上山容易下山難 自持租賃房遭遇困境

中國網地產 陶婷

在萬眾矚目中，首批企業“自持租賃房”千呼萬喚終出來。4月13日，據多家媒體報導，北京首批企業自持租賃房項目之一萬科翡翠書院即將啟動預租。這是2016年北京提出“鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源”後，入市的首批“企業自持租賃房”。

萬科翡翠書院位於海澱區北清路與永澄北處北1000米的永豐地塊，是北京萬科推出面向大中關地區科技人才的高品質租賃社區。

作為第一個吃螃蟹的人，2016年，萬科高價拿下這個百分百自持地塊後，此地塊的建設模式以及產品定位，便也成為輿論的焦點。其何去何從，坊間曾先後傳言：建成房屋後整體出租給百度、小米員工內部認購等等，而今這個項目即將入市了，並且定位於高端改善性長租公寓，謎團也算是暫時揭開了。

不得已的定位

2016年，北京萬科順利獲得了海澱兩個地塊，海澱18號地塊和19號地塊。18號地塊由北京萬科以50億元高價單獨獲得。海澱19號地塊由北京萬科與北京住總組成的聯合體獲得，同樣拿地資金高達59億元。

萬科一口氣高價拿地兩塊，這在當時引起軒然大波。對該地塊的未來定位以及建設模式當時有諸多揣測，因萬科“隨園”的成功之鑒，有人分析稱此地塊將建成重資產養老項目；還有人稱會建成酒店式公寓用於出租。

翡翠書院的前身便是海澱永豐18號地塊和19號地塊。2018年3月份，18號地塊拿到建設工程規劃許可證和施工許可證。4月12日，北京萬科發布消息稱，萬科翡翠書院將啟動預租，一期提供1000套左右的租賃型住房，共有90平方米三居室和180平方米四居室兩種戶型。

翡翠書院三居室月租金為1.5萬元-1.8萬元，四居室月租金為3萬元-4萬元，其中三居室佔比70%左右，四居室佔比30%左右。一次性可簽約的最長租賃期為10年。

定位於高品質租賃社區，面向高端改善型人群，萬科今天的定位與當2016年業內的預判相距甚遠。較之於養老等具有公益性質的運營模式，高端改善性長租公寓的運營模式更具現實性。

在陽光100副總裁范小衝看來，萬科翡翠書院定位於高端人群實屬不得已而為之。“2016年以來信貸收緊，REITs進展緩慢，萬科拿地價格太高，並且與之配套的精裝修等交付標準，導致成本過高，對於房企來說，資金壓力之大可想而知”，范小衝說。

多位業內人士給出的理由也如出一轍：該地塊總價高達50億，典型的麵粉貴過麵包，並且是北京首個自持租賃住宅地塊，禁售70年，只能建成高端住宅進行租賃。

萬科鬱亮曾在公開場合發言稱，發展租賃住宅還面臨一些問題，比如稅負過重、房地產信託投資基金（REITs）進展緩慢，地方對於發展租賃住宅的動力不足等。這也從側面佐證了在租賃住宅方面困難重重，萬科也是摸著石頭過河，一步一探索。

緩解資金壓力

稅負過重、房地產信託投資基金（REITs）進展緩慢、地方動力不足等一系列問題猶如一座大山壓在租賃住宅身上。

萬科是否采取行動積極應對呢？回答是肯定的。萬科在北京拿兩塊自持住宅地之時，曾嘗試通過眾籌模式，把項目拆分成參與眾籌的企業可以接受的份額。這種模式由萬科開發，參與眾籌的企業出資，這些企業後期還要出資作為物業管理和配套項目的運營費用。

如此一來，萬科可以提早收回現金，並化解風險；而參與眾籌的企業則可以享受較低的出租價格，以及萬科的高品質配套裝務。然事與願違，2017年4月14日，北京市住建委要求開發商自持建案持有年限與土地出讓年限一致，且最長租期不得超過10年、不得以租代售。

因為無法轉移房屋的產權，所以參與眾籌的企業需要獲得長期租約才可以享受與出價對等的房屋權益。而檔案中規定，租期不得超過10年、不得以租代售，這就等於把眾籌參與方的參與可能性生生掐斷了。

而後的5月份，萬科聯合上海中城勇逸投資中心、上海國際信託有限公司發起成立中城乾元基金。萬科出資11.59億元，上海國際信託出資37.37億元，上海中城勇逸投資中心出資4.5億元，其他投資者各出資100萬元，資金用於萬科永豐18號地塊開發建設。這53.8億元的基金緩解了萬科自持資金的壓力。

但這僅僅是飲鴆止渴，佰思社地產投資谘詢董事總經理公衍奎認為，基金只是暫時緩解了萬科自持資金壓力，基金跟銀行借款一樣，到期是需要還的，且我國基金的成本極高，基金投資要求回報率高。

據相關資料顯示，中城乾元基金於2017年5月成立，期限為3年，除北京萬科出資11.95億元外，其他4家法人出資總額為41.9億元。萬科翡翠書院建成時間與中城乾元基金到期日期相符。這也就意味著，在翡翠書院建成之後，萬科就要走上還債之路了。

盈虧恐難平衡

萬科竭盡所能，希冀萬科翡翠書院實現盈虧平衡，但就目前看來這有點難。

根據萬科公布租金價格，萬科翡翠書院平均年租金為2000元/平方米-2400元/平方米，如果項目全部建成且100%出租，每年租金收入大約為2.73億元到3.28億元之間，10年租金收入為27.3億元到32.8億元之間。這意味著萬科翡翠書院項目投資回報周期至少在10年以上。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於10年期的概念來說，實際上確實是不能覆蓋成本的。所以從這個角度看，真正要回本的可能要等第二個10年的租賃期，這樣才可以考慮成本的回籠和收益的提高。

公衍奎指出，建房成本、拿地成本、裝修費用、運營成本等共同構成了一個項目的成本價格。萬科“翡翠書院”想要盈利的可能性很小。

假設10年長租期100%滿租，10年租金收入約為27.3-32.8億元，遠遠不夠拍地價。這其中還不包括建房成本、裝修成本以及後續的運營維護成本。並且，目前還沒有僅靠一筆“首付”實現項目的現金流回正。10年時間的收益，甚至可能遠低於萬科所說的不到2%的資金回報率。

尤為注意的是，根據相關數據顯示，18號地塊三居室大約有1063套，建築面積大約為9.57萬平方米；四居室大約有227套左右，建築面積為4.1萬平方米左右，即18號地塊共有約1300套的房源。

退一步而言，1300套的房源，並不便宜的房租，翡翠書院未來有多少潛在的租房客戶也是未知數。海澱區某中介介紹稱，海澱區域的同等房源每月租金情況基本是5室2廳3衛141平方米精裝修為15000元，4室2廳2衛197平方米整租10000元，而翡翠書院3室月租金為1.5萬元-1.8萬元，4居室月租金為3萬元-4萬元。

西南證券首席策略分析師張剛認為，除非是海歸或者是由公司出錢租下來，否則很難有人願意出這麽一大筆錢去租房，一般具有同等經濟能力的人都已經有房子，而不會去租房住；即便有租房，但以這個經濟實力，也不會買不起房子。更何況萬科翡翠書院房租市價高於其他房屋價格。

公衍奎認為，在中國人看來，傳統的財產傳承思想依舊存在，花如此大價格租住房屋，到頭來房屋還是別人的，顯然大多數人是接受不了的。

位於中關村的某知名互聯網公司高管李先生表示，除非是小區有足夠吸引人的利好條件，否則與市面上大同小異的高端住宅，遠不能吸引他入住，更何況若追求優惠穩定，10年租期就意味著至少得花180萬高額租金。花如此大的一筆資金租房還不如自己買房。

有網友更是犀利指出，按照萬科定的70年折合1260萬，北清路永豐地區同等面積房子現價不過400萬，這種改革的意義何在？就是打劫。

值得一提的是， 19號地塊迄今為止沒有動工消息，住總在2017年悄然退出了19號地塊。

自持租賃以何為繼？

萬科翡翠書院自持租賃將以何為繼呢？從企業層面而言，嚴躍進指出，未來的問題在於，此類房子不僅僅是給類似科技人員提供一個居所，而是需要在租售同權的地方做各類創新，比如說提供租房以後的積分落戶等各類配套。這樣租賃項目的意義就會比較大，也有助於租賃產品的推廣，市場的批評聲會減少，認可和理解的心態會增加。

從資金回籠的角度看，這筆買賣顯然是不劃算的，或者說房屋銷售回籠資金效果更好。所以類似企業如果前期租賃效果好，那麽積極進行租金證券化等也是有必要的。若將後續潛在租金進行貼現，那麽就可以一次性回籠資金，這樣就可以填補成本。

從政府層面而言，上海中原地產分析師盧文曦呼籲，應加快頒布與之配套的相關政策，來規範租賃住宅市場。政府通過扶持企業參與租賃活動，減輕企業經營壓力，規範租賃市場操作，提高租賃市場水準，進而達到完善租售體系的目的。

陽光100副總裁范小衝就很期待國家頒布與之配套的相關政策，同時他認為，未來也定會有專業租賃公司來介入，提高收益、降低成本，通過資本市場層面來解決問題。租賃住宅不僅僅是簡單的建案問題，可能更需要走向專業化、連鎖化、品牌化。

百分百自持租賃住宅，萬科是第一例，但不是最後一例。據相關數據統計，自2016年11月份北京推出自持地塊後，截至2017年12月，包括北京、上海、廣州、天津、杭州、成都等城市共計成交自持和租賃用地超過100宗，可提供約400萬平方米的租賃面積。而涉足租賃住宅的房企之中，中鐵、保利、招商蛇口、旭輝、龍湖、石榴集團和綠城等房企赫然在名單之中。

由此看來，租賃住宅領域規模蔚為可觀，且形勢喜人。然而 ，長租公寓形式回報周期長，在國內還僅僅是個新生事物。在以上名單之中，還沒有一個叫好賣座的成功案例可供借鑒，甚至出現任性扣押金、服務費的消息，比如蛋殼公寓被爆套路租客。

因而，無論是不是如萬科高價拿地後，走上不得已的尷尬定位之路，對大多數自持租賃住宅的房企來說，以何種形式落地，需要結合各家實際情況，利弊權衡尋找突破口了。而政府需要給予一定的政策支持，加緊頒布相關配套政策，防止在租賃住宅市場種下龍蛋，收獲跳蚤，這很重要！