文|王敏
在海澱區上地東、西裡，不到60平的兩居室，成交價格大概要700多萬。在2018年下半年，僅在上地東、西裡，一家中介機構成交量最高的時候一個月可以達到20-30套，這其中很大一部分原因，跟海澱推出的“多校劃片”政策有關。
2018年4月30日，北京市海澱區教育委員會發布了《關於2018年義務教育階段入學工作的實施意見》，檔案中提到，“自2019年1月1日起，在海澱區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。”
實施多校劃片之後，一個小區將不再會僅僅對應一個小學、初中，而是會對應多個小學和初中。即使家長買了一所名校附近的房子，也不能像以前單校劃片時一樣，保證孩子一定能夠直升名校。
多校劃片，是國家為了給學區房降溫、落實就近入學的原則頒布的新政，而新政的頒布，對學區房的市場，目前究竟產生了哪些影響？
“打聽政策的人，相當多”
“以前單校劃片時，育新花園小區、新康園小區的孩子基本都是進了育新學校。現在不可以了，如果你是在2019年1月1日之後買房過戶，就不能保證百分之百可以進育新學校，也有可能會被分到清河四小。育新學校的樓道裡、學校門口、小區門口都有貼的公告，包括學校的網站上也有公示。”一位知情人士告訴多知網。
“學校也是為了最大程度確保附近小區的人能夠了解這一政策，否則明年一些業主可能會因為多校劃片後，孩子沒有進入預想的學校而產生糾紛。”
首都師范大學附屬育新學校、北京十一學校龍樾實驗中學、上地實驗中學分別於2018年12月24日、12月17日和12月26日對學校所對應的劃片小區發布了公告，明確表示，對自2019年1月1日之後的新業主，將會實施多校劃片。
儘管目前只有這三所學校明確發布了公告，但據多知網了解，海澱區整個區都將針對19年1月1日之後的新業主實施多校劃片政策。
“孩子進入一個好的小學，進入好的初中的機會才會更大一點，此外，小學是六年，初中是三年，因此大多數家長在孩子上小學之前就開始購置或換置學區房。”劉央說。
“打聽政策的人，相當多。”負責上地實驗中學整個學區房源的一位中介劉同說道，從2018年4月底，客戶來看這一片房子的原因，大部分都和海澱多校劃片政策有關。
儘管具體的實施細則還沒有出來，但是僅僅是“2019年1月1日之後，在海澱區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，將實施多校劃片”這一條硬性規定，就使得無數家長不得不將學區房一事提上日程。
“2018年5、6月份，我們公司在上地東、西裡這一片房子的成交量達到了一個小巔峰。”房產中介劉央告訴多知網，上地東西裡正是他的負責範圍，“這是北京317限購新政之後，這一片成交量出現的一個小高潮，2018年下半年，這一片的學區房成交量都很可以。”
“牽一發而動全身。”政策的風吹草動立刻作用在了市場，作用在了很多人的行動上。
作為北京乃至中國的教育高地，海澱優質的教育資源和學術環境吸引著無數家長。進入北大附小、清華附小、人大附小等名校，可以讓孩子在起跑線上領先一步，這是很多家長的願望。
由於海澱多校劃片政策針對的是2019年1月1日之後在海澱區的新業主，因此有無數想憑借學區房為孩子提供優質教育資源的家長，想要抓住 2018年下半年這最後可以單校劃片、直升名校的機會，向海澱區湧入。
“大概從2018年12月份開始，這個小高潮才略有褪去之勢。”劉央說，2019年1月1日的迫近，加上春節之前一般也是成交較少的一段時間，因此，現在相對2018年下半年，成交量有所下降。
“2018下半年，最多一個月成交了50多套”
2018年12月28日凌晨，一位媽媽在家長幫論壇發布了“三小上岸記，不容易的2018”，記錄了為進入一個好的小學她們家緊隨海澱多校劃片政策而來的換房經歷。
儘管當時還在東城區，但由於懷著二胎，以後也打算換到中關村三小附近，因此，2018年5月20日，海澱政策頒布還不足一個月，這位媽媽全家當機立斷，決定換房。丈夫長期出差，儘管懷孕在身，但她依然開始操持換房事宜，迅速將現有的東城房子在中介掛牌，物色新房源。
10月生產之前，她已經把外地的一個公寓和東城居住的房子賣掉，簽下了中關村三小附近的學區房，完成了貸款、租房、搬家這一系列事情。生完二胎之後，她又抓緊辦理了落戶手續。趕在2019年1月1日之前，這位媽媽換置了中關村三小的學區房，抓住了單校劃片最後的機會，讓剛出生的孩子以後也可以直升中關村三小。
類似這樣情況的人大有人在。“因為政策是卡在19年1月1日，很多人都是想要趕在19年1月1日之前落戶，還可以享受單校劃片政策，順利進入一個比較優質的學校。”劉央說，。
劉央還提到，買房如果是首次購買，資金也比較充裕，過戶手續在1個月內就可以完成，如果是換房，看房、賣房、貸款、過戶這一系列流程至少要留三四個月出來。再加上春節即將來臨，從2018年12月開始，成交量又相對有了下降，發展到今年1月份，大概每個月只能成交4-5套。
和劉央一樣，侯同也表示，在他們公司，2018下半年這一片兒的學區房的成交量較高。“2018下半年，整個上地實驗中學的學區，最多一個月成交了50多套。”侯同說，儘管這是一個峰值，但只是北京317限購新政出來之後出現的一個相對峰值。
“2017年3月17之後，北京樓市是處於冰封時期，店裡一個月一單成交額都沒有。2017年9月開始，冰封時期才有所緩和。18年下半年，這一片學區房的成交量是2017年317新政之後的一個頂峰，但是這樣的成交數量，和317新政之前的情況相比，差距還是挺大的。”侯同在這個片區做中介至少已經5年了，見過了當年樓市的瘋狂，再看如今的這個峰值，他已經習以為常。
“對於學區房價格的漲跌，目前而言，影響還不是特別大”
“多校劃片，對於學區房價格的漲跌，目前而言，影響還不是特別大。”這是劉央和侯同達成的共識。儘管18年下半年的成交量相對較高，但其實價格並沒有很大的變化。
2018年下半年，對於學區房的需求很強烈、必須要在2019年1月1日之前完成過戶的家長來說，政策只是促進了這部分人的成交。事實上，新政剛剛頒布，具體落地實施還有很多不確定性，無論是賣家還是買家，大部分人其實都還處於觀望的狀態。
一位家長告訴多知網，為了讓孩子能夠直升進入優質的小學、初中，儘管可能資金有些困難，但他們原本計劃竭盡全力，在上地東、西裡買房。政策出來之後，他們反而開始猶豫，買學區房就是為了孩子上學，而等到孩子畢業之後，政策逐漸落定了，上地東西裡的房子是否還能再高價賣出又要另當別論了。因此，他們選擇了觀望，而不是在2018年著急買入。
海澱是中國的教育高地，但在海澱，並非整個區的教學品質都是均衡的。家長在購買學區房的時候，不再是像以往單校劃片時，僅僅考慮對口直升學校的教學品質就可以，而是需要考慮整個片區內學校的品質，如果這個片區對應的幾個學校的教學品質比較均衡的話，多校劃片的影響也就不會太大。
擁有中關村一小、中關村二小、人大附小等學校的中關村學區，整體的學校品質比較均衡，該片區的房產中介陳豐也表示，多校劃片對於這裡的房價基本沒有太大影響，但確實是有很多家長都著急買入，落定過戶手續。
“多校劃片的政策出來之後，我們也在關心到底政策會有什麽影響。中關村學區沒有像其他學區一樣把公告貼出來的，我們也會和老師們聊，其實，因為多校劃片還要看一個就近入讀的原則嘛，雖然不能百分之百的保證買了學區房會對應這所學校，但是總的來說，變化可能並不會太大。”陳豐說。
在海澱另一個教育資源相差較大的學區，中介在客戶谘詢時，首先會說明多校劃片的影響，但是由於還有一個就近入讀的原則，為了派位到相對較好的學校的幾率大一些，中介還是會建議客戶先考慮學校此前對應的劃片小區。
“很多人都還在觀望，但房價現在應該是一個谷底了。一般而言，春節過後看房的人會變多，房價可能還會有小幅上升。”侯同說。（多知網 王敏）
（文中劉央、侯同、陳豐皆為化名）
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