碧桂園（2007.HK）於3月18日晚間披露了2018年業績情況。報告顯示，公司全年實現營收和歸母淨利潤分別為3,790.8億和346.2億，分別同比增長67.1%和32.8%。
投行對業績數據持偏樂觀態度，招銀國際和國信證券維持買入評級，花旗和申萬宏源上調目標價。
業績報告公布的第二天，公司股價高開後一路衝高，最終收漲2.91%，全年累計上漲達27.18%，大幅跑贏恆生指數。
業績報告顯示：公司全年實現的歸屬於公司股東權益的合約銷售金額約為5,018.8億，銷售面積約為5,416萬平方米，分別同比增長31.25%和23.06%。交付物業所確認收入的平均售價約為每平方米8,550元，相比去年的7,863元有所提高。
在全市場擔心房地產調控政策收緊、房企杠杆率過高的背景下，碧桂園卻實現了杠杆率的降低，具體表現在淨借貸率下降、現金流持續為正、銷售回款良好以及账上現金充足等方面。
與此同時，碧桂園還未雨綢繆，加速高端人才的引進和新興產業的布局，並確立了房地產、機器人和農業這三大未來重點發展產業。
站在當下這個時點，碧桂園面臨著怎樣的機遇與挑戰？
業績維持高增長，淨利潤逼近350億關口
碧桂園的業務遍布了中國內地31個省/自治區/直轄市、269個地級市、1,156個縣/鎮區，是行業內布局最廣泛的企業，這也就意味著公司參與了整個中國的城鎮化建設。
歷史財務數據顯示：自2015年營收突破1000億以來，碧桂園的營收基本上每年都會新上一個台階。2016年營收突破1500億；2017年突破2000億；2018年更是來到了近4000億。與之相對應的，碧桂園在2015年的歸母淨利潤尚且不足100億人民幣，隻過了三年，其2018年的歸母淨利潤便逼近350億關口。
2018年，碧桂園實現的毛利率和淨利率分別為27.03%和12.74%。對比歷史上的數據可以看到，毛利率和淨利率水準仍然維持著2015年以來的上升趨勢，分別從2015年的20.19%和8.58%上升到了2018年的27.03%和12.74%。
由於結轉周期較長，對於以住宅開發為主業的房企而言，報表確認的營收和淨利潤有一定的滯後性。合約銷售額尤其是權益銷售金額變動的參考價值更大。
銷售金額超5,000億，土地儲備充足
信披數據顯示：碧桂園在2018年實現權益銷售金額約為5,018.8億人民幣，實現合約銷售面積約5,416萬平方米，分別同比增長了31.25%和23.06%。
上市房企披露合約銷售額通常有兩個口徑：一個是全口徑的銷售額，其中包含了所有並表項目的銷售數據；一個是權益銷售額，按照公司所擁有的實際權益來統計銷售金額。一般來說，由於全口徑銷售額中合並了少數股東權益對應的銷售份額，其數據往往明顯大於權益銷售額。兩個數據都具有一定參考價值，但權益銷售額由於過濾掉了少數股東權益對應銷售額的影響，因此含金量更高。
碧桂園、萬科和恆大，作為銷售規模最大的TOP3房企，通常被相提並論，長期佔據銷售額前三位置。自2018年7月起，碧桂園僅公布含金量更高的權益銷售數據，不再公布全口徑銷售數據。可供參考的是,第三方統計機構克而瑞數據顯示,2018年碧桂園全口徑銷售金額7287億元,同比增長32%?
第三方統計的碧桂園全口徑銷售額增幅與信披的權益銷售金額增幅一致，從側面印證數據準確性較高。根據信披數據計算，2018年碧桂園的合約銷售額同比增幅快於萬科和恆大。
市場對於碧桂園較為樂觀的預期，很大程度上源於房地產企業的銷售和結算會有一個時間差，預期2018年超5,000億的銷售規模在一定程度上保證了公司未來1-2年報表確認營業收入。
進入2019年以來，碧桂園仍然保持著強勁的銷售。根據第三方研究機構克而瑞的統計，碧桂園在2019年前兩個月的操盤金額和操盤面積分別達到了997.5億和1,058.3萬平方米，兩者都位居行業第一。
如果說銷售金額講的是已經發生的銷售，那麽土地儲備就代表著未來的銷售潛力。根據碧桂園披露的數據，截至2018年底，公司在國內已簽約或已摘牌的權益土地儲備已經達到約2.4億平方米，其中未售權益可售貨值約1.7兆，這就為公司未來幾年的發展提供了保障。值得一提的是，碧桂園在粵港澳大灣區的權益可售資源達到了3,721.2億元，可售建築面積約為2,544.5萬平方米。
不過，在如今房地產調控持續進行、國內經濟增長放緩的宏觀背景下，公司主動控制了拿新地的節奏，希望以更審慎、務實的策略補充優質土地儲備、優化項目區位布局，針對中國城鎮化的不同階段制定相應的投資組合。
風險防控：穩步降杠杆
除了營收、利潤以及銷售的增長，各風險指標的改善也是碧桂園2018年的重點任務之一。從業績報告披露的結果來看，這一任務得到了很好的完成。
首先來看淨借貸比例。根據定義，淨借貸比例的計算公式為銀行及其他借款加上優先票據、公司債券以及可換股債券，再減去可動用現金，最後除以總權益得出。2018年，碧桂園的淨借貸比例為49.6%，同比下降了7.3個百分點。縱向對比來看，這一指標也處於五年來的較低水準。
另外值得一提的是，由於金融環境相對緊縮，碧桂園2018年的加權平均借貸成本為6.11%，對比2017年上升89個基點。不過，進入2019年以來，融資環境也有了較為明顯的改善。2019年1月份，社會融資規模增量為4.64兆，存量規模達到205.08兆，同比增長10.4%，多位經濟學家預計未來融資環境仍會持續好轉。這或許有利於降低碧桂園今年的融資成本。
除了淨借貸比例，穩健的財務狀況也體現在公司的銷售回款、現金流以及账上現金等方面。
2018年，集團的合並房地產銷售現金回款約為人民幣5,412.9億，其中權益物業銷售現金回款約4,557.9億元，權益銷售回款率達到91%。經營活動產生的現金流量淨額連續三年為正。與此同時，公司截至2018年年底的账上可動用現金餘額也達到了約2,425.4億。
回購增持彰顯公司信心
經歷了2017年股價大漲超250%後，在2018年宏觀經濟去杠杆、房地產調控力度不減的背景下，碧桂園的股價下跌達到了28.76%。
過往公告顯示：基於對公司基本面的信心，公司在2018年中期開始加大了回購力度，全年累計回購了近1億股，涉及金額約為10億港元。
不過，2018年並非只有碧桂園一家在回購，同屬於行業頭部企業的港股上市公司中國恆大（3333.HK）也在去年累計回購約1.61億股。另外，除了港股上市房企，A股的房地產上市公司也在去年股價大幅下跌的背景下頻頻有所動作，比如蘇寧環球（000718.SZ）、蘇州新高（600736.SH）以及萬業企業（600641.SH）截至當前的回購股份佔總股本的比例累計超過了3%。
滬港深三大交易所的上市房企均有回購動作，某種程度上代表管理層和市場對於房企產未來發展情緒相對樂觀。
房地產的未來沒有那麽悲觀？
根據國家統計局最新公布的數據，2018年全國的建案銷售額達到了近15兆，同比增長12.2%，增速仍然相當可觀。但也應該看到，同期的全國建案銷售面積為17.17萬平方米，隻比去年增長了1.3%。量價背離的態勢非常明顯。
疊加當前的宏觀背景以及房地產長效機制的確立，部分投資者擔心房地產市場未來的景氣度是否會持續下滑。
不過，從更長周期來看，房地產行業或許並沒有那麽悲觀，甚至可能還會有較大的增長空間。如下圖所示，自1979年以來，國內的城鎮化率從18.96%上升到了2018年接近60%。雖然經歷了持續的增長，但國內相比發達國家的城鎮化率的差距仍然較大。
城鎮化過程中，人口逐漸從農村遷往城鎮，會持續產生住房的需求，這就為碧桂園這樣在全國布局的地產企業提供了發展機會。
未雨綢繆，布局機器人和農業
在聚焦房地產主業的同時，碧桂園也開始了未來產業的布局，包括機器人、農業。根據碧桂園官方網站披露的消息，就在今年1月舉行的2019年工作會議上，碧桂園主席楊國強先生把公司定位成了“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”，公司的未來發展方向昭然若揭。
以機器人產業為例，公司早在2018年7月就成立了廣東博智林機器人有限公司。該公司是以機器人本體及其核心零組件、相關的機器人核心技術，智能機器人系統的研發、智造、運營為業務內容的科技型公司，產品主要應用於建築業、餐飲以及物業管理等行業。
值得一提的是，廣東博智林機器人成立至今吸引了來自牛津大學、麻省理工學院、清華大學等知名高校人才的加盟。根據公開資料的披露，博智林機器人截至2019年2月的人才團隊規模已經接近900人，其中擁有博士學位的研發人員超過41%。
在人力成本不斷攀升，房地產告別“黃金時代”進入“白銀時代”的當下，成本管控、精細管理也變得愈發重要。碧桂園研製的建築機器人或許能幫助公司進一步提高生產效率，進而增強產品的市場競爭力？（CJT）
本文作者：麵包財經
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