1億非戶籍人口城市落戶 城鎮化紅利帶動樓市格局

各大城市放寬落戶門檻與搶人戰再起風潮，而這次有了上層政策的支持。

10月10日，國家發改委網站發布《關於督察〈推動1億非戶籍人口在城市落戶方案〉落實情況的通知》指出，“十三五”期間，戶籍人口城鎮化率年均提高1個百分點以上，年均轉戶1300萬人。到2020年，全國戶籍人口城鎮化率提高到45%，各地區戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距比2013年縮小2個百分點以上。

幾類重點人群落戶要全面放開放寬：以農村學生升學和入伍進入城鎮的人口、在城鎮就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口以及新生代農民工為重點；省會及以下城市要全面放開對高校畢業生、技術工人、職業院校畢業生、留學歸國人員的落戶限制。

《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩年前就已印發，國家發改委此次發出督察通知，意在督促各地政府、部門盡快落實好這一方案。在一系列督查工作的基礎上，國家發改委將起草形成督察報告，於11月底上報。

對於樓市限購限貸城市來說，農民市民化、非戶籍人口城鎮化過程中城市新增人口住房需求必將有所增加和釋放，一定意義上爭搶人才就是爭搶有資格購房人群指標，因此，戶籍新政的放鬆在不少業內人士看來其實是對房地產的托底。中國人口大遷徙帶來的樓市格局變動不容忽視。

“中西部地區，尤其是西安、武漢、鄭州等國家中心城市，爭搶人才的態勢比較明顯。而從人口遷徙大趨勢來看，三四線城市的流動人口數量將不斷減少，且未來必然會出現常住人口的減少，大都市圈的人口會不斷增加；省會城市或大部分計劃單列市的人口也將繼續增加。從投資的角度，應該配置人口聚集城市的房地產或相關產業。”中泰證券研究所高級經濟學家楊暢對中國房地產報記者表示。

繼此前一輪各大城市紛紛降低落戶門檻後，今年9月份以來，廣州、廈門、杭州亦相繼放鬆落戶門檻，加入搶人才行列。

發改委督察1億非戶籍人口城市落戶

多年來，我國農業剩餘人口大量進入城市工作生活，但他們中的相當一部分的戶籍還在農村，於是形成了比較突出的“人戶分離”問題。

2016年10月30日，國務院辦公廳印發《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》（以下簡稱“方案”）指出，以人的城鎮化為核心，以體制機制改革為動力，緊緊圍繞推動1億非戶籍人口在城市落戶目標，深化戶籍制度改革，加快完善財政、土地、社保等配套政策。通過三大舉措實現2020年將1億農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶：

管道一：全面放開放寬重點群體落戶限制。除極少數超大城市外，全面放寬農業轉移人口落戶條件。以農村學生升學和入伍進入城鎮的人口、在城鎮就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口以及新生代農民工為重點，促進有能力在城鎮穩定就業和生活的農業轉移人口舉家進城落戶。

省會及以下城市要全面放開對高校畢業生、技術工人、職業院校畢業生、留學歸國人員的落戶限制。

省會及以下城市要探索實行農村籍高校學生來去自由的落戶政策，高校錄取的農村籍學生可根據本人意願，將戶口遷至高校所在地；畢業後可根據本人意願，將戶口遷回原籍地或遷入就（創）業地。

管道二：調整完善超大城市和特大城市落戶政策。超大城市和特大城市要以具有合法穩定就業和合法穩定住所（含租賃）、參加城鎮社會保險年限、連續居住年限等為主要依據，區分城市的主城區、郊區、新區等區域，分類制定落戶政策，重點解決符合條件的普通勞動者落戶問題。

戶籍人口比重低的超大城市和特大城市，要進一步放寬外來人口落戶指標控制，加快提高戶籍人口城鎮化率。

管道三：調整完善大中城市落戶政策。大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設定落戶限制。城區常住人口300萬以下的城市不得采取積分落戶方式。大城市落戶條件中對參加城鎮社會保險的年限要求不得超過5年，中等城市不得超過3年。

如今兩年時間過去，國家發改委對方案的落實情況發出督察通知，並再次強調了這一舉措的重要性：推動1億非戶籍人口在城市落戶，是推進新型城鎮化高品質發展的重要任務，是擴大內需和改善民生的有機結合點，是全面建成小康社會惠及更多人口的內在要求。

對於有關部門的落實情況，督察的主要內容是：各項目標任務的牽頭部門頒布配套政策和推動改革落地的工作進展情況，改革取得的實質性成效，進展滯後的改革任務及內在原因，下一步整改的政策建議。在一系列督查工作的基礎上，國家發展改革委將起草形成督察報告，於11月底上報。

“之所以開展督查，是為了抓緊落實推進戶籍制度改革，考量是否有新情況出現，是否需要頒布新的政策。”中國社科院農村發展研究所研究員李國祥指出。

方案目前落實得如何？據國家統計局數據，2016年我國戶籍人口城鎮化率為41.2%，比上年末提高1.3個百分點，2017年為42.35%，比上年末提高1.15個百分點，年均提高了1.225個百分點，達到方案中提到的“‘十三五’期間，戶籍人口城鎮化率年均提高1個百分點以上”的目標。簡單測算，即城鎮每年增加的常住人口超過2000萬。

根據方案，2020年全國戶籍人口城鎮化率要提高到45%，以2017年的數字來看，距離目標還差2.65個百分點。按現在的城鎮化步伐來看，實現目標基本無虞。

人口遷徙潮下樓市格局生變

一年多來，各大城市不斷掀起“搶人大戰”，包括西安、鄭州、長沙、天津等城市在內接連公布了放寬落戶政策。幾天前，杭州對技能型人才放寬了落戶限制，並適度放寬了投靠遷移政策。廣州9月18日頒布了戶籍新政，廈門9月29日也宣布了放寬落戶條件，對五類“重點群體”到廈門入戶實施新政，這是廈門自2010年8月後，首次放寬落戶廈門島內的條件。

不過，以北京、上海為代表的特大城市，仍在控制常住人口規模。北京到2020年要將常住人口控制在2300萬以內，並長期穩定在這一水準。上海則表示到2035年將常住人口控制在2500萬左右。

中國社會科學院副院長蔡昉指出，中國的城市化速度過去很快，但是現在已經開始減速了，而中國的城鎮化任務遠遠沒有完成。高等收入國家的城鎮化率是84%，中等偏上收入的國家平均城鎮化率是65%，而中國只有58%，差距還很大。

中泰證券首席經濟學家兼研究所所長李迅雷則認為，2015年開始，流動人口絕對數量在減少，2015年減少400多萬，2016~2017年兩年減少300多萬。流動人口減少有兩個路徑：回老家或在居住地落戶。同時，農民工不再“跨省”流動，農村老齡化程度要遠超城鎮，原來流入農民工最多的珠江三角洲，已出現農民工數量淨減少。國內大城市搶人現象的屢屢出現，正是中國經濟步入存量時代的一種反映。

根據研究人口的梁建章、黃文政兩位學者的研究結果，中國人口峰值將不超過14.2億人，中國人口負增長可能在2021到2025年之間出現。即在今後3至7年內，中國將面臨人口收縮或城市收縮的壓力，一方面少數城市的人口集中度會越來越高，另一方面，隨著人口絕對數量的減少，大部分城市的人口數量都將減少。

這種情況下，人口遷徙趨勢對於一個城市格局乃至整個樓市格局意義重大。哪些區域和城市群更能吸引人口遷徙？

恆大研究院院長任澤平認為，在未來中國的人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續集聚，城市之間、地區之間的人口集聚態勢將分化明顯。在東部地區，北上廣深津等大城市將可能繼續呈現大量人口淨遷入；其他城市，特別是外來人口眾多的中小城市，人口增長有可能放緩甚至停滯。在中西部地區，重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長沙等區域中心城市人口將快速增長。

李迅雷認為，從人口流動規律看，中小城市長期是缺乏需求支撐的。房地產不同於普通商品，當前所謂的房地產去庫存順利，實質上只是房地產開發商去庫存而已，僅解決了“轉庫存”問題，卻為以後房產持有者的“去庫存”留下難題。看似銷售、價格、投資均火熱的三四五線房地產市場，待“棚改大潮”退去，或許將面臨長期“衰退”。