數萬套建案正在趕來 北京“限轉共”方案落靴

來源：金融界愛投顧

5月26日晚，北京住建委正式發布實施了《關於加強限房價項目銷售管理的通知》（下稱《通知》）。

5月7日，該《通知》開始向社會公開征求意見，20日後正式發布，增加了開發建設部門應嚴格執行土地出讓掛牌檔案中關於建設標準、限定的銷售均價和最高銷售單價的要求，在銷售時確保公開、公平和公正，不得強製搭售其他產品、服務，不得捆綁精裝修，不得拒絕購房人使用住房公積金貸款。

該《通知》規定，限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高於85%的，由開發建設部門按限價規定自行銷售；比值不高於85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。

中原地產首席分析師張大偉認為，2017年來北京市場的所有土地全部限價，但因為政策未明確，部分項目一直未入市，限轉共政策頒布後，這部分項目入市有望加快入市，增加市場供應量。

土地加速入市

早在這一《通知》頒布前，市場上便有不少相關討論，大多關於85%這一限轉共“紅線”。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，用一個通俗點的說法來說，此類住房的性質是建案還是共有產權住房，取決於評估的價格。如果說“限價/評估價”比較高，那麽從側面說明評估價偏低，增值太空一般，和限價房的初衷是一致的，這樣就允許開發商去銷售。反過來，如果“限價/評估價”比較低，那麽從側面說明評估價是偏高的，這種房子若是當限價房去賣，購房者都會有“買了就是賺了”的心態，所以不如轉變為共有產權住房。

當前，西安、成都等多地出現一二手房房價嚴重倒掛的情況，一手房價格由於政府限價而遠遠低於附近二手房，因此受到哄搶，形成“一房難求”的局面。這即是此《通知》所針對的情況。如能夠得到嚴格實施，同樣的情形便不會在北京再現。

張大偉認為，此前部分項目一直因為政策尚未明確而沒有入市。政策落地後，預計在6月開始，將出現限價房供應量的井噴，短期入市房源有望超過2萬套。

夾心層受惠

北京住建委指出，該《通知》是落實“房住不炒”的具體措施，有利於保護剛需家庭的住房需求，但也提出了對不收購轉化的項目開發建設部門可能存在暗箱操作、通過捆綁精裝修等方式變相漲價、以及房屋品質方面的顧慮等問題，建議加強對開發建設部門的監督管理。

張大偉表示，“不得捆綁銷售”的規定對於部分企業的銷售可能帶來一定影響，特別是30%的大戶型面積，這部分基本都有一定地下面積的配套，對於企業來說，如何銷售將是難題。

嚴躍進認為，這一政策從供應端體現北京市場的改革。限價房是未來“夾心層”的主要住房供應方式，未來市場供應更加豐富、更加靈活，根據現價和評估價來決定是採用建案還是共有產權房的方式來銷售，總體上來講是對供應體系進行優化。對開發商而言，未來土地出讓也會按現在的模式進行。企業也應該在成本和盈利方面做一些把控。房住不炒的思路也要在開發裡面體現，銷售端也要更規範，防止亂收費、加價現象。購房者選擇面會更多，買房積極參與房源認購，更加匹配夾心層需求，合理解決住房需求。

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