房地產市場進入後半場，行業裡大魚吃小魚的格局逐漸形成，對於求生存的小房企而言，抓住上市風口期完成“龍門一躍”變得尤為關鍵。
日前，位於安徽淮南的萬創國際有限公司(下稱“萬創國際”)向港交所遞交招股書，該房企是一家專注於安徽省的物業開發商，擬發行100億股，每股0.01港元，總股本1億港元。
萬創國際成立於2010年，最早可追溯至淮南市汪氏家族2003年12月創立安徽泉山湖置業有限公司。
泉山湖置業主要從事房地產開發，其在淮南市田家庵區泉山湖水庫附近開發的綜合住宅項目——泉山湖項目（又稱聯華金水城）為該公司品牌在淮南市獲得了一定程度認可，並積累了一定量的客戶。泉山湖項目包含中至高層住宅、聯型排屋及獨棟房屋等住宅物業。
自2010年起，萬創國際就專注“泉山湖項目”的大型綜合住宅項目的開發和銷售，在安徽省淮南市建立龐大的市場份額。
根據第一太平戴維斯報告，在2015年至2018年前6個月期間，按已出售/已預售建築面積計，泉山湖項目為安徽省淮南市最大的住宅項目。
此後，萬創國際於2017年5月在淮南市山南新區開發第二個住宅物業項目“禦香山”。禦香山項目下的物業自今年2月起進行預售。截至2018年9月30日，開發中可銷售/可租賃總建築面積中已預售建築面積約為12.2715萬平方米，佔開發中可銷售/可租賃總建築面積約74.93%。
在營業收入方面，2015年至2017年期間以及2018年前9個月，萬創國際分別實現營業收入人民幣4.24億元、7.81億元、6.29億元、7.57億元。
對應毛利率分別為37.9%、17.8%、25.5%、毛利率34.7%；淨利潤5630萬元、5420萬元、8300萬元、1.60億元。
最近一期的營收增加，主要得益於香頌小鎮二期、公園裡一期、雍景灣的物業竣工，並確認收益。
不過，由於該房企項目過少，營業收入一直處於波動狀態，可持續增幅受到質疑。
好的方面是，萬創國際的毛利率在房地產行業中處於較高水準，2018年前9個月毛利率為34.7%，同期，房地產龍頭企業萬科的毛利率為27.8%。
不過，這樣的毛利水準主要得益於區域的深耕，相比於其他規模房企，毛利水準並沒有太大參考價值。
萬創國際在招股書提到，淮南住宅物業的平均售價相對合肥都市圈內其他城市較低。例如，合肥市2017年的商品物業平均售價約每平方米10751元，而於淮南市則為每平方米5304元。此外，淮南商品物業的平均售價在2017年合肥都市圈內七個城市排名第二低。低售價讓改公司中短期保持對淮南內外買家的吸引力，由於鄰近合肥，田家庵及謝家集區為最具吸引力的地區。
正是因為這樣的外溢效應，給了萬創國際在項目上更多的利潤太空。
同時，萬創國際也將業務版圖擴到安徽省的另一個市——六安市。招股書顯示，萬創國際在2018年10月就一個新的住宅物業項目簽立土地出讓合約，以總代價約3.36億元人民幣收購項目用地。該項目該命名為萬創東方樾，預期於2018年11月取得相關土地使用權證，將在2019第一季開始建設。
從負債方面看，2015年-2017年，萬創國際的資本負債率分別為608.5%、716.8%、1218%，負債率快速上升，主要是由於其他借款的增長，即來自獨立第三方華融資產的外部融資。2018年前9個月，萬創國際的資本負債率的下降到418.9%，主要是其總權益的增加。
土地方面，萬創國際擁有總建築面積為73萬平方米的土地儲備，包括：可供銷售建築面積為3.6萬平方米、可供租賃建築面積為2.2萬平方米的未售出竣工物業;總規劃建築面積為47.9萬平方米的開發中物業;總規劃建築面積為19.6萬平方米的未來開發物業。
無論是土地儲備還是銷售額，萬創國際均是今年地產IPO中規模最小的一家。考慮到萬創國際的土地僅位於兩個三線城市，導致其定價和招股規模很小。
對於這樣一家三線城市的小型房企，也面臨巨大的負債壓力，即便只有一億港元的招股規模，也希望通過上市獲取新的融資管道。
值得一提的是，這並未萬創國際第一次衝擊港股，今年2月14日，該公司就遞交過上市申請並以失敗告終。
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