購買共有產權房遇難題：選擇組合貸被開發商拒絕

　　購買共有產權房遇難題：購房者選擇組合貸被開發商拒絕

　　曹政/北京日報

　　北京日報3月23日報導，一個是比普通建案低幾十萬元，甚至上百萬元的政策性住房，一個是為買房人節省利息的貸款方式，放在一起卻無法“兼容”？

　　去年9月30日後，北京開始推出共有產權房，已有不少區有項目開放申購。然而，多個項目在申請貸款過程中，都存在拒絕購房人使用“公積金貸+商貸”組合貸款方式的現象。記者近日調查發現，在一些購房人眼中，組合貸利息少，降低了日後月供的壓力；但另一面，由於組合貸審批時限長、手續繁瑣，開發商和銀行方面積極性不高。

　　多個項目在申請貸款過程中，都存在拒絕購房人使用“公積金貸+商貸”組合貸款方式的現象。視覺中國 資料

　　現狀：多項目拒絕組合貸

　　“要麽你就全部從公積金貸款，要麽就全部商貸。”十幾天前，陳峰（化名）剛剛通過昌平區綠海家園共有產權房項目的資格審核。臨近搖號，他向售樓處谘詢時被直接告知該項目“不支持組合貸”。

　　綠海家園是昌平區第一批共有產權房項目，可提供2000多套房源，均價1.8萬元/平方米。如果按照陳峰相中的90平方米最大戶型計算，總房款大約162萬元。根據共有產權最少3成首付計算，他需要貸款113.4萬元。

　　但陳峰的公積金貸款的最大額度只有70萬元左右。一般購房時，發生這種公積金額度不夠的情況，往往會考慮“公積金貸+商業貸”的組合貸模式：從公積金貸出70萬元，其余40多萬則依靠商業銀行貸款解決。但按照綠海家園售樓處的說法，如果公積金額度不夠，想要貸款的話，只能全部走商貸。

　　這並不是本市共有產權房項目中唯一一個遭遇組合貸難題的。記者先後對此前已經啟動選房的順義區金隅大成·金成雅苑、延慶區天潤·和麗嘉苑等項目調查發現，均不支持使用組合貸款。

　　其實，北京第一個共有產權房項目——朝陽區保利首開錦都家園也曾出現過無法組合貸的問題。去年年底，有申購家庭在人民網開設的“地方長官留言板”欄目中給朝陽區長官留言，投訴開發商“拒絕使用組合貸”。網站的官方回復顯示該問題“超出朝陽區管轄範圍，建議谘詢北京市住建委”。記者昨天也從售樓處了解到，目前該項目已經改為“支持組合貸”。不過，包括綠海家園在內的本市後續推出的共有產權房中，仍存在不支持組合貸的問題。

　　算账：組合貸還款壓力小不少

　　以陳峰申購的90平方米戶型為例，如果不支持“組合貸”，他只有兩個辦法解決。

　　第一個辦法是申請公積金貸款。只能貸出70萬元，超過貸款額度的40多萬元就得變成首付的一部分。這個辦法的缺點是高首付，對於申請政策房這種收入不高的家庭，也是“壓力山大”。最終，他要籌的首付款為92萬元，首付比超過55%。

　　第二個辦法則是完全走純商業貸款，貸113萬元。這個辦法雖然首付壓力小，但其實是把壓力轉嫁到了日後還貸月供上。

　　特別是在當前貸款利率上浮情況下。如果按照一些商業銀行“基準利率1.1倍”的標準計算，貸款113萬元、25年，總利息93萬元，日後等額本息月均還款6865元。

　　“月收入7成左右都還了房貸。”陳峰希望可以支持組合貸款，因為公積金貸款利率較低，日後還款壓力也小。記者按照組合貸款的方法計算發現，如果公積金貸款70萬元、組合貸43萬元，那麽貸款25年總支付利息為67.7萬元，比純商貸少了25.3萬元；日後等額本息月均還款6024元，每月減少800多元。

　　調查：經辦銀行費力難賺錢

　　北京市公積金中心相關負責人此前就已公開表示，組合貸款是公積金貸款主推的一個品種，開發商拒絕買房人申請組合貸款，屬於違規行為。

　　《北京市共有產權住房管理暫行辦法》也明確規定，購買共有產權住房的，購房人可以按照政策性住房有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款。

　　既然政策並未對組合貸說不，為何這些項目要堵死組合貸的路？記者進一步調查發現，無論是開發商，還是銀行，都對共有產權房組合貸的積極性不高。

　　“辦理組合貸需要先到公積金中心辦理審批，再到銀行辦理審批，整個手續比商貸的時間多出好幾倍。”本市某共有產權房建案負責人向記者說出實情，如果銀行方面額度充足，商貸一周左右基本辦完，但組合貸甚至得用幾個月，開發商方面就覺得回款太慢。

　　記者也谘詢了公積金中心客服人員，僅組合貸中公積金貸款部分，從初審到面簽就需要至少15個工作日，即使完成面簽離放款還有一段時間。

　　銀行對共有產權房組合貸也有“偏見”。“共有產權房房價低，貸款額不像普通建案那麽高，組合貸中留給銀行的份額往往不多了。”該共有產權房建案負責人以陳峰的113萬元貸款額為例向記者解釋，如果採用組合貸（公積金貸70萬元，商貸43萬元），這個流程是開發商交給最終辦理商貸的商業銀行去完成，這家銀行作為經辦銀行也要去辦理公積金貸款的各項手續。也就是說，隻獲得40多萬元的貸款利潤，卻要走完全程極其複雜的手續，銀行方面最終盈利很低，因此也就不願意。“之前類似建案就遇到了因為商貸額度較低而被銀行直接拒絕，如今銀行內部貸款額度從緊，這種問題也就更嚴重。”

　　“開發商和銀行為了圖方便，其實是侵犯了購房人的利益。”易居智庫研究總監嚴躍進說，既然屬於政策房，相關部門在申購環節對開發商應有更明確的要求，防止鑽空子，同時也應該為這類保障房開辟更便捷的通道，壓縮審批時限。 

　　（原題為《購房人盼著降低還款壓力，開發商和銀行卻積極性不高：共有產權房遭遇組合貸難題》）

責任編輯：謝海平