武漢一房產中介公司騙取租客租金、截留房東房租，遇到糾紛還聚眾毆打他人，8月15日，武漢市武昌區人民法院對湖北首例“非法房產中介涉黑案”作出一審判決，十餘名被告分別被判處1年至19年有期徒刑。
涉黑的房產中介畢竟是少數，但由於中介不規範操作讓客戶蒙受損失卻不是新鮮事。與房產中介打交道，哪些法律問題必須注意？
張靜丨採訪整理
遇到中介吃差價怎麽辦
林婉君（廣東巨集力律師事務所律師）
7月，長春的於女士在中介安排下看上一套房，決定以161萬元的價格簽署合約。到支付最後一筆尾款時，她發現收款方竟然是中介財務的名字。房主告知，該房委託中介公司銷售，他要求到手價130萬元，加價部分可以歸中介所有。於女士這才明白，原來中介想賺取高達31萬元的差價。
中介吃差價，這樣做違法嗎？
賣家與中介機構約定超出特定價格的差額部分作為中介服務費的行為，是雙方對自身權利義務的處分，不違反法律規定。但是，因該約定未向買家於女士披露，也未獲得於女士的同意，因此對於女士不具有法律約束力，在未經賣家確認的情況下，買家有權拒絕向中介支付尾款。
如果買家與賣家在購房合約中約定的價格與買家實際支付給賣家的金額不一致，如案例中的於女士，直接把差額部分支付給了中介，且該收款方式未在購房合約中進行約定，那麽，對於女士來說，可能存在事後賣家反悔並追究其未足額付款構成違約的風險。
當下，房屋中介在二手房交易市場中不可或缺，雖然名義上是以居間身份參與二手房交易，但在實際操作中，很多小中介都存在吃差價行為，他們以付定金的形式將房屋先行“鎖定”，再加價出售給購房人，以達到賺取高額差價的目的。一些購房人不注意合約和付款細節，缺乏維權意識，導致維權困難。
在通過中介購買房屋時，應在購房合約中明確交易價格及付款方式，如果需要由中介機構代收代付交易資金的，應當通過中介在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款账戶劃轉，並在購房合約中明確約定。
購房時商談交易條件，買賣雙方最好直接會面。在簽訂居間合約時，雙方當事人必須到場，並要求權利人本人簽字。此外，在看房到簽訂合約的過程中，買賣雙方要盡量養成錄音錄像的習慣，以備未來維權之需。
中介常見的霸王條款有哪些
徐濤（湖北正苑律師事務所律師）
在二手房交易的居間合約中，中介常常設定的霸王條款有哪些？
第一類，違反法律規定的“居間不成功無報酬”規定的條款，如：“因可歸責於買受方的原因導致買賣合約無法簽訂或簽訂後未能履行的，出售方收取違約金並支付中介公司相當於沒收違約金金額的50%作為中介公司在委託期限內進行活動所發生的費用的補償”。
這類霸王條款表達的意思是中介公司無論居間是否成功，均可取得相應報酬，這顯然違反了公平原則，加重了買賣雙方的責任，因此是無效的。
第二類，剝奪買賣雙方中介選擇權的條款，如要求買家同意委託期限屆滿後兩個月內，“本人及與本人相關的其他人士不以任何形式與我公司介紹的房屋業主達成私下交易，否則我公司有權要求支付本次交易雙方總傭金之和的違約金”。
這種條款違反了中國消費者權益保護法關於消費者享有自主選擇商品或服務的權利的規定，因此是無效的。
第三類，中介利用優勢地位侵佔買賣雙方定金的條款，如：“賣方收到定金後，中途不得借故中止賣房，否則加倍賠償定金，中介方有權分享其中12%的違約金；買方未能如期簽訂合約、付清房款，則支付給賣方的定金不予退還，由賣方與中介方平均分享”。
中介設定這一條款的目的就是使自己在交易中無論哪種情況都保持盈利，而且還是暴利。根據合約法，中介方居間不成，不得要求委託人支付報酬，只能收取從事居間活動的一些必要費用，如交通費、人工費、電話費。而所謂的“雙倍返還定金”等原則也隻適用於房屋買賣雙方，中介無權佔有違約罰款。
房屋買賣雙方在與中介簽訂居間合約時，務必仔細查看合約，避免在有霸王條款的合約上盲目簽字。
發現中介炒房可要求解除合約
顏宇丹（廣東誠公律師事務所合夥人）
2016年3月，天津房地產中介尤某與賣房者吳某簽訂房屋買賣合約，約定以81萬元購買吳某的一處房屋。後吳某發現合約中有交易完成後房屋過戶給第三方的內容，而尤某系從事炒房的人員，便要求解除合約。
尤某向法院起訴，要求吳某繼續履行合約並賠償損失。法院審理認為，原告利用其具有的房源資訊優勢及熟悉房屋交易流程優勢，簽訂該合約的目的是為了將房屋轉售他人，並非要購買被告名下的涉訴房屋，其簽訂的買賣合約並非真實意思表示，故買賣合約不成立，原告的訴訟請求不予支持。
這個案例曾被媒體以“中介炒房被判無效案”進行報導並引起熱議。中介炒房合約無效,原因在於此類合約非雙方真實意思，有違公平交易原則，會擾亂市場秩序，更重要的是房地產經紀從業人員應有嚴格的職業道德要求，忠實於客戶，不能對交易當事人隱瞞真實的房屋交易資訊，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價。
房地產經紀人一旦作為房屋市場交易的主體，對於其他主體來說是極其不公的。普通人的房屋買賣，不管是不是以“炒”為目的，都屬於合約自由的範疇。中介人員利用職務便利，提前簽約再高價轉售的行為，與普通民眾所進行的單純“炒房”行為有本質區別。因為前者違背誠實信用原則，違反居間合約義務，違反職業倫理，超出中介經營範圍，損害了委託人，哄抬了房價，擾亂了正常的房地產市場交易秩序，該行為的社會危害要比單純投資“炒房”導致的後果嚴重得多，所以司法機構對其完全沒有姑息的必要。
營造良性競爭的市場需要多方面共同努力
劉俊海（中國消費者協會副會長、中國人民大學教授）
對於房屋中介市場，行政監管面臨的一個難題是如何處理好政府與市場的關係。管得過嚴，容易抑製中介市場的發展；管得過松，容易縱容不規範行為出現。放開與管住的結合點在哪裡？
規範房屋中介行為，營造良性競爭的市場需要多方面共同努力。
從房地產行業的角度來說，有效的行業自律既是對消費者的保護，也是對本行業長遠發展的保障。首先，應完善房屋中介機構和從業人員的誠信檔案，對於違規操作的機構和個人需對外公布“黑名單”。應嚴格審查從業人員的資質證明，拒絕借證、無證從業，加強法制教育，提高從業人員素質。其次，應推行統一的中介合約示範文本，統一格式、條款、違約金等，防止霸王條款的出現。第三，應鼓勵從業機構和人員舉報行業內違規行為，相互監督、相互約束。此外，房屋中介業務的開展不可避免會出現違約等風險，除當事人在合約中對預想到的風險進行約定外，還要建立房屋中介行業責任險制度，積極利用保險手段保障中介機構順利運營和中介市場穩定發展。
在立法層面，除了部門規章外，還需有針對房屋中介市場的專門立法，提高法律層級。法律應清晰界定中介的義務，統一規範中介行為。同時，明確各監管部門的職責，確保執法的順利展開。
在行政監管方面，應提高行業準入門檻，嚴格控制行業準入數量，嚴格審查房屋中介機構和從業人員的資質，營造良好的市場環境。應明確房屋中介服務收費定價項目和標準，防止惡性競爭。應加大行政處罰力度，增加違法成本，遏製房屋中介市場違法行為的發生。
市場經濟環境下，治標更要治本，完善立法是基礎，行業自律是保障，政府的有效監管和引導是關鍵，只有進行綜合治理，才能有效遏製房屋中介不規範行為的發生。
來源：瞭望東方周刊
總監製：金風
監製：劉新宇 、顧佳贇
編輯：張靜、萬巨集蕾
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室