社區為依托,統一配套標準,以機構為支撐,統一專業標準,健全覆蓋多層次養老需求的全面服務體系。以醫療康復中心、養老公寓、和熹會(已布局14個城市)三大服務功能,滿足不同家庭的養老養生需求。

房企布局醫養健康情況:

小結

在房地產開發時代,房地產實際只是「住宅」,而不是全面的房地產市場。開發時代所有的創新就圍繞三件事:規模、成本、速度。面對土地紅利逐步減退、行業步入存量時代,持有和經營物業成為越來越有吸引力的運營方式。

不論是長租公寓、特色小鎮,還是商業、養老及其他領域,都是持有化運營的一種方式。未來,多元化將成為房企「標配」,持有化運營將成為房企的一種創新方向探索,尤其是規模房企。

獲得更多的PTT最新消息
按讚加入粉絲團