深圳星河“龍哥”的1500億資本局

“不做500強，要做500年。”

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7月24日，星河商置（OC:839819）發布公告稱，因公司發展需要並結合自身情況，公司股票將於7月25日在新三板終止掛牌，最晚恢復轉讓日為10月24日。

公告顯示，在7月12日召開的第二屆董事會第二次會議上，就已通過相關議案提交臨時股東大會審議，並於7月15日發布公告進行披露。

星河商置新三板停牌一事，或是為轉至港股上市做準備。作為深圳本土地產企業星河集團下屬企業，星河商置主要負責商業運營及管理，而非物業資產持有。經營的商業項目主要有福田星河COCO Park、龍崗星河COCO Park、深圳龍華iCO、第三空間、常州星河COCO City等；酒店項目有深圳星河麗思卡爾頓酒店、常州星河萬麗酒店、巽寮灣星河星溫泉度假酒店等。

今年3月，星河置業與博能控股集團簽署戰略合作協議，正式簽約南昌商聯中心項目。這是星河COCO Park第一次進行品牌管理輸出。作為星河商置旗下的明星品牌，COCO Park首次走出深圳更是反映出星河布局全國步伐進一步加快。

截止目前，星河商置管理20余個項目，管理面積超過230萬平方米，項目已遍及珠三角、長三角、內蒙、華中等區域，涵蓋商業綜合體、購物中心、高端家居廣場等多種形態。

在接連簽約商業地產項目進行擴張同時，星河商置也在剝離不良資產。1月23日，星河商置公告宣布，因旗下深圳市星河趣匯創新發展有限公司2018年底淨資產約為-400萬元，經協商，將以1元的價格，向星河置業集團出售100%的股權。

剝離不良資產、擴大經營面積等行為，都將幫助星河商置取得更高的估值。三年前，2016年12月2日，星河商置正式登陸新三板。

掛牌新三板三年間，星河商置並未從中獲取足夠多的融資。2016年股東認繳股本及股本溢價3810萬元，進行股利分配1458萬元，獲得籌資活動產生的現金流量為2352萬元。但緊接在2017年籌資活動產生的現金流量僅有24萬元，2018年直接為0元。且在掛牌的三年內，所取得資金均來自股東投資，並未進行借款、發行債券等其他融資活動。

新三板原本就有流動性不足、市場冷清等缺點，而在科創板出現之後，新三板將更難吸引資金。而轉戰港股可以有效改善這一缺陷，且以租金為主的盈利模式更受香港資本市場青睞。若能在港股上市，星河商置將能進一步獲取更加充足的資金。

星河商置轉戰港股無疑與母公司星河控股集團背後的快速擴張願景有關。星河控股集團成立於1988年，主要有地產、商置、產業、金融、物業等五大板塊。其中星河商置、智善生活（星河物業板塊）均於2016年登陸新三板。

智善生活年報顯示，2018年營業收入達3.2億元，同比增長44.93%。2019年智善生活先後中標常州湖濱怡景、黃江政府物業、天津濱瑞花園、江門君悅豪庭等項目，目前在管項目達83個。

智善生活在登陸新三板後暫未產生任何與籌資活動相關的現金流量。目前總股本1500萬股均屬於有限售條件股份，分別歸屬星河置業集團及星河控股董事長黃楚龍。

在2018年星河控股集團品牌30周年戰略發布會上，星河集團總裁姚惠瓊表示公司將於2023年實現營業規模1500億元、營業利潤利潤150億元的戰略目標。

星河商置將在大力發展自有業務，加強品牌管理輸出，在5年內實現管理面積超350萬平方米；星河地產將加大城市更新項目力度，強化地產金融化策略，預計實現土地儲備5000萬平方米，躋身全國房企40強；星河產業在5年後要實現產業運營面積300萬平方米以上；星河物業要在5年內實現5000萬平方米的管理規模；金融板塊將爭取實現自有資產管理規模超300億元。

從克而瑞統計數據來看，2018年度星河地產全口徑銷售額僅有218.5億元，排名第100位；2019年上半年全口徑銷售額為113.9億元，排名第90位，這與40強的目標相比，星河還有一段較長的距離要走。

2018年，星河開始加速全國性布局積極擴張土地儲備。2月，星河以底價34億元拿下天津北辰一住宅用地；5月，星河以40.8億元的價格，競得南京玄武一宗商住用地。除此之外，還在惠州、普寧、廣州等地各拿下1宗地塊，金額合計11.27億元。

除了在公開市場拿地外，星河還廣泛通過其他渠道獲取土地儲備。2018年3月，星河控股集團與鄭州投資控股有限公司、鄭州地產集團有限公司簽署戰略合作協議，攜手開發鄭州二砂文創廣場項目。

今年1月，星河1.6億元拿下惠州巽寮低密住宅用地；2月，星河以66.78億元的高價，取得廣州南沙東灣村一宗複合用地；6月，星河6億元拿下佛山禪城區一宗商住用地，首度進入佛山。中指研究院數據顯示，2019年上半年星河拿地金額約為74億元，排名第59位。

城市更新項目同樣是星河擴儲的重要方式之一，今年2月星河成功簽約廣州荔灣龍溪村舊改。星河在廣州至少介入5個舊改項目，除龍溪村舊改外，還介入東灣村、禺羅邊村、南草塘村、沙亭村等城市更新項目。目前星河在深圳及周邊共計運作50多個城市更新項目，其中有30多個已入市銷售，累積更新面積超過1000萬平方米。

另一方面，星河控股集團在產業運營上的布局，將為星河帶來大量土地儲備。官網資料顯示，星河產業為中國產業地產6強，擁有產融聯盟新城、雙創社區、特色小鎮三大重要產品形態，已布局20個城市，深圳、重慶、天津等9個城市的項目已進入建設運營階段，廣州、杭州、武漢、東莞、無錫、貴陽等地項目已與政府簽訂合作建設協議。

積極擴充土地儲備的同時，星河也在豐富融資渠道。今年5月，星河控股集團發行的“星河麗思卡爾頓CMBS”在深交所掛牌，發行規模達22.11億元，利率僅有5.1%，期限3年。這對於民營企業的星河來說，如此低利率和新型的融資形式尚屬首次，在掛牌儀式上，低調的黃楚龍親自到場月台。

此次發行背後的星河金融，資產管理規模超200億元，已形成權益投資、債權投資和基金管理三大業務板塊。

現年60歲的黃楚龍來自潮汕普寧地區，早年在普寧當地鎮政府任職，1979年深圳建市之後，黃楚龍來到深圳掘金，最開始做“包工頭”，後來進入房地產行業。

在深圳，黃楚龍低調豪爽，在公司內部倡導“佛文化”、“家文化”、“酒文化”，在業內被尊稱為“龍哥”，他的豪爽，也為星河爭得不少合作機會，黃楚龍的口頭禪經常是“不做500強，要做500年。”上市公司資料顯示，目前黃楚龍擁有加拿大國籍。

2019年上半年，星河在其大本營深圳表現較差，未能進入銷售額前10榜單，下半年將有光明星河天地二期等項目入市。星河的1500億營業規模的達成，尚需地產項目銷售攀升和多產業的資本布局。

編輯：謝斯臨