降速後的泰禾有提升，但高負債還是老難題

過去一年對於泰禾來說很不輕鬆。

4月12日晚，泰禾集團（000732. SZ）發布了2018年年度業績，報告期內，泰禾實現營業總收入309.85億元，比上年同期增長27.35%，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤為25.5億元，比上年同期增長20.2%。

在經歷2017年大規模並購帶來的資金壓力後，泰禾在擴張上速度上明顯放緩。

2018年，泰禾房地產業務實現營業收入295.51億元，結轉面積124.48萬平方米，對比2017年，變動的幅度並不大，這其中住宅地產實現銷售收入172.77億元，結轉面積76.77萬平方米;商業地產實現銷售收入122.74億元，結轉面積47.71萬平方米。而2017年，泰禾在住宅地產方面實現銷售收入164.61億元，結轉面積89.68萬平方米；商業地產實現銷售收入66.08億元，結轉面積32.72萬平方米。

更直觀的數據體現在總資產增長幅度上，2018年泰禾總資產同比增長17.8%，要知道，這一數據在2017年達到了67.33%。放緩擴張的泰禾在現金流方面也有所好轉，經營性現金流量淨額回正，達到139億元，投資活動現金流出較上年數減少47.09% ，籌資活動現金流入減少25.92%。

在業績期內，泰禾在全國29城累計開發全產品系列項目90余個。待開工土地面積408.85萬平米，計容建面460.76萬平米。在建項目58個，計容建築面積1489.16萬平米；在售項目70個；新進入廊坊、中山市場。

從區域來看，華東區域與半年報相比的營收略有好轉，但全年仍舊下滑23.2%，北京區域則迎來了爆發，134億元成為了2018年對泰禾貢獻最大的區域，進入2019年，泰禾北京區域掀起一場“搶收計劃”，泰禾北京在春節這一個月的時間內銷售額突破了50億。

另外值得一提的是廣深區域在2018年實現了33557.66%的增長。2018年，泰禾在珠三角地區的項目主要有珠海泰禾中央廣場、佛山院子、澳門灣等項目。這些項目的入市讓泰禾在廣深區域供貨方面有了很大改善，畢竟2017年該區域的營收僅有470萬。

2018年，泰禾最受外界關注的就是其資金鏈的問題，業績報告中顯示，2018年，泰禾的借款為1375.07億元，平均融資成本為8.52%，借款最主要來源為非銀行借款，其中，泰禾與長城資產管理、華能貴誠信託聯繫密切，而華能信託也是外界傳言泰禾引進戰投的目標之一。

在泰禾2112億元的負債中，短期債務下降至574.3億元，而其貨幣資金則為149億元。同時，泰禾的淨負債率下降到384.88%，今年一季度持續下降至279.19%，儘管與2017年高達475.03%的淨負債率相比降幅明顯，但泰禾的淨負債率在行業中仍舊偏高。按照黃其森的要求，泰禾集團資產負債率在2018年要降低到75%，目前來看，86.88%的資產負債率仍舊未能達到他的要求。

泰禾持有大量高端產品，這些項目因含有分期付款結算的方式，周轉速度較慢，且預收款金額與回款速度較低。另外，泰禾集團的資產還有一些商業、自持物業以及小鎮等業態，但這些產品不是回款的主力。因此，泰禾去年在內部將高周轉上升至集團重點任務之一，同時，泰禾也在大規模與其他房企進行接觸，尋求項目上的合作。

泰禾集團曾對投資者表示：“泰禾公司2018年重點執行高周轉策略，高周轉是2018年的重點任務之一，新增獲取土地項目一般要在6-8 個月具備銷售條件（一線城市除外），但泰禾集團的高周轉不是以降價、降低產品品質和趕工期來實現的，而是通過提高經營決策和管理效率實現的，施工質量和產品品質必須得到保障。”

今年，泰禾將杭州蔣村、南昌茵夢湖、漳州紅樹灣等項目的部分股權出售給了世茂，回籠資金28.16億元。接近泰禾人士曾向界面新聞表示：“世茂在開發節點、成本控制等方面有優勢，泰禾則有著較強的操盤能力，雙方可以優勢互補。”

另外，泰禾也在不斷對體系進行精簡，年報中顯示，泰禾旗下的子公司“非同一控制下企業合並”19個，“股權轉讓減少合並”數量為11個。

自從提出“泰禾+”戰略以來，這家閩系房企就希望依托自身在住宅、商業領域的資源，發展包括醫療、文化和教育等需求業務，並在內部進行人員和架構調整，這一變動在2018年尤為明顯。

業績報告中公布的離職高管包括了監事長丁毓琨、副總經理沈力男、財務總監羅俊、副總經理鄭鍾、副總經理朱進康、財務總監李斌等，實際上，泰禾集團中高層的變動還不止這些，而此前傳言離職的副總經理張晉元仍然在職，他的任期到今年9月5日。

另外，在年報發布前不久，泰禾發布了《關於泰禾集團2018 年度利潤分配及資本公積金轉增股本預案的提議函》的公告，提議以董事會審議通過分配預案之日的總股本為基數進行資本公積金轉增股本，向全體股東每10 股轉增10 股，同時每10股派發現金紅利人民幣2.20 元。

此舉引發了深交所的問詢函，要求其詳細說明制定此次利潤分配預案的依據及合理性，分析與公司業績增長的匹配性，在年報披露前公告利潤分配預案的原因。

泰禾集團稱這份高送轉方案的核心目的是“增加股票流動性”。該公司公告稱，與同行業上市公司比較，公司總股本、流通股均相對偏小，股票流動性不強。公司適時按一定比例轉增股本有利於優化公司股本結構，增強公司股票流動性。

2018年，泰禾在降速方面取得了不錯的成效，盈利能力也得以提升，但擺在其面前的負債壓力還需要進一步緩解，另外，在發布年報的同時，泰禾也公布了2019年一季度業績，得益於一季度的“搶收”以及部分項目的股權出售，泰禾在一季度實現營收74.54億元，同比增長24.47%，淨利潤為9.97億元，同比增長221%。