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全國首個!山東菏澤解除樓市限售,釋放出什麽信號?

在菏澤市宣布解除樓市限售一天后,19日菏澤住建局再次確認“取消限制存量住房轉讓期限”的規定。

這被業內視為,房地產調控松動的“第一槍”。

事件

12月18日下午,山東省菏澤市發布樓市新政,提出“取消新購住房限制轉讓措施”等政策,成為中國90多個執行建案“限售”政策的城市中,首個提出解除限售的地區。

山東省菏澤市住房和城鄉建設局發布《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》,提出“取消新購住房限制轉讓措施”以及“降低市區建案預售資金監管額度”。

菏澤新政稱,取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》(菏政辦發〔2017〕42號)中“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施,即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易,非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的規定。

在經過社會廣泛熱議之後,菏澤市住建局19日再次確認“取消限制存量住房轉讓期限”的規定。

對此,菏澤市住建局給出的理由是:

2017年11月份,菏澤市限制新購和二手住房轉讓期限有關規定頒布後,有不少準備購買存量住房的市民,特別是棚改貨幣化補償的市民,因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房,要求取消限制轉讓期限規定的願望十分迫切。

近年來,受轉讓期限規定的影響,菏澤市二手房交易價格出現同比增長較快的勢頭。為了防止商品住房價格出現大的波動,促進房地產市場平穩健康發展,經過認真調查和評估,菏澤市住房和城鄉建設局決定取消已頒布的限制新購和二手住房轉讓期限規定。

第一槍打響

限售政策是過去兩年中國樓市調控的標誌性政策。2016年以來,多輪調控連續加碼,限貸、限價、限購、限售、限商等各種限制性調控政策在各地輪番頒布。

限售政策一般要求在購入建案後必須持有一定時間(2-3年)方可上市交易。一定時間內暫停交易意味著持有房產的時間成本大幅提高,且短期轉手套現的可能性驟降,如此,凍結房產的流動性,有利於打擊炒房客的投機情緒。據統計,過去兩年,中國累計有超過90個城市發布了限售政策,目前包括廈門、福州、青島、杭州、廣州等在內的大部分熱點城市均執行限售政策。

2018年可謂樓市“調控年”。據機構統計,各地頒布房地產相關政策超過400次,房地產市場也高位回落,不斷降溫。尤其是在7月31日中央政治局會議“遏製房價上漲”的表態之後,房價上漲預期逐漸被打破,觀望情緒佔據主導,三季度開始改善型和投資型需求也開始快速度退場。

不過自11月份開始,伴隨樓市降溫,各地調控政策頒布頻次驟減,調控不再繼續加碼。據中原地產研究中心統計,11月以來,全國樓市政策明顯減少,只有蘇州、承德兩地針對限購政策有所更新,其它城市基本無收緊約束性的調控政策發布。在此背景下,菏澤成為第一例標誌性的鬆綁調控城市。

華創證券地產首席分析師袁豪認為,本次菏澤政策微調為地方首次明文放鬆,打響“地方放鬆調控第一槍”,其意義大於政策本身對於當地購房需求的提振。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為,菏澤此次頒布限售政策,信號意義極強,可以認為是2018年樓市政策放鬆的第一槍。其意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似,都是樓市政策從緊到寬鬆的重要變化。嚴躍進預計,這一政策會造成較強的示範效應,在因城施策的政策框架下,後續類似的政策放鬆還會繼續增多,尤其是會從限售政策進行鬆綁。

為什麽是菏澤?

菏澤並非熱點城市,為何此次率先解除限售?

中原地產首席分析師張大偉指出,菏澤本身房價絕對值不高,是山東少數均價在每平方米1萬元以內的地級市,不過,最近幾年當地房價持續上漲。2018年菏澤市“賣地”收入444億元人民幣,全國排名33位,同比上漲62%。

而且,菏澤市的近兩年的棚改力度非常大。據當地媒體報導,2016年以來,菏澤市完成徵收25.3萬戶、3910萬平方米,棚改規模連續兩年位居全國設區市首位;安置房基本建成11.4萬套、在建12.7萬套,貨幣補償5.4萬套。

此次菏澤放鬆限售後,華創證券地產首席分析師袁豪表示,對當地新房市場中的改善型和投資型需求或有一定信心提振,在一定程度上將便於菏澤市主城區以及熱點區縣的二手房的交易。考慮到限售政策更偏向於供給端政策,預計對需求提振有限。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,菏澤代表了中國三四線城市尤其是地級市的市場。受樓市降溫、銷售放緩的影響,目前全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之後,首次出現同比正增長。中國指數研究院發布的一份報告也預測稱,受到棚改體量減少以及棚改貨幣安置比例下降等影響,明年三四線城市的房地產量價會面臨下調的壓力。

市場走冷時不難理解地方鬆綁調控的衝動,尤其是對於棚改力度大、土地供應規模較大的地區。

30多個城市可能效仿?

中原地產首席分析師張大偉表示,如果菏澤政策落地執行,那麽後續效仿的城市將非常多。如果按照菏澤城市的標準,全國起碼有30個城市以上有取消限售的可能性。以山東省內為例,除菏澤外,青島、濟南、威海、聊城、濱州、德州、東營等城市執行限售政策。除了青島、濟南外,其他都與菏澤城市級別相當,房地產市場狀況也相仿。

不過,張大偉也認為,房地產市場漲幅明顯放緩,是約束性政策減少的主要原因,樓市告別高燒,房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。不過,官方已傳達出調控不會大幅放鬆的信號。此前,新華社發表署名文章表示,中央遏製房價上漲的決心不會發生改變,決不會允許調控前功盡棄。

張大偉表示,全國房地產市場的政策底部已經出現,未來大幅度的政策松動可能性不大,但各種微調將頻繁出現。

中國指數研究院的一份報告預測稱,本輪房地產周期起於2015年3月,截至目前已持續45個月,基於2019年下半年市場觸底的判斷,本輪周期運行時長將長達4年半,較前兩輪小周期三年的平均時長大幅延長,且受上行期周期輪動影響,本輪周期波動幅度已現明顯放緩,預計受下行期政策調控趨穩影響,市場將在底部持續震蕩,下行波動幅度將更趨於平緩。在周期輪換之際,市場各方博弈加劇,各地調控政策可能走向更趨差異化。

來源:國是直通車

作者:龐無忌

編輯:楊佳欣

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