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從“買不起”到“租不起”的北京房子

近日,北京房租暴漲的消息刷爆朋友圈,15%算良心價,25%亦是不少見,不少網友紛紛感慨,工資上漲的速度是永遠趕不上樓市的,以前是趕不上房價漲幅,如今房租的暴漲又給很多生活在北京的朋友帶來了不小壓力。北京的房子真從“買不起”到“租不起”。

 

那麽,為何北京房租會如此突兀的蹭蹭蹭往上漲?如果說是因為一線城市生活成本的緣由,那為何上海、深圳等地的房租並未出現這等漲幅?筆者以為此番北京房租急漲的原因有兩點:房源越來越少、中介還在“搞鬼”。

 

從“買不起”到“租不起”的北京房子

原因一:北京房源減少

今年以來,北京房源明顯變少,這其中有國家大力發展租賃市場,以自如為代表的房屋租賃開始逐步壟斷房源,比較明顯的一個特徵是很多租賃企業特別是長租公寓,比較知名的一個例子就是萬科10年180萬租金的翡翠書院,另外租賃企業也會把一些中低端的租賃房源收購之後做更新改造。過去有可能是中低端房源,現在變成了中高端房源,所以租金有一個明顯的上行。

 

從這個角度上來說,總體的房源並沒有呈現出萎縮,而是部分中低端市場減少供給,增加了中高端的房源。你感覺到房租明顯上漲,很大程度上是因為租的房屋品質不怎地,可能是地段及居住環境較差,根據某中介的數據來看,目前北京房租整體漲幅同比超過10%,但五六環周邊房租的漲幅接近20%。

 

另一方面,這兩年北京開展了史無前例的拆違行動,群租地下室、城中村加蓋、集體用地的“工業大院”...一個個以前拆不動的硬骨頭全都被雷厲風行地迅速拆掉。有人說是去年底工業大院火災導致了拆違力度的增強。實際上,拆違開始暴增的時間點還要更早一些,聚福緣火災並非導火索。

 

從近三年的拆違情況來看,2016年拆違完成量是2979萬平米、2017年的計劃是4000萬平米,實際完成是5985萬平米;2018年的計劃也是4000萬平米,前4個月就完成了1640萬平米,今年達到去年實際完成數應該是不難的。

 

按理說,拆了那麽多在建立起漂亮的新樓房也就完事了,但對於像京滬這樣控制供地供應的一線城市而言,這些被拆除的違建大都是“留白增綠”。2018年計劃拆違4000萬平米,根據之前毛估的佔地面積是20平方公里,而被用於留白增綠的面積達到了16平方公里。

 

這樣一來,原本屬於中低收入人群的房屋都被接二連三的拆除後,北京整個城市的租房需求就會在一定程度上增加,外加上上述租賃企業的“加碼”,最終呈現出了房租暴漲的現象。

 

從“買不起”到“租不起”的北京房子

原因二:中介搞鬼北京租房市場

相比較自如等這樣的租賃企業,傳統房屋買賣和租借的中介公司也在北京租房市場插了一腳。

 

眾所周知,去年以來國內樓市開始了各類限購政策,建案成交量大幅下跌,很多房產中介基本上都到了揭不開鍋的地步,本來他們賣一套房能獲得不少傭金,如今連看房的都寥寥無幾,而為數不多的購房者注意力全部在新房市場,盼望買限價房,撿便宜貨,持幣搖號每月開大獎,對二手房不感興趣了。

 

中介是直接倒霉蛋,沒買賣業務了,怎麽辦?持幣待購導致租房需求越來越大了,多少也是個進項,別的也不會乾,那就搞出租吧。正好國家又大力提倡租賃市場,於是當一窩中介轉入了租賃市場後,各種擼羊毛的套路就出現了……

 

中介公司是搞大數據的,聰明人一大堆,分析一下就懂了,就像筆者上述分析的那樣可出租房源是越來越少了,這等於發現新大陸了。

 

祖略計算一下,京滬一套500萬的房子,買賣中介收費10-12萬(還要打點折),租金行情是5000~6000元,一般是中介收費4000元左右。表面看,出租20套,差不多等於買賣1套。以前確實沒什麽積極性。但是,中介公司在大數據的支持下,這次玩出了前無古人的新高度,利潤率直接提高了十倍,堪稱巔峰之作。

 

長簽五年。第一年扣除三個月租金,以後每年扣一個月。五年扣了七個月,去掉清潔和簡易裝修20天左右,中介實際上得到了6~6.5個月的租金。

 

1.按照6000元的月租,中介收入就是4萬多了;

 

2.大部分租客可能提前走,拖後走,又可以罰款1個月,沒收已付租金幾個月。違約金原來是房東的。

 

新玩法開創了新思路。中介公司可以在一套房子裡反覆擼羊毛,收到7-9個月的租金。那麽,出租2套,接近買賣1套。這個新發明,已經足以顛覆中介行業的思維了。

 

京滬的出租市場一直是很火的,不愁房客,基本不會有空置期,而且也很省力。

 

賺轉租差價、吸榨年輕人或許只是房產中介“巨集偉事業版圖”的其中一小部分,按照華夏時報的報導,他們更大的意圖在於收割資本市場的“韭菜”。報導援引“仙翩”的話稱,蛋殼公寓的中介對他說過,他們融了一筆錢可以高價代理和運營租房,已經掌握的多少套房源數據,以後可以拿著這些數據再去講故事融資,上市……

 

京滬等嚴厲限購城市,若不及時調整安排,今後房租上漲的可能性很大很大,而且會加速上漲,越漲越高,按照大城市土地供需的情況,十年後,京滬可能一房難求。

 

因為沒有多餘的房子出租了。

 

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